Chi vive in affitto sa bene che uno dei punti più delicati del contratto è la possibilità — o il divieto — di tenere animali domestici in casa. Molti contratti di locazione contengono clausole che lo vietano espressamente. Ma queste clausole sono valide? E se l’inquilino le viola, il proprietario può ottenere lo sfratto?
La sentenza della Corte d’Appello di Napoli n. 1254 del 13 marzo 2025 risponde proprio a queste domande, chiarendo tre punti fondamentali:
1) la clausola che vieta di tenere animali in affitto non è «vessatoria»: non rientra tra quelle clausole che la legge considera abusive e che richiedono una doppia firma per essere valide;
2) la clausola non è nulla per contrasto con la legge sul condominio: l’art. 1138 c.c. vieta ai regolamenti condominiali approvati a maggioranza di proibire gli animali, ma questa norma non limita la libertà contrattuale tra privati. Un conto è il regolamento di condominio, un altro è il contratto di locazione;
3) anche se il divieto è valido, la sua violazione non giustifica automaticamente lo sfratto: trattandosi di un obbligo secondario (accessorio) rispetto a quello principale di pagare il canone, il giudice deve valutare caso per caso se l’inadempimento è abbastanza grave da giustificare la risoluzione del contratto.
La fattispecie oggetto di giudizio
I proprietari di un appartamento avevano concesso l’immobile in locazione a una conduttrice. Il contratto conteneva una clausola — la numero 6 — che vietava espressamente di detenere animali domestici. Scoperta la presenza di cani nell’appartamento, con episodi di defecazione sul balcone e conseguente propagazione di odori, i locatori diffidavano la conduttrice ad adempiere e, di fronte alla sua inerzia, chiedevano al Tribunale la risoluzione del contratto per grave inadempimento.
Il Tribunale accoglieva la domanda, qualificando però la clausola come vessatoria (e quindi non valida perché non specificamente approvata con doppia firma), ma ritenendo comunque l’inadempimento sufficientemente grave.
La conduttrice proponeva appello, contestando proprio la gravità dell’inadempimento. I locatori, dal canto loro, proponevano appello incidentale per ottenere una diversa qualificazione della clausola (non vessatoria).
La Corte d’Appello di Napoli, con la sentenza in commento, ha accolto l’appello principale (ritenendo l’inadempimento non sufficientemente grave), ha accolto anche l’appello incidentale (escludendo la natura vessatoria della clausola) e, nel complesso, ha rigettato le domande di risoluzione e rilascio dell’immobile.
Il quadro normativo di riferimento
Per comprendere appieno la decisione, occorre partire dalle norme.
L’art. 1322 c.c. sancisce il principio della libertà contrattuale: le parti possono liberamente determinare il contenuto del contratto, purché nei limiti imposti dalla legge. È su questa base che locatore e conduttore possono legittimamente pattuire un divieto di detenere animali.
L’art. 1341, comma 2, c.c. elenca in modo tassativo le clausole che, se predisposte unilateralmente da una parte, non hanno effetto se non sono specificamente approvate per iscritto (la cosiddetta «doppia firma»): si tratta di clausole che limitano la responsabilità di chi le ha predisposte, che gli consentono di recedere o sospendere il contratto, o che impongono all’altra parte decadenze, restrizioni alla libertà contrattuale verso terzi, tacite proroghe, clausole compromissorie o deroghe alla competenza del giudice.
L’art. 1138, ultimo comma, c.c. — introdotto dalla riforma del condominio del 2012 (legge n. 220/2012) — stabilisce che «le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici». È una norma pensata per il regolamento condominiale assembleare, cioè quello approvato a maggioranza dall’assemblea, e ha la ratio di impedire che la maggioranza possa comprimere un diritto personale del singolo condomino all’interno della sua proprietà esclusiva.
Gli artt. 1453 e 1455 c.c. disciplinano la risoluzione del contratto per inadempimento: il contratto non si può risolvere se l’inadempimento è di scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse della parte che lo subisce. La valutazione va fatta in concreto, caso per caso.
La decisione della Corte d’Appello: i tre profili
1) La clausola non è vessatoria
La Corte esamina innanzitutto se la clausola che vieta di detenere animali rientri tra quelle previste dall’art. 1341, comma 2, c.c. La risposta è netta: no.
Il catalogo delle clausole vessatorie è tassativo e riguarda ipotesi specifiche: limitazioni di responsabilità, facoltà di recesso, decadenze, restrizioni alla libertà contrattuale verso terzi, tacite proroghe e rinnovazioni, clausole compromissorie, deroghe alla competenza. Il divieto di detenere animali — osserva la Corte — non può essere ricondotto a nessuna di queste categorie, «neppure quale specie di un più ampio genus». È una semplice limitazione delle modalità di godimento del bene locato, che attiene al contenuto stesso del contratto e non determina alcuno squilibrio unilaterale a favore del locatore.
