Sempre più spesso i condomini si trovano di fronte a una scelta: concedere il lastrico solare (o un’altra superficie comune) a società di telecomunicazioni per installare antenne, ripetitori o altri impianti tecnologici, ricevendo in cambio un canone che può contribuire a ridurre le spese condominiali. Ma come si fa? Basta un voto a maggioranza in assemblea o serve l’unanimità? E il contratto che si stipula che natura ha: è una semplice locazione o crea un diritto più forte, quasi come una proprietà temporanea in capo al gestore?
La sentenza del Tribunale di Sassari n. 1216 del 6 febbraio 2025 — pronunciata dal Giudice monocratico della Seconda Sezione Civile — affronta proprio questi interrogativi, risolvendoli con una decisione chiara e di grande utilità pratica. E lo fa applicando i princìpi che le Sezioni Unite della Corte di Cassazione avevano fissato nelle celebri sentenze «gemelle» del 30 aprile 2020 (nn. 8434 e 8435).
I tre temi centrali che la pronuncia sassarese affronta sono:
a) se e come il condominio può concedere a terzi il diritto di installare impianti tecnologici sul lastrico solare;
b) se per farlo occorra un contratto ad effetti reali (che richiede l’unanimità dei condomini) oppure un contratto ad effetti obbligatori (che richiede solo la maggioranza);
c) quali criteri pratici usare per capire se il contratto è dell’uno o dell’altro tipo.
La fattispecie oggetto di giudizio
Un condominio aveva stipulato due contratti con una società di telecomunicazioni, concedendole porzioni del proprio lastrico solare per installare impianti di telefonia mobile. I contratti avevano una durata di sei anni ciascuno, con possibilità di rinnovo tacito.
Prima della scadenza — esattamente diciotto mesi prima, come previsto dalle clausole contrattuali — il condominio inviava alla società la disdetta. Alla scadenza, però, la società non liberava l’immobile, sostenendo che i contratti non fossero semplici locazioni, ma contratti costitutivi di un diritto reale di superficie, e che quindi il condominio non potesse disdettarli unilateralmente (serviva, a suo dire, l’unanimità per sciogliere il vincolo).
Il condominio intimava allora lo sfratto per finita locazione e la questione approdava al Tribunale di Sassari.
Il quadro normativo di riferimento
Prima di analizzare la decisione, è utile richiamare le norme fondamentali che regolano la materia.
L’art. 1117 c.c. include il lastrico solare tra le parti comuni dell’edificio, salvo che il titolo (ad esempio, il regolamento condominiale o l’atto di acquisto) disponga diversamente.
L’art. 1120 c.c. disciplina le innovazioni che i condomini possono deliberare a maggioranza. In particolare, il comma 2, n. 2, prevede che possano essere approvate con maggioranza qualificata le innovazioni per «la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune». Questa norma, introdotta dalla riforma del 2012, ha il pregio di menzionare espressamente entrambe le ipotesi (diritto reale e diritto personale), ma non risolve da sola il problema della qualificazione.
L’art. 1122-bis c.c. consente al singolo condomino di installare impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili sul lastrico solare, ma riguarda gli impianti al servizio delle singole unità immobiliari, non la concessione a terzi estranei al condominio.
L’art. 1126 c.c. regola la ripartizione delle spese di riparazione del lastrico solare quando questo sia attribuito in uso esclusivo a uno o più condomini.
La norma-cardine per la nostra materia è però l’art. 1108 c.c. (applicabile al condominio in virtù del rinvio dell’art. 1139 c.c.), che al terzo comma stabilisce: «È richiesto il consenso di tutti i partecipanti» — cioè l’unanimità — «per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni». Per le locazioni di durata non superiore a nove anni, invece, è sufficiente la maggioranza.
Infine, l’art. 1376 c.c. sancisce il principio consensualistico per i contratti con effetti reali: la proprietà o il diritto reale si trasmettono per effetto del semplice consenso.
La svolta delle Sezioni Unite del 2020
Fino al 2020, la giurisprudenza era divisa su un punto cruciale: il contratto con cui un condominio concede a una società di telecomunicazioni il lastrico solare per installare ripetitori è una locazione (approvabile a maggioranza) o un diritto di superficie (che richiede l’unanimità)?
