Uno degli errori più comuni quando si parla di due diligence immobiliare è confondere il Catasto con la Conservatoria dei Registri Immobiliari. Sebbene entrambi siano strumenti essenziali per la gestione e la verifica degli immobili, hanno ruoli molto diversi.
Il Catasto è un registro amministrativo che raccoglie informazioni tecniche e fiscali sugli immobili, mentre la Conservatoria è l’ente che “conserva” (di qui, il nome) gli atti giuridici relativi ai beni immobili. Questo significa che un immobile può essere presente nel Catasto ma non risultare in Conservatoria, se non è mai stato oggetto di atti traslativi o modificativi della proprietà.
Il Catasto censisce gli immobili, la Conservatoria registra i trasferimenti di proprietà
Il Catasto raccoglie informazioni su tutti gli immobili esistenti nel territorio nazionale, indipendentemente dal fatto che siano stati venduti, donati o trasmessi per successione. Ogni immobile registrato è identificato attraverso:
- Foglio, particella e subalterno, che ne determinano la posizione geografica.
- Categoria catastale e classe, che ne definiscono la destinazione d’uso (abitativo, commerciale, produttivo, ecc.).
- Rendita catastale, utilizzata per il calcolo delle imposte sugli immobili.
La Conservatoria dei Registri Immobiliari, invece, conserva gli atti giuridici che incidono sulla titolarità dell’immobile, come:
- Compravendite e donazioni.
- Successioni ereditarie e divisioni patrimoniali.
- Ipoteche e pignoramenti.
Questo significa che il Catasto non fornisce informazioni certe sulla proprietà, mentre la Conservatoria garantisce la pubblicità degli atti giuridici e consente di verificare chi è l’effettivo proprietario di un bene e se su di esso gravano vincoli legali.
Ad esempio un imprenditore agricolo costruisce un capannone su un terreno di sua proprietà senza mai venderlo o cederlo. Questo edificio sarà regolarmente registrato in Catasto, perché esiste fisicamente e deve essere censito per scopi fiscali, ma non comparirà nelle visure ipotecarie della Conservatoria, perché non è mai stato oggetto di un atto trascrivibile. Se un acquirente volesse verificare la titolarità di quell’immobile basandosi solo sulla Conservatoria, non troverebbe alcun riferimento al bene. Tuttavia, una ricerca catastale permetterebbe di individuarlo immediatamente.
Solo la Conservatoria certifica il diritto di proprietà
Uno degli errori più frequenti è considerare il Catasto una prova di proprietà. In realtà, il Catasto ha solo valore amministrativo e non giuridico. I dati catastali possono fornire un indizio su chi sia il proprietario di un immobile, ma solo la Conservatoria dei Registri Immobiliari certifica con certezza chi ne detiene la titolarità.
Le visure ipotecarie, eseguibili in Conservatoria, consentono di:
- Risalire ai passaggi di proprietà di un immobile.
- Verificare la presenza di ipoteche o pignoramenti.
- Accertare eventuali vincoli che ne limitano la commerciabilità.
Ad esempio un soggetto vuole acquistare un appartamento e consulta la visura catastale, che indica come proprietario il venditore. Tuttavia, una verifica in Conservatoria rivela l’esistenza di un pignoramento a carico dell’immobile. Se l’acquirente non avesse controllato la Conservatoria, avrebbe rischiato di acquistare un bene gravato da un vincolo giuridico, con conseguenti complicazioni legali e finanziarie.
Il Catasto e la Conservatoria nella due diligence immobiliare
Catasto e Conservatoria non operano separatamente, ma si completano a vicenda. Nella due diligence immobiliare, l’analisi di entrambi è indispensabile per garantire che un immobile sia correttamente registrato e privo di problemi giuridici o fiscali.
In particolare:
- L’identificazione degli immobili in Conservatoria avviene attraverso i dati catastali, che servono a localizzare il bene nel territorio.
- Le risultanze catastali e quelle della Conservatoria devono coincidere, affinché non vi siano incongruenze sui dati di proprietà.
Ad esempio un investitore vuole acquistare un edificio commerciale e si affida a un professionista per effettuare le verifiche preliminari. La visura catastale mostra che l’immobile è accatastato come negozio, ma la Conservatoria evidenzia che l’ultimo atto trascritto lo classifica come unità residenziale. Questa discrepanza potrebbe indicare un errore catastale o una mancata variazione dell’immobile, il che potrebbe comportare problemi urbanistici o fiscali. Prima dell’acquisto, sarà quindi necessario allineare i dati catastali con quelli della Conservatoria, correggendo eventuali irregolarità per evitare complicazioni future.
Il confronto tra Catasto e Conservatoria per evitare irregolarità
La due diligence immobiliare richiede un continuo confronto tra i dati del Catasto e quelli della Conservatoria. Questo processo prevede:
- Verifica dei dati identificativi dell’immobile nel Catasto, per ottenere informazioni sulla destinazione d’uso e sulla rendita catastale.
- Ricerca dell’immobile in Conservatoria, utilizzando i dati catastali per risalire agli atti trascritti e verificare la proprietà effettiva.
- Confronto tra le due banche dati per individuare eventuali discordanze.
- Correzione delle irregolarità catastali attraverso procedimenti di voltura o aggiornamento catastale.
Se il proprietario risultante in Catasto non coincide con quello della Conservatoria, potrebbe trattarsi di:
- Una mancata registrazione di un atto di vendita.
- Una successione non aggiornata.
- Un errore catastale che necessita di correzione.