L’assegnazione della casa coniugale: definizione e presupposti
L’assegnazione della casa coniugale, disciplinata dall’articolo 337-sexies del Codice Civile, dispone che, in presenza di figli minori o di figli maggiorenni non economicamente autosufficienti, la casa coniugale venga assegnata al genitore presso cui i figli sono stabilmente collocati. La finalità dell’istituto è quella di garantire stabilità abitativa alla prole. L’assegnazione si configura come un diritto personale di godimento, destinato a perdurare sino a che i figli non saranno divenuti economicamente autosufficienti.
Il problema della opponibilità ai terzi del provvedimento di assegnazione della casa coniugale
La funzione dell’istituto (stabilità abitativa della prole) impone che il provvedimento possa essere opposto ai terzi.
In sostanza anche gli estranei devono rispettarlo, pertanto potranno rendersi acquirenti dell’immobile ma non potranno farne uso (abitandolo o concedendo l’utilizzo ad altri).
A quali condizioni il provvedimento di assegnazione è opponibile ad un acquirente?
La domanda è di sicuro interesse ogni volta in cui un immobile in asta, o comunque oggetto di trattativa immobiliare, sia oggetto di assegnazione. La giurisprudenza sul punto si è evoluta nel corso del tempo.
I provvedimenti di assegnazione antecedenti al 1 marzo 2006
Nella vigenza dell’articolo 155 quater Codice Civile (quindi per tutti i provvedimenti antecedenti al 1 marzo 2006) il diritto di assegnazione era opponibile ai terzi anche se non trascritto.
In assenza di trascrizione sarebbe stato opponibile per un periodo pari ad anni 9 dalla sua pronuncia; se invece vi era stata trascrizione, l’assegnazione sarebbe stata opponibile senza limiti temporali e sino al momento in cui la prole non avrebbe raggiunto l’autosufficienza economica (Cass. SS.UU. n. 11096 del 2002).
Il regime delle assegnazioni antecedenti al 1 marzo 2006 era quindi estremamente insidioso: il provvedimento poteva non essere trascritto e quindi l’aggiudicatario poteva non avere strumenti per conoscerne l’esistenza, salvo restare comunque vincolato alla sua osservanza nel limite dei nove anni dalla pronuncia. Ad ogni caso si tratta di un problema ormai superato.
I provvedimenti di assegnazione successivi al 1 marzo 2006: Cassazione n. 12387/2022 e Corte d’Appello di Napoli n. 3828/2023
A partire dal 1 marzo 2006, infatti, l’introduzione dell’articolo 337 sexies Codice Civile ha modificato profondamente il quadro normativo.
Le sentenze successive, con uno orientamento ormai dominante, ritengono che il testo dell’art. 337 sexies Codice Civile subordini l’opponibilità della assegnazione alla sua avvenuta trascrizione (ad esempio Cass. n. 12387/2022 e Corte Appello Napoli n. 3828/2023). Il nuovo orientamento tutela i terzi che saranno tenuti al rispetto del provvedimento solo se ed in quanto lo stesso fosse conoscibile (e, cioè, fosse stato trascritto presso i Registri Immobiliari).
Rilevanza temporale della trascrizione
Seguendo le regole generali, l’assegnazione sarà opponibile se trascritta anteriormente al diritto del terzo.
Esemplificando, l’assegnazione sarà opponibile:
- all’aggiudicatario se trascritta prima del pignoramento o, in caso di pignoramento iniziato da un creditore ipotecario, prima della iscrizione della ipoteca (Cass. 15885 del 2014);
- all’acquirente in regime di libera trattativa, se trascritta prima del proprio acquisto o comunque prima della trascrizione del contratto preliminare.
Conclusioni
Essendo l’opponibilità limitata ai provvedimenti di assegnazione che siano stati pure trascritti, chiunque sia interessato ad un immobile potrà eseguire visura dei Registri Immobiliari ed accertare, con certezza e semplicità, se vi sono assegnazioni opponibili oppure no. In caso di immobile in asta la verifica sarà ancora più agevole, dacchè sarà sufficiente verificare il contenuto della perizia di stima che necessariamente dovrà contenere l’elenco delle trascrizioni pregiudizievoli e la descrizione dello stato di occupazione del bene.