Durante la separazione od il divorzio gli accordi relativi il patrimonio immobiliare rappresentano uno snodo centrale. Nella maggior parte dei casi è la decisione economica di maggior rilievo. La Corte di Cassazione, con la sentenza a Sezioni Unite n. 21761 del 2021, si è interessata della vicenda ed ha risolto alcuni punti dubbi, facendo chiarezza sui requisiti di sostanza e di forma nonchè riducendo i costi che graveranno su coniugi. In questo articolo analizzeremo la sentenza ed i principali aspetti della materia.
1. La trascrizione degli accordi di separazione o divorzio che prevedono il trasferimento di beni immobiliari
Con la sentenza n. 21761 del 2021 le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno confermato la possibilità di trascrivere nei registri immobiliari (cioè presso la cosiddetta Conservatoria) gli accordi di separazione e divorzio omologati dal giudice e che prevedono il trasferimento di beni immobiliari tra i coniugi.
2. Primo beneficio: niente intervento del Notaio
La possibilità di trascrivere direttamente gli accordi omologati dal tribunale elimina la necessità di stipulare un atto notarile per il trasferimento degli immobili. Questo si traduce in un’importante riduzione dei costi per i coniugi, che non dovranno sostenere le spese per l’intervento di un notaio.
3. Secondo beneficio: agevolazioni fiscali per i coniugi
Ulteriore vantaggio è rappresentato dalle agevolazioni fiscali previste dall’art. 19 della legge 74 del 6 marzo 1987: secondo cui gli atti e i provvedimenti relativi al trasferimento di beni immobiliari, realizzati in esecuzione di accordi di separazione o divorzio, sono esenti da imposte di bollo, registro e ipotecarie.
La Circolare n. 18 del 29 maggio 2013 dell’Agenzia delle Entrate ha chiarito che tale esenzione si applica anche agli atti traslativi ed agli accordi patrimoniali omologati dal giudice, purché funzionali alla definizione dei rapporti patrimoniali tra i coniugi. Si tratta di una ulteriore e sensibile riduzione di costi.
4. Il contenuto del ricorso propedeutico all’accordo
Quali sono i requisiti di sostanza e di forma che il ricorso, propedeutico all’accordo, dovrà contenere?
In primo luogo l’identificazione esatta del bene immobile oggetto del trasferimento, attraverso i dati catastali, la rendita catastale e l’indicazione di tre confini.
In secondo luogo l’atto di provenienza, riportando indicazione del notaio rogante, della data del rogito, del repertorio e della raccolta.
In terzo luogo i titoli edilizi in virtù de quali è avvenuta l’edificazione.
In quarto luogo la dichiarazione relativa la conformità dello stato di fatto con quello di diritto (ex art. 19 comma 4 DL 78/2020 convertito nella Legge 122/2010).
Infine la richiesta di esenzione da ogni tassa ed imposta e la rinuncia del cedente all’ipoteca legale.
Il trasferimento dovrà essere attuato “in funzione solutorio – compensativa” della crisi coniugale e tale causa dovrà essere esplicitata nel ricorso. Un trasferimento diversamente giustificato, ad esempio eseguito a titolo di “vendita” oppure di “donazione”, non potrà beneficiare della disciplina di favore qui esposta.
5. Documenti da allegare al ricorso
Ai fini della validità dell’accordo e della sua trascrivibilità, le parti dovranno allegare al ricorso:
- copia dell’atto di provenienza;
- visura e planimetria catastale;
- attestato di certificazione energetica;
- certificato di destinazione urbanistica (quando oggetto del trasferimento è anche un terreno).