Due diligence immobiliare: un termine che ricorre sempre più spesso senza che se ne conosca davvero il preciso significato… insomma: cosa significa di preciso il termine “due diligence“?
Al di là del vezzo (molto attuale) di utilizzare termini anglosassoni, il concetto di due diligence è molto semplice: si tratta del complesso di controlli che è opportuno eseguire prima di un atto importante, genericamente consistente nella acquisizione di un bene.
Ciò che è specifico della due diligence, però, è il fine: i controlli hanno lo scopo di individuare i rischi e le opportunità di un investimento. Se parliamo di due diligence immobiliare, oggetto dei controlli saranno naturalmente beni immobili.
Il termine investimento non deve trarre in inganno, tutto è investimento: lo è l’acquisto della prima casa, lo è l’acquisto di un immobile che si spera di concedere in locazione per assicurarsi una rendita mensile, lo è l’acquisto di un immobile destinato alla propria attività imprenditoriale, lo è l’acquisto di un appartamento che si acquista per ristrutturarlo e rivenderlo ed ancora a lungo potremmo esemplificare. Di più: non si pensi alla due diligence come ad un’attività che interessa solo il compratore. Quante volte, infatti, non si conoscono o si sottovalutano le criticità del proprio immobile creando così, del tutto involontariamente, contenziosi delicati in fase di trattativa (o addirittura dopo l’accettazione della proposta di acquisto)?
La due diligence si fonda:
1) sulla individuazione del progetto di investimento (perchè le verifiche per una prima casa sono diverse da quelle finalizzate all’acquisto del locale commerciale ove svolgere la propria attività, così come le verifiche per una prima casa da acquistare con mutuo saranno diverse rispetto a quelle della prima casa da acquistare avendo già la provvista pronta);
2) sulle caratteristiche soggettive (lato senso) di chi dovrà compiere l’operazione.
Cioè sulla esatta individuazione degli interessi in gioco.
Soltanto dopo questo passaggio (tanto importante quanto sottovalutato) ci si potrà rivolgere al bene immobile e verificare se esso risponde, non solo in astratto ma in concreto, al programma di investimento ideato. Un esempio per tutti?! Beh, l’acquisto in asta: siamo proprio sicuri che ogni persona (o nucleo familiare), se soltanto ben assistito, possa acquistare in asta?! La risposta, checchè ne dicano le mode attuali, è semplicemente negativa. Non ogni interesse può essere soddisfatto con l’acquisto in asta.
Individuato il progetto di investimento potranno iniziare le verifiche tecnico giuridiche sul bene.
Verranno quindi analizzate la titolarietà dell’immobile, la presenza di ipoteche o vincoli legali, la conformità urbanistica ed edilizia, la situazione condominiale, eventuali controversie in corso e l’esistenza di contratti di locazione. La due diligence è una operazione complessa e trasversale, perchè spesso è il crocevia ove il diritto immobiliare incontra gli altri rami della materia (il diritto successorio e quello di famiglia, ad esempio).
Dopo il felice esito dei controlli vi sarà il via libera all’acquisizione (o alla dismissione) del bene.