Le Sezioni Unite, con le due sentenze «gemelle» del 30 aprile 2020 — la n. 8434 e la n. 8435 — hanno risolto il contrasto enunciando principi di diritto che costituiscono oggi la «bussola» per qualsiasi operatore.
Il principio fondamentale è il seguente:
«Il programma negoziale con cui il proprietario di un lastrico solare intenda cedere ad altri, a titolo oneroso, la facoltà di installarvi e mantenervi per un certo tempo un ripetitore, o altro impianto tecnologico, con il diritto per il cessionario di mantenere la disponibilità ed il godimento dell’impianto, ed asportare il medesimo alla fine del rapporto, può astrattamente essere perseguito sia attraverso un contratto ad effetti reali, sia attraverso un contratto ad effetti personali. La riconduzione del contratto concretamente dedotto in giudizio all’una o all’altra delle suddette categorie rappresenta una questione di interpretazione contrattuale, che rientra nei poteri del giudice di merito.»
In altre parole, non esiste una qualificazione automatica o predeterminata dalla legge: tutto dipende da come le parti hanno effettivamente strutturato il contratto. E a seconda della qualificazione, cambia radicalmente la maggioranza necessaria in assemblea. Se il contratto è un diritto reale di superficie, anche temporaneo, serve l’unanimità di tutti i condomini ai sensi dell’art. 1108, comma 3, c.c. Se invece si tratta di una concessione ad effetti obbligatori di durata non superiore a nove anni, è sufficiente la maggioranza prevista dall’art. 1136, commi 2 e 3, c.c. Per le locazioni di durata superiore a nove anni — pur restando nell’ambito obbligatorio — è nuovamente necessaria l’unanimità, sempre in forza dell’art. 1108, comma 3, c.c.
Come si distingue un contratto reale da uno obbligatorio? I criteri interpretativi
Ed eccoci al cuore della sentenza del Tribunale di Sassari: quali criteri usa il giudice per capire se il contratto è dell’uno o dell’altro tipo?
La sentenza offre una griglia interpretativa chiara e replicabile.
- Il nomen iuris (il nome dato al contratto dalle parti). Non è decisivo da solo — le parti non possono «imbrogliare» la realtà giuridica semplicemente chiamando «locazione» un contratto che in realtà costituisce un diritto di superficie — ma è un primo indizio. Se le parti lo chiamano «contratto di locazione», è un elemento che depone per la natura obbligatoria.
- La durata. Un contratto di durata contenuta (sei anni nel caso di Sassari), senza superare i nove anni anche sommando gli eventuali rinnovi automatici, è compatibile con lo schema della locazione. L’assenza di una clausola che preveda una durata ultranovennale è un forte indice della natura obbligatoria.
- La sorte del manufatto alla fine del rapporto. L’obbligo del concessionario di rimuovere gli impianti e ripristinare lo stato dei luoghi al termine del contratto è incompatibile con il diritto di superficie: in quel caso, infatti, scaduto il termine, il proprietario del suolo diventerebbe proprietario della costruzione (art. 953 c.c.), salvo patto contrario. La previsione della rimozione depone quindi per la natura obbligatoria.
- Il corrispettivo. Un canone periodico (mensile o annuale) è tipico della locazione. Un corrispettivo unitario o una tantum può invece suggerire un diritto reale.
- La manutenzione. Se gli obblighi di manutenzione ordinaria e straordinaria sono a carico del concessionario, ciò è coerente con lo schema locatizio.
- L’eventuale richiamo alla disciplina delle locazioni. Se il contratto richiama norme sulla locazione (ad esempio, per la disdetta o per il recesso), è un chiaro indizio della volontà delle parti di restare nell’ambito obbligatorio.
- La forma dell’atto. Se le parti hanno stipulato per scrittura privata semplice (non per atto pubblico o scrittura privata autenticata) e non hanno trascritto il contratto nei registri immobiliari, ciò depone per la natura obbligatoria. La trascrizione, infatti, è il meccanismo che rende opponibili ai terzi i diritti reali.
- Il comportamento successivo delle parti. Se, ad esempio, il condominio ha sempre trattato il rapporto come una locazione (incassando canoni, inviando disdette, applicando le norme sulle locazioni), questo comportamento conferma la natura obbligatoria.
La decisione
Il Tribunale di Sassari sintetizza così il criterio-guida:
«L’assenza di una clausola ultra novennale, accompagnata dal mancato riferimento alla natura reale del contratto, depone per la qualificazione del rapporto come locazione ad effetti obbligatori.»
Applicando questi criteri al caso concreto, il Tribunale ha concluso che i contratti erano locazioni ad effetti obbligatori: la durata era di sei anni (infranovennale), il corrispettivo era un canone periodico, gli impianti andavano rimossi alla scadenza, e le parti avevano richiamato la disciplina della locazione anche per la disdetta.
Contratto reale o obbligatorio: perché la differenza è così importante?
La qualificazione non è una questione puramente teorica. Da essa dipendono conseguenze pratiche di enorme rilievo.
Se il contratto è ad effetti reali (diritto di superficie): per approvarlo serve l’unanimità dei condomini (art. 1108 comma 3 c.c.) ed il gestore ha un diritto autonomo e non subordinato alla volontà del condominio.
Se invece il contratto è ad effetti obbligatori (locazione infra novennale): per approvarlo basta la maggioranza prevista dall’art. 1136 comma 2 o 3 c.c. (a seconda che si tratti di atti di ordinaria o straordinaria amministrazione) e, alla scadenza, il condominio potrà disdire il contratto senza il bisogno della unanimità.
I più importanti precedenti di legittimità
La sentenza del Tribunale di Sassari non nasce dal nulla.
Come già illustrato, Cass. S.U. n. 8434/2020 e Cass. S.U. n. 8435/2020 hanno fissato i princìpi-cardine, superando il contrasto giurisprudenziale che aveva portato la Seconda Sezione a rimettere la questione al Primo Presidente (Cass. n. 8943/2019 e Cass. n. 8944/2019).
In particolare, le Sezioni Unite hanno chiarito che:
– lo schema del diritto di superficie attribuisce all’acquirente la proprietà superficiaria dell’impianto, può essere costituito per un tempo determinato e può prevedere una deroga convenzionale all’accessione. Richiede l’unanimità;
– lo schema della concessione ad aedificandum obbligatoria è un contratto atipico di natura personale, con cui il proprietario concede ad altri il diritto personale di edificare, godere e disporre dell’opera per l’intera durata del rapporto e asportarla alla fine. Per durate infranovennali, basta la maggioranza;
– l’installazione di ripetitori su lastrico condominiale, realizzata su disposizione, a spese e nell’interesse esclusivo del terzo, non costituisce innovazione ai sensi dell’art. 1120 c.c., ma atto di amministrazione disciplinato dall’art. 1108 c.c.
Con la sentenza n. 20548 del 21 luglio 2025, invece, la Seconda Sezione ha affrontato un caso diverso ma connesso: quello del lastrico solare attribuito in uso esclusivo a un singolo condomino dal regolamento condominiale. La Corte in questo caso ha affermato che:
– il lastrico in uso esclusivo mantiene la natura di parte comune;
– il diritto di uso esclusivo non è un diritto reale atipico, ma una deroga convenzionale al principio di uso paritario ex art. 1102 c.c.;
– l’usuario esclusivo non può concedere a terzi diritti reali sulla parte comune senza il consenso unanime di tutti i condomini, perché il bene resta in comproprietà.
Questo principio è importante perché delimita i poteri del singolo condomino che abbia l’uso esclusivo del lastrico, impedendogli di «fare da sé» accordi con società di telecomunicazioni che vincolino l’intero condominio.
Necessario ricordare anche la sentenza n. 4513 del 19 febbraio 2021, con cui la Cassazione ha ricordato che l’installazione di un impianto sul lastrico condominiale, se per le sue caratteristiche strutturali e dimensionali impedisce qualsiasi altro utilizzo della superficie da parte degli altri condomini, viola l’art. 1102 c.c. e va rimossa. La sentenza distingue nettamente le modificazioni ex art. 1102 c.c. (che il singolo condomino può fare nel proprio interesse, purché non alteri la destinazione della cosa comune e non impedisca l’uso paritario) dalle innovazioni ex art. 1120 c.c. (che richiedono una delibera assembleare e incidono sull’essenza della cosa comune).