La proprietà immobiliare nel nostro Paese ha un ruolo determinante: è spesso un asset di investimento, anche ad opera di privati e per operazioni di piccolo respiro. Si pensi al classico caso di un acquisto in asta, della successiva ristrutturazione (molte volte eseguita “in economia”) e della rivendita del bene.
Quanto maggiore sarà la differenza fra il prezzo di rivendita del bene ed i costi affrontati (sia per il suo acquisto che per la sua ristrutturazione), tanto più conveniente sarà stato l’investimento.
Ma questa differenza è una plusvalenza.
Non informarsi compiutamente sugli aspetti fiscali dei trasferimenti immobiliari può essere fonte di problemi: un investimento pianificato con cura, ma senza fare i conti con l’oste fisco, può rivelarsi molto meno vantaggioso di quanto ipotizzato all’inizio.
E’ quindi necessario conoscere il concetto di plusvalenza e comprendere come esso operi.
1. La nozione di plusvalenza immobiliare nel Testo Unico delle Imposta sui Redditi (TUIR)
L’articolo 67, comma 1, lett. b), del TUIR include, tra i redditi diversi, le plusvalenze derivanti dalla cessione, a titolo oneroso, di immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni. Il differenziale fra il prezzo di rivendita ed i costi (di acquisto e ristrutturazione dell’immobile) sarà quindi tassato in modo specifico, quale plusvalenza appunto.
La disciplina fiscale della plusvalenza non si applica agli immobili acquisiti per successione o adibiti ad abitazione principale per la maggior parte del periodo; si applica però a tuti gli altri casi (tra i quali rientra, appunto, l’esempio delineato nella premessa).
2. Il nuovo regime per immobili ristrutturati con Superbonus
La Legge di Bilancio 2024 ha introdotto una nuova disciplina delle plusvalenze per gli immobili oggetto di interventi incentivati dal Superbonus (ex art. 119 D.L. 34/2020). Ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b-bis), costituisce plusvalenza imponibile quella generata dalla cessione, avvenuta entro 10 anni dalla conclusione dei lavori, dell’immobile su cui sono stati effettuati interventi agevolati. Tale plusvalenza si realizza indipendentemente da chi abbia fruito dell’agevolazione (proprietario, comodatario, familiare convivente, ecc.) e senza considerare la percentuale di detrazione o le modalità di fruizione (detrazione diretta, sconto in fattura, cessione del credito).
3. Criteri di calcolo della plusvalenza e irrilevanza (parziale) delle spese
L’articolo 68, novellato dalla medesima Legge di Bilancio 2024, detta regole puntuali per il calcolo della plusvalenza.
Stabilisce quindi che il corrispettivo percepito dalla cessione va confrontato con il costo di acquisto dell’immobile, aumentato degli oneri incrementativi. Tuttavia, se gli interventi Superbonus si sono conclusi da non più di 5 anni e si è fruito del 110% tramite sconto in fattura o cessione del credito, gli oneri incrementatii non rileveranno ai fini del calcolo. Se sono trascorsi più di 5 anni, invece, le spese saranno rilevanti ma solo nella misura del 50%.
Ciò significa che i costi della ristrutturazione non saranno deducibili o lo saranno solo parzialmente, con conseguente aumento dell’imponibile fiscale e, in ultima analisi, della tassazione dell’operazione.
4. La prima cessione e l’esclusione delle successive
La circolare 13/E dell’Agenzia delle Entrate ha precisato che la nuova disciplina si applica solo alla prima cessione avvenuta entro dieci anni dalla conclusione dei lavori. Le eventuali vendite successive non sono soggette a tassazione ai sensi della lett. b-bis).
5. Imposta sostitutiva: una via alternativa per il venditore
La generazione di una plusvalenza impone la tassazione della stessa e le opzioni sono due.
La prima è quella cosiddetta “ordinaria”, per cui la plusvalenza sarà soggetta alla stessa aliquota applicabile agli altri redditi del contribuente.
La seconda è invece quella prevista dal comma 65 della legge di bilancio 2024, che consente l’applicazione dell’imposta sostitutiva del 26% sulla plusvalenza realizzata, se il venditore ne fa formale richiesta al momento del rogito. Questa facoltà, individuando una aliquota fissa, agevola la pianificazione fiscale delle operazioni immobiliari ed offre la certezza del carico tributario in alternativa alla tassazione progressiva IRPEF.
6. Conclusioni – L’importanza della due diligence
Ogni operazione di acquisto immobiliare finalizzato alla sua pronta rivendita deve essere oggetto di attenta valutazione anche sotto il profilo della due diligence fiscale. Il concetto di plusvalenza deve essere conosciuto da ogni investitore immobiliare, anche quando si tratti di un operatore marginale.