I diritti edificatori rappresentano la capacità giuridica di costruire su un determinato terreno, in base alle norme urbanistiche vigenti. Non sono necessariamente collegati alla proprietà di un suolo, ma possono essere scambiati o trasferiti tra proprietari di diversi terreni. Questo concetto è diventato centrale con l’introduzione di strumenti urbanistici che consentono la cessione, la compensazione e la gestione della cubatura. I diritti edificatori possono essere assegnati per incentivare la costruzione di determinati edifici, promuovendo uno sviluppo urbanistico equilibrato e rispettoso del piano regolatore comunale. La conoscenza degli atti che possono costituirli (e conseguentemente della fiscalità ad essi applicabile) è un elemento cruciale per la corretta programmazione delle operazioni di investimento immobiliare.
Cessione di Cubatura, Compensazione Urbanistica e Premialità Edilizia
Tre sono i principali strumenti con i quali vengono costituiti e trasferiti i diritti edificatori:
- Cessione di cubatura: consente il trasferimento dei volumi edificabili da un terreno a un altro, senza modificare la proprietà del suolo. Questo meccanismo viene utilizzato per consentire lo sviluppo edilizio in aree in cui le norme urbanistiche lo permettono, spostando potenzialità edificatorie da zone con vincoli o limitazioni.
- Compensazione urbanistica: è uno strumento che permette di trasferire diritti edificatori da un’area vincolata o destinata a usi pubblici a un’altra zona dove l’edificazione è consentita. Spesso usato per indennizzare i proprietari di terreni soggetti a vincoli ambientali o paesaggistici, fornendo loro diritti edificatori in altre aree.
- Premialità edilizia: è un incentivo che permette ai proprietari di ottenere una maggiore capacità edificatoria rispetto a quella normalmente consentita, in cambio di interventi o opere di interesse pubblico (ad es. la riqualificazione di aree degradate o la costruzione di infrastrutture).
Dubbio sul regime fiscale dei diritti edificatori: imposta di registro al 9% o al 3%?
La fiscalità dei diritti edificatori ha sollevato dubbi significativi. Il nodo centrale riguarda l’applicazione dell’imposta di registro: deve essere applicata l’aliquota del 9% (come per i trasferimenti di beni immobili ai sensi dell’art. 1 della Tariffa Parte Prima DPR 131/1986) oppure l’aliquota del 3% (riservata agli “altri atti” ai sensi dell’art. 9 Tariffa Parte Prima DPR 131/1986)?
La decisione in merito alla fiscalità discende dalla qualificazione giuridica dei diritti edificatori. Sia che si tratti di cessione di cubatura, di compensazione urbanistica o di premialità edilizia, il regime fiscale dell’atto dipenderà dalla natura del diritto trasferito, pertanto dalla natura dei diritti edificatori.
Natura dei diritti edificatori: le decisioni della Corte di Cassazione
La giurisprudenza recente, con le sentenze Cass. n. 23902 del 2020, n. 16080 del 2021 e n. 2291 del 2024, ha chiarito che i diritti edificatori non hanno natura reale bensì obbligatoria. Questo significa che tali diritti, pur riguardando l’utilizzo e la gestione di terreni edificabili, non sono assimilabili ai diritti di proprietà o altri diritti reali su beni immobili. Piuttosto sono qualificati come diritti derivanti da un rapporto giuridico tra le parti, soggetti a obbligazioni e accordi specifici.
La risposta della giurisprudenza: imposta al 3%
Alla luce di quanto deciso in merito alla natura giuridica dei diritti edificatori, la Corte di Cassazione ha risolto il dubbio fiscale stabilendo che gli atti aventi ad oggetto i diritti edificatori devono essere trattati come atti costitutivi di diritti obbligatori e, pertanto, sono soggetti all’imposta di registro al 3%.
In sostanza si tratta di atti diversi dai trasferimenti di beni immobili, pertanto non soggetti alla aliquota del 9% bensì alla più favorevole aliquota del 3%.
L’applicazione dell’aliquota ridotta è giustificata dal fatto che tutti gli atti sopra indicati (cessioni di cubatura, compensazioni urbanistiche e premialità edilizie) non conferiscono un titolo di proprietà sul suolo, ma solo un’opportunità edificatoria legata a specifiche convenzioni e piani regolatori.
La chiarificazione del regime fiscale dei diritti edificatori assume valore dirimente per la pianificazione delle operazioni di investimento immobiliare.