Acquistare una casa è un momento entusiasmante, ma può capitare di trovarsi davanti a spiacevoli sorprese come debiti condominiali non saldati dal precedente proprietario.
La legge prevede che, in alcune circostanze, il compratore possa essere ritenuto responsabile delle spese condominiali arretrate. In questo articolo analizzeremo come gestire questa situazione alla luce della normativa e delle più recenti sentenze della Cassazione
Art. 63 comma 4 delle disposizioni di attuazione del codice civile: chi compra è responsabile dell’anno in corso e dell’anno precedente
L’art. 63, comma 4 delle disposizioni di attuazione del codice civile disciplina la responsabilità del compratore in caso di debiti condominiali non pagati dal venditore. La norma stabilisce che il nuovo proprietario dell’immobile risponde, in solido con il vecchio proprietario, delle spese condominiali relative all’anno di acquisto ed a quello precedente. Questo vuol dire che, se il venditore non ha versato le quote condominiali, il condominio ha diritto di chiedere il pagamento direttamente al compratore.
La disposizione è volta a tutelare il condominio. Il legislatore ha voluto così assicurare che le spese condominiali, seppure in relazione soltanto al periodo indicato (anno dell’acquisto ed annualità precedente) vengano sempre corrisposte, coinvolgendo anche il nuovo proprietario dell’immobile nel caso in cui il venditore non abbia pagato. In questo modo, il condominio può fare affidamento su una maggiore certezza del recupero delle somme dovute, evitando di dover affrontare lunghe e complesse azioni legali contro ex proprietari.
Si ribadisce che il coinvolgimento del compratore è solo una garanzia per il condominio: nei rapporti tra compratore e venditore vige infatti la regola per cui è il venditore a dover sostenere i debiti che si riferiscono al periodo in cui era proprietario.
Il compratore che ha pagato ai sensi dell’art. 63 può ottenere il rimborso dal venditore (Cass. 902/2018 e 1956/2000)
Posto che l’art. 63 comma 4 delle disposizioni di attuazione del c.c. ha, come detto, soltanto la funzione di garantire il condominio, resta il fatto che tutti gli oneri condominiali maturati prima della vendita dovranno essere pagati dal venditore.
Il compratore che vi abbia provveduto ai sensi del citato art. 63 disp. att. c.c. potrà, quindi, ottenere dal venditore il rimborso delle somme (Cass. n. 902/2018 e n. 1956/2000).
Per esercitare questo diritto il compratore dovrà dimostrare di aver effettivamente pagato le spese arretrate e che tali somme si riferiscono a obbligazioni sorte prima del trasferimento della proprietà (producendo quindi la richiesta di pagamento dell’amministratore di condominio, i verbali delle assemblee ed infine le distinte dei bonifici eseguiti).
Ma quando possiamo dire il debito condominiale è insorto prima della vendita? Quali sono i criteri per individuare il momento in cui nasce l’obbligazione condominiale?
Nel corso del tempo la giurisprudenza ha elaborato varie soluzioni interpretative.
L’obbligazione condominiale sorge al momento della delibera (Cass. 2489/1982)
Con sentenza n. 2489 del 1982 la Corte di Cassazione fece riferimento al momento della delibera di approvazione delle spese. In sostanza colui che è proprietario al momento della delibera sarà tenuto a pagare, anche se l’intervento (e la riscossione delle relative rate) avverranno dopo la vendita. A tale decisione hanno aderito anche le successive Cass. nn. 11981/1992, 9366/1996 e 4393/1997.
L’obbligazione condominiale sorge quando vengono eseguiti i lavori (Cass. 12013/2004 e 6323/2003)
Un diverso orientamento, espresso dalle sentenze Cass. 12013/2004 e 6323/2003, stabilisce che l’obbligazione condominiale sorge al momento dell’esecuzione dei lavori. Pertanto sarà tenuto al versamento degli oneri condominiali colui che era proprietario al momento dell’effettiva realizzazione degli interventi (che spesso possono essere anche di molto successivi al momento dell’approvazione).
L’obbligazione condominiale sorge al momento dell’esecuzione dei lavori per manutenzione ordinaria, mentre sorge al momento della delibera per manutenzione straordinaria (Cass. 24654/2010, Cass. 1847/2018 e Cass. 10235/2013)
Le successive sentenze della Corte di Cassazione ( nn. 24654/2010, 1847/2018 e 10235/2013) sono infine giunte ad una sintesi dei precedenti orientamenti.
Per individuare il momento di nascita della obbligazione condominiale sarà necessario verificarne la natura: tutte le volte in cui si tratti di manutenzione ordinaria, l’obbligazione si considererà sorta al momento dell’esecuzione dei lavori. La manutenzione ordinaria riguarda, infatti, tutta una serie di interventi che l’amministratore deve eseguire routinariamente e senza previa delibera.
Quando invece si tratterà di interventi di manutenzione straordinaria (od assimilati, quali ad esempio le spese derivanti dalle innovazioni) l’obbligazione si considererà sorta al momento della delibera assembleare, perchè la manifestazione della volontà condominiale rappresenta elemento costitutivo dell’obbligazione.
Conclusione
Nel corso delle trattative di acquisto dell’immobile le operazioni di due diligence dovrebbero portare ad individuare sia eventuali morosità condominiali del venditore, sia gli impegni di spesa che il condominio è in procinto di assumere. Tutte le volte in cui, nonostante queste verifiche, successivamente all’acquisto emergano posizioni contabili non definite, questi saranno i criteri cui attenersi:
- l’art. 63 comma 4 delle disposizioni di attuazione del codice civile impone al compratore di pagare i debiti relativi all’anno in corso e a quello precedente, ma il compratore ha il diritto di chiedere il rimborso al venditore tutte le volte in cui l’obbligazione condominiale è sorta prima del trasferimento della proprietà;
- le obbligazioni condominiali relative la manutenzione ordinaria graveranno si colui che era proprietario al momento della esecuzione dei lavori;
- le obbligazioni condominiali relative la manutenzione straordinaria graveranno invece su colui che era proprietario al momento in cui l’intervento è stato deliberato dall’assemblea.