Il diritto alla provvigione del mediatore immobiliare è un tema frequentemente oggetto di contenzioso. Le corti sono chiamate a dirimere controversie tra agenti e clienti, spesso in merito al nesso causale tra l’attività svolta dal professionista e la conclusione dell’affare.
In questo articolo, cercheremo di chiarire quando matura il diritto alla provvigione, analizzando i concetti chiave di “conclusione dell’affare” e di “scavalco” dell’agenzia, alla luce della giurisprudenza più recente, con particolare riferimento alla Cassazione n. 3165 del 2 febbraio 2023.
Conclusione dell’affare: definizione
Ai sensi dell’art. 1755 c.c., il mediatore ha diritto alla provvigione “se l’affare è concluso per effetto del suo intervento”.
La giurisprudenza ha chiarito che la “conclusione dell’affare” coincide con qualsiasi operazione economica che sia fonte di un rapporto obbligatorio fra le parti: una per tutte, l’accettazione della proposta di acquisto (Cass. sentenza n. 8676 del 9 aprile 2009).
Ci sono però casi particolari, nei quali l’agente immobiliare matura il diritto alla provvigione anche se l’affare viene concluso dopo la scadenza del proprio incarico o comunque a sua insaputa: il caso tipico è definito “lo scavalco”.
Lo “scavalco” dell’agenzia immobiliare
Si verifica lo “scavalco” quando le parti, dopo aver preso contatti per mezzo dell’agente immobiliare, decidono di concludere l’affare a sua insaputa e magari dopo lo scadere del mandato conferito all’agente immobiliare.
In tali ipotesi il mediatore ha comunque diritto alla provvigione, se sussistono determinati presupposti:
- Concretezza dell’attività di mediazione: l’agente deve aver svolto un’attività di mediazione concreta, procurando al cliente l’opportunità di conoscere l’immobile e di entrare in trattative con il venditore;
- Nesso causale: deve sussistere un nesso causale tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare. In altre parole, l’iniziativa del cliente di contattare direttamente il venditore deve essere conseguenza dell’attività svolta dall’agente.
Mettere in contatto le parti dà diritto alla provvigione?
Il semplice fatto di mettere in contatto le parti non è sufficiente, però, a far maturare il diritto alla provvigione. L’agente deve svolgere un’attività di mediazione attiva, qualitativamente rilevante, favorendo l’incontro delle volontà ed agevolando (o ponendo le premesse) per la conclusione dell’affare.
Cassazione n. 3165 del 2 febbraio 2023
Nella sentenza n. 3165 del 2 febbraio 2023 la Corte di Cassazione si è occupata di una fattispecie particolare: l’affare era stato concluso fra parti messe in contatto dal primo agente immobiliare, ma dopo la scadenza del suo mandato e con l’intervento di un secondo mediatore immobiliare.
Nel caso di specie la Corte di Cassazione ha negato il diritto alla provvigione del primo agente immobiliare.
I Giudici hanno ritenuto che l’agente si fosse limitato a mettere in contatto le parti e non hanno riscontrato adeguato nesso causale fra la sua attività e la successiva conclusione dell’affare. Sono stati valorizzati i seguenti elementi:
1) la parte messa in relazione col venditore non coincideva con l’acquirente (seppure fosse la madre e fosse presente alle visite eseguite dal primo mediatore);
2) il lasso di tempo intercorso fra la scadenza del primo mandato e la conclusione dell’affare era significativo;
3) l’attività del secondo mediatore è stata qualitativamente rilevante e tale da costituire l’antecedente causale della conclusione dell’affare.
Questo il principio di diritto affermato:
“Al fine del sorgere del diritto alla provvigione ex art. 1755, co. 1 c.c., è necessario che la conclusione dell’affare sia effetto causato adeguatamente dal suo intervento, senza che il mettere in relazione delle parti tra di loro ad opera del mediatore sia sufficiente, di per sé, a conferire all’intervento di questi il carattere di adeguatezza, né che l’intervento di un secondo mediatore sia sufficiente di per sé a privare ex post l’opera del primo mediatore di tale qualità di adeguatezza”.
Conclusioni
Il diritto alla provvigione del mediatore immobiliare è complesso e richiede una valutazione attenta di tutti i fatti del caso concreto. In linea generale, l’agente ha diritto alla provvigione se ha svolto un’attività di mediazione efficace e ha contribuito in modo causale alla conclusione dell’affare.
Tuttavia, è importante ricordare che la giurisprudenza è in continua evoluzione e che ogni fattispecie presenta proprie peculiarità.