1. Introduzione
L’art. 2932 c.c. prevede che, quando una parte si è obbligata a concludere un contratto e non adempie a tale obbligo, l’altra parte può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso. La sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. ha quindi la funzione di sostituire la dichiarazione di volontà della parte inadempiente, purché sussistano i presupposti di legge.
Tra i requisiti necessari affinché il giudice possa emettere una sentenza di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre, assume particolare rilevanza il principio della possibilità della prestazione. La giurisprudenza ha elaborato criteri stringenti per verificare se un contratto preliminare possa essere eseguito coattivamente, con particolare riguardo alla determinabilità dell’oggetto e alla conformità dell’atto alla normativa urbanistica.
Nella fase delle trattative il professionista incaricato della due diligence e della redazione del contratto preliminare deve avere bene in mente i requisiti richiesti dall’articolo 2932 c.c., affinchè la parte assistita possa beneficiare di una tutela ampia ed anticipata.
2. I Requisiti della Sentenza ex Art. 2932 c.c.
Affinché la domanda di esecuzione in forma specifica sia accolta, devono sussistere i seguenti presupposti:
- esistenza di un contratto preliminare valido;
- inadempimento della parte obbligata alla stipula del contratto definitivo;
- persistenza dell’interesse della parte che agisce in giudizio;
- possibilità della prestazione;
- assenza di cause ostative alla traslazione della proprietà.
3. Il Requisito della Possibilità
Il requisito della possibilità si riferisce alla concreta attuabilità dell’effetto traslativo, che non deve incontrare ostacoli di natura legale o materiale. In altre parole, la sentenza deve poter determinare il trasferimento della proprietà o di altro diritto reale senza che vi siano impedimenti insormontabili.
Acquista notevole importanza nel campo della due diligence immobiliare, perché tutte le volte in cui la parte è assistita da un legale nella trattativa, il professionista dovrà chiedersi se la parte assistita ha interesse a concludere un negozio eseguibile ex art. 2932 c.c. ed, in caso affermativo, dovrà premunirsi raccogliendo tutte le informazioni ed inserendo, nel contratto preliminare, tutte le informazioni necessarie.
La possibilità della prestazione è strettamente legata alla identificazione del bene ed alla conformità alle norme edilizie e urbanistiche.
4. Casi Specifici di Verifica della Possibilità
Di seguito la casistica delle ipotesi maggiormente ricorrenti.
4.1 Identificazione del Bene
Perché la sentenza ex art. 2932 c.c. possa sostituire il contratto definitivo, è necessario che il bene oggetto della compravendita sia identificabile con certezza. L’indeterminatezza o la genericità dell’oggetto impediscono l’esecuzione in forma specifica. Nel campo del diritto immobiliare ciò avviene principalmente dando indicazione, esatta e compiuta, dei dati catastali del bene e dei suoi confini.
4.2 Indicazione degli Estremi del Titolo Edilizio
Un aspetto cruciale riguarda la regolarità edilizia del bene. Il giudice non può emettere una sentenza che comporti il trasferimento di un immobile:
- privo del titolo abilitativo necessario;
- se gli estremi del titolo edilizio non sono stati specificatamente indicati.
4.3 Allegazione del Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU)
Quando l’oggetto del preliminare è un terreno, l’art. 30 del D.P.R. 380/2001 richiede che il contratto definitivo sia corredato dal certificato di destinazione urbanistica (CDU). La mancata produzione del CDU impedirà l’emissione della sentenza sostitutiva del rogito notarile.
4.4 Conformità delle Risultanze Catastali allo Stato di Fatto
Ulteriore requisito è la conformità tra le risultanze catastali e lo stato di fatto dell’immobile. L’art. 29, comma 1-bis, della L. 52/1985 impone che gli atti di trasferimento contengano la dichiarazione di conformità tra i dati catastali e la realtà fisica del bene. Anche in questo caso la mancanza della dichiarazione renderà impossibile l’emissione di una sentenza ex art. 2932 c.c..
5. Conclusioni e precisazioni
Si badi che solo l’omessa identificazione del bene e l’assenza di titolo edilizio rendono invalido il contratto preliminare.
Tutti gli altri elementi (indicazione degli estremi del titolo edilizio, allegazione del Certificato di Destinazione Urbanistica e dichiarazione di conformità dei dati catastali allo stato di fatto) possono anche non essere inseriti nel contratto preliminare, ma quest’ultimo sarà comunque valido ed efficace fra le parti. Semplicemente sarà impossibile porlo in esecuzione ed ottenere una sentenza sostitutiva del rogito notarile ex art. 2932 c.c.. E’ comunque possibile che la parte, interessata ad agire per ottenere la sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., integri gli elementi mancanti producendo in giudizio le certificazioni e le attestazioni necessarie.