Questo principio è coerente con l’orientamento consolidato della Cassazione: in materia di locazione, la clausola che descrive lo stato dei luoghi o che pone limiti all’uso dell’immobile non è vessatoria, perché non impone oneri unilaterali ma disciplina il contenuto del rapporto (Cass. n. 7713/2015).
2) L’art. 1138 c.c. non si applica al contratto di locazione
Questo è forse il passaggio più interessante della sentenza, perché tocca un tema su cui la giurisprudenza di merito è divisa.
L’argomento della conduttrice era: se l’art. 1138 c.c. vieta ai regolamenti condominiali di proibire gli animali, a maggior ragione dovrebbe considerarsi illegittima una clausola del contratto di locazione che introduce lo stesso divieto.
La Corte respinge questa tesi con un argomento chiaro: l’art. 1138 c.c. disciplina il regolamento condominiale, cioè un atto approvato a maggioranza che si impone ai singoli condomini anche contro la loro volontà. Il contratto di locazione, invece, è un accordo tra due parti, liberamente negoziato e accettato da entrambe. Sono due piani completamente diversi.
In altre parole, la ratio dell’art. 1138 c.c. è proteggere il singolo condomino da decisioni della maggioranza che limitano i suoi diritti nella sua proprietà esclusiva. Ma quando è il conduttore stesso a firmare liberamente un contratto che contiene il divieto, non c’è alcuna esigenza di protezione: ha accettato volontariamente quella limitazione.
La Corte riconduce quindi la validità della clausola direttamente al principio di autonomia contrattuale ex art. 1322 c.c.: le parti possono pattuire ciò che vogliono, purché non violino norme imperative, e l’art. 1138 c.c. — che riguarda i regolamenti condominiali — non è una norma imperativa che limita la libertà contrattuale tra privati.
3) La valutazione della gravità dell’inadempimento
Altro punto estremamente interessante.
La Corte parte da una premessa fondamentale: il divieto di detenere animali è una obbligazione accessoria e non essenziale del contratto di locazione. L’obbligazione principale del conduttore è pagare il canone e custodire l’immobile con diligenza. Tenere un cane, in sé, non incide sull’equilibrio economico del contratto.
Ne consegue che la violazione di questa clausola non giustifica automaticamente la risoluzione. Occorre una rigorosa valutazione della gravità dell’inadempimento, condotta secondo due direttrici:
- a) sul piano oggettivo: bisogna valutare quanto l’inadempimento incida sull’economia complessiva del contratto. Un conto è un cane che abbaia giorno e notte e danneggia l’immobile; un altro è un cane che vive tranquillamente in casa senza creare problemi;
- b) sul piano soggettivo: bisogna tener conto del comportamento delle parti. Se il locatore, in un precedente rapporto, ha tollerato la presenza degli animali, questa tolleranza assume rilievo nel valutare la gravità dell’inadempimento successivo. Allo stesso modo, se il conduttore ha dimostrato di aver tenuto gli animali in modo ineccepibile, ciò depone contro la gravità dell’inadempimento.
Nel caso concreto, la Corte ha rilevato che: (a) la presenza degli animali era già nota ai locatori da tempo, in un rapporto di fatto preesistente; (b) la prova testimoniale non era univoca sugli effettivi disturbi arrecati; (c) l’episodio della defecazione sul balcone — per quanto sgradevole — non integrava, da solo, un inadempimento di gravità tale da giustificare la risoluzione del rapporto.
Un aspetto tecnico importante sottolineato dalla Corte: la diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c. e l’inutile decorso del termine assegnato non eliminano la necessità dell’accertamento giudiziale della gravità dell’inadempimento. Anche dopo la diffida, il giudice deve verificare in concreto se l’inadempimento è abbastanza grave da risolvere il contratto, valutando la situazione complessiva e l’interesse della parte all’esatto adempimento.
La clausola risolutiva espressa: uno strumento per il locatore?
Un aspetto che la sentenza di Napoli tocca solo indirettamente, ma che merita attenzione, riguarda la possibilità per il locatore di rafforzare il divieto con una clausola risolutiva espressa ex art. 1456 c.c. («il contratto si risolverà di diritto se il conduttore viola il divieto di detenere animali»).
La giurisprudenza sul punto non è univoca. Il Tribunale di Padova (n. 2531/2023) ha ritenuto valida ed efficace una clausola risolutiva espressa relativa proprio al divieto di alloggiare animali, dichiarando la risoluzione di diritto del contratto. Analogamente, il Tribunale di Verona (n. 439/2024) ha affermato che la clausola risolutiva espressa «attribuisce al contraente il diritto potestativo di ottenere la risoluzione del contratto per un determinato inadempimento della controparte, dispensandolo dall’onere di provarne l’importanza».
Tuttavia, anche in presenza di clausola risolutiva espressa, la Cassazione (ordinanza n. 11802/2025) ha affermato che il giudice deve comunque accertare in concreto la gravità dell’inadempimento, seppur con un metro meