Tra le verifiche necessarie prima di partecipare ad un’asta immobiliare vi è quella relativa lo stato libero del bene: detta in altre parole, la possibilità di entrare in possesso dell’immobile abitandolo o concedendolo a terzi.
Fattispecie di non rara verificazione è quella dell’esecuzione immobiliare in presenza di un contratto di locazione. In questo caso, infatti, si pone il problema della validità del contratto di locazione e della possibilità, per il conduttore, di rimanere nella detenzione del bene, corrispondendo naturalmente all’aggiudicatario il canone di locazione.
In sostanza ci sono casi in cui il contratto di locazione è opponibile all’aggiudicatario, ragion per cui quest’ultimo acquisterà la proprietà del bene ma non potrà sfrattare il conduttore.
Si tratta di un elemento essenziale, che trova sempre espressa trattazione nella consulenza estimativa del bene: tuttavia è opportuno conoscere i principi informatori della materia, dacchè non è raro trovare perizie con indicazioni erronee o comunque non del tutto chiare.
Vediamo quindi quali sono gli aspetti salienti in tema di locazioni opponibili.
L’articolo 2923 del codice civile disciplina il rapporto tra la vendita forzata (comunemente detta “all’asta”) ed il contratto di locazione, stabilendo che il contratto di locazione di durata non superiore a nove anni, regolarmente registrato prima della trascrizione del pignoramento, è opponibile all’aggiudicatario.
Ciò significa che il conduttore ha diritto di continuare ad abitare l’immobile: per la durata residua del contratto ed alle stesse condizioni pattuite con il precedente proprietario.
Il discrimine temporale è la notifica del pignoramento:
- Se la locazione è stata registrata prima della notifica del pignoramento, come detto, è opponibile all’aggiudicatario e rimane valida.
- Se la locazione è stata registrata dopo la notifica del pignoramento, ma prima della trascrizione del pignoramento stesso, è dubbia la sorte del contratto di locazione: si registrano pronunce giurisprudenziali difformi.
- Se la locazione viene registrata dopo la trascrizione del pignoramento, il contratto sarà certamente non opponibile all’aggiudicatario.
Affinchè si possa porre in relazione la data del pignoramento con quella del contratto, è fondamentale che la locazione abbia “data certa”. La registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate è il metodo più sicuro per ottenere la data certa, ma è possibile anche avvalersi di altri strumenti (ad esempio la scrittura privata autenticata).
Nel caso di locazioni ultranovennali (cioè di durata superiore a nove anni), oltre alla registrazione è necessaria anche la trascrizione del contratto presso i Registri Immobiliari. In mancanza di trascrizione, il contratto sarà opponibile soltanto nel limite dei nove anni.
Ulteriore eccezione riguarda le locazioni a canone vile (art. 2923 comma 3 codice civile). Se il canone di locazione è inferiore di 1/3 al giusto prezzo, l’aggiudicatario potrà ottenere la liberazione del bene (anche qualora il contratto fosse, per le ragioni sopra indicate, formalmente opponibile).
È importante sottolineare che queste sono solo le regole generali. Ogni caso presenta le sue peculiarità e, per avere una valutazione sufficientemente affidabile, è imprescindibile la consulenza di un legale esperto in diritto immobiliare.