La costituzione del condominio e l’individuazione delle parti comuni sono aspetti fondamentali nella gestione di edifici con più proprietari. Di seguito una serie d’informazioni, ma potete approfondire chiedendo una consulenza ad un avvocato che si occupa di diritto immobiliare.
Nozione di Condominio
Il condominio è una particolare forma di comunione che sorge quando in un edificio esistono più unità immobiliari appartenenti a diversi proprietari. Esso riguarda non solo le singole proprietà individuali, ma anche le parti comuni dell’edificio.
Il Condominio Nasce Quando si Crea la Pluralità di Proprietari
Secondo la Cassazione, Sezioni Unite, n. 2046 del 31 gennaio 2006, il condominio si instaura automaticamente quando esiste una pluralità di proprietari di unità immobiliari nello stesso edificio. Questo avviene indipendentemente dall’attribuzione del codice fiscale al condominio stesso, che è considerato un elemento meramente formale e non costitutivo del condominio.
Irrilevanza dell’Attribuzione del Codice Fiscale
L’attribuzione del codice fiscale al condominio non è rilevante ai fini della sua costituzione. Ciò che conta è la presenza di più proprietari di unità immobiliari in un medesimo edificio.
Individuazione delle Parti Comuni dell’Edificio: La Presunzione di Condominialità dell’art. 1117 Codice Civile
L’art. 1117 del codice civile elenca le parti comuni dell’edificio, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondamenta, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune. Questa presunzione di condominialità può essere derogata solo se risulta il contrario dal titolo.
Deroga Prevista dall’art. 1117 Codice Civile: “Se non risulta il contrario dal titolo”
L’art. 1117 c.c. prevede che la presunzione di condominialità può essere superata solo se risulta il contrario dal titolo, ossia dal primo atto di alienazione.
Quale è il Titolo Cui fa Riferimento l’art. 1117 Codice Civile?
Il titolo cui fa riferimento l’art. 1117 c.c. è il primo atto di alienazione dell’immobile, che può escludere la condominialità di alcune parti comuni dell’edificio se ciò è chiaramente indicato.
Forma e Contenuto della Riserva di Proprietà
La riserva di proprietà deve essere esplicitamente indicata nel primo atto di alienazione e deve essere chiara e specifica, altrimenti la presunzione di condominialità rimane valida.
Irrilevanza del Regolamento di Condominio
Il regolamento di condominio non può derogare alla presunzione di condominialità stabilita dall’art. 1117 c.c., a meno che non vi sia un titolo specifico che lo preveda. Pertanto, le disposizioni regolamentari che tentano di escludere parti comuni senza un titolo valido sono inefficaci.
Irrilevanza delle Tabelle Condominiali
Le tabelle millesimali, che stabiliscono la quota di proprietà di ciascun condomino nelle parti comuni, non possono derogare alla presunzione di condominialità dell’art. 1117 c.c. Le tabelle servono solo a determinare la ripartizione delle spese e non possono modificare la natura delle parti comuni.
Per approfondire questi argomenti e ricevere consulenza specifica, vi invitiamo a contattare il nostro studio legale. Siamo qui per supportarvi nella gestione efficace e corretta del vostro condominio.