L’usucapione è una modalità di acquisizione della proprietà: consente a chi esercita il possesso di un bene, per un periodo prolungato e ininterrotto nel tempo, di divenirne il titolare.
Ma quando il comportamento tenuto è qualificabile come “possesso”? Quando è suscettibile di fondare una domanda avente ad oggetto l’usucapione?
Di seguito due interessanti pronunce della Suprema Corte.
1) L’usucapione di un terreno agricolo: è sufficiente la coltivazione? Cassazione ordinanza n. 1121 del 11 gennaio 2024
L’ordinanza n. 1121 dell’11 gennaio 2024 chiarisce che non tutte le forme di utilizzo del bene sono qualificabili come possesso e, pertanto, suscettibili di determinare l’acquisto della proprietà per mezzo della usucapione.
Nel caso in esame la Corte di Cassazione, occupandosi della usucapione di un terreno agricolo, ha ribadito che la semplice coltivazione non è sufficiente a provare il possesso qualificato. Altri sono gli elementi rilevanti: ad esempio la recinzione del fondo, l’apposizione di cartelli di divieto e qualsiasi altra azione che impedisca l’accesso a terzi e che costituisca indizio concreti di un possesso “uti dominus”, cioè l’intenzione del possessore di comportarsi come e fosse il proprietario del fondo.
La semplice coltivazione, però, non è a ciò sufficiente.
2) Usucapione fra parenti e comproprietari. Cassazione ordinanza n. 1413 del 15 gennaio 2024
Il caso oggetto dell’ordinanza in esame riguardava la costruzione di un fabbricato su un suolo appartenente sia al ricorrente che ad altri soggetti legati da vincolo di parentela. Il ricorrente sosteneva che l’atto della edificazione, il pagamento delle utenze e l’uso abitativo dell’immobile fossero prove sufficienti per dimostrare il possesso esclusivo del terreno (e di quanto vi aveva edificato) e per ottenere il riconoscimento della intervenuta usucapione (sia del terreno, sia dell’edificio).
La Corte di Cassazione ha però respinto le domande del ricorrente, precisando che:
- la costruzione di un immobile su un terreno non (totalmente) di proprietà non determina automaticamente il trasferimento della titolarità dell’edificio;
- gli atti realizzati dal ricorrente (edificazione, utilizzo e pagamento utenze) non integravano, nel caso di specie, il possesso “uti dominus” (suscettibile di determinare l’acquisto per usucapione). Infatti il terreno su cui era avvenuta l’edificazione non apparteneva ad estranei, bensì era comune ad altri soggetti avvinti da vincolo di parentela; in questi casi l’esercizio delle facoltà tipiche del proprietario (quali la costruzione di un edificio ed il successivo utilizzo) si presume avvenuta con la tolleranza dei comproprietari e pertanto è insuscettibile di determinare l’acquisto per usucapione.
L’ordinanza si pone in linea con il costante orientamento giurisprudenziale, secondo cui in presenza di vincoli parentelari, o comunque di comproprietà, gli atti suscettibili di condurre all’usucapione del bene devono avere una particolare pregnanza (in sostanza devono dimostrare in modo inequivocabile la volontà di escludere gli altri dal godimento del bene).