La due diligence immobiliare è una fase essenziale in qualsiasi operazione di acquisto, vendita o gestione di un immobile. Una delle verifiche fondamentali in questo processo riguarda il Catasto Immobiliare, un registro che raccoglie informazioni dettagliate sugli immobili situati nel territorio nazionale.
Sebbene il Catasto abbia una funzione prevalentemente fiscale e amministrativa, il suo corretto utilizzo permette di individuare eventuali irregolarità, errori documentali o discrepanze urbanistiche, garantendo che le transazioni immobiliari avvengano in conformità con la normativa vigente.
Questo articolo analizza le principali funzioni del Catasto, spiegando il loro impatto sulle operazioni immobiliari e il ruolo cruciale che esse giocano nella due diligence immobiliare.
Le Funzioni del Catasto Immobiliare
Il Catasto Immobiliare svolge tre funzioni principali:
- Funzione fiscale, determinante per il calcolo delle imposte sugli immobili.
- Funzione urbanistica e di pianificazione territoriale, fondamentale per la gestione del suolo e il controllo delle costruzioni.
- Funzione giuridico-documentale, essenziale nelle operazioni di compravendita e successione.
Analizziamo ciascuna di queste funzioni nel dettaglio.
Funzione fiscale: la rendita catastale come base imponibile
Uno degli utilizzi principali del catasto è la determinazione della rendita catastale, il valore che rappresenta la base imponibile per il calcolo di diverse imposte sugli immobili. Ogni unità immobiliare, al momento della registrazione in catasto, riceve una rendita calcolata in base a parametri specifici, tra cui:
- Dimensione e superficie dell’immobile.
- Ubicazione e valore di mercato della zona.
- Categoria catastale e destinazione d’uso.
La rendita catastale è un valore chiave per il calcolo di diverse imposte, tra cui:
- IMU (Imposta Municipale Unica), dovuta dai proprietari di immobili diversi dalla prima casa.
- TARI (Tassa sui Rifiuti), calcolata in base alla superficie catastale dell’immobile.
- Imposta di registro, applicata nei trasferimenti di proprietà (vendite, donazioni, successioni).
- Imposta di successione e donazione, basata sul valore catastale degli immobili ereditati o ricevuti in donazione.
Ad esempio un appartamento situato in centro città ha una rendita catastale di 800 euro, mentre un’abitazione di pari metratura in periferia ha una rendita di 400 euro. Questa differenza incide sul calcolo dell’IMU e dell’imposta di registro in caso di compravendita. Un potenziale acquirente deve quindi considerare che, oltre al prezzo di acquisto, le imposte saranno più elevate per l’appartamento in centro rispetto a quello in periferia.
Funzione urbanistica e di pianificazione territoriale
Oltre all’aspetto fiscale, il catasto svolge un ruolo cruciale nella pianificazione urbanistica. Le amministrazioni locali utilizzano i dati catastali per:
- Monitorare le trasformazioni urbanistiche e verificare la corretta destinazione d’uso degli immobili.
- Gestire il suolo e prevenire abusi edilizi, individuando eventuali costruzioni non dichiarate o difformità edilizie.
- Pianificare interventi di riqualificazione urbana e infrastrutturale, basandosi su dati certi riguardanti gli edifici esistenti.
Ad esempio un Comune decide di ampliare la rete stradale. Prima di procedere, consulta le mappe catastali per individuare le proprietà coinvolte e verificare la presenza di eventuali vincoli urbanistici. Nel caso in cui un’abitazione si trovi lungo il tracciato della nuova strada, sarà necessario verificare se il Comune abbia il diritto di espropriare il terreno o se sia necessario un accordo con il proprietario.
Funzione giuridico-documentale e verifiche nelle operazioni immobiliari
Il Catasto è un punto di riferimento fondamentale per chiunque sia coinvolto in operazioni immobiliari. Le sue informazioni vengono consultate in diverse situazioni:
- Compravendite, per garantire la corretta identificazione dell’immobile.
- Successioni ereditarie, per aggiornare l’intestazione catastale dopo il passaggio di proprietà.
- Operazioni di divisione patrimoniale, per stabilire la consistenza dell’immobile e i diritti spettanti a ciascun proprietario.
La Due diligence catastale
La due diligence catastale consiste nella verifica approfondita della conformità catastale prima di concludere una transazione.
La prima operazione eseguita in una due diligence è l’estrazione della visura catastale e della planimetria, che permette di controllare eventuali incongruenze tra i dati dichiarati dal venditore e quelli registrati in catasto.
Ad esempio un acquirente vuole acquistare un appartamento e, richiedendo la visura catastale, scopre che la planimetria catastale non corrisponde alla reale disposizione interna dell’immobile. La difformità potrebbe essere dovuta a una ristrutturazione non denunciata. In questo caso, l’acquirente dovrà verificare se la modifica è sanabile prima di concludere l’acquisto, evitando problemi futuri con il Comune o il notaio.
Accesso ai dati catastali: come consultare le informazioni sugli immobili
Chiunque può accedere ai dati catastali tramite la visura catastale, un documento che riporta informazioni come:
- Dati identificativi dell’immobile (foglio, particella, subalterno).
- Intestatari e quote di proprietà.
- Categoria e classe catastale.
- Rendita catastale.
La visura catastale può essere richiesta:
- Online, tramite il portale dell’Agenzia delle Entrate.
- Presso gli Uffici Provinciali del Catasto.
- Tramite un notaio o un tecnico abilitato, nell’ambito di operazioni immobiliari.
L’accesso ai dati catastali è essenziale per chiunque debba acquistare, vendere o gestire un immobile, garantendo la trasparenza e la regolarità delle transazioni.
Il Catasto Immobiliare non è solo un archivio fiscale, ma un elemento imprescindibile per la due diligence immobiliare, che permette di verificare la legittimità fiscale, urbanistica e documentale di un immobile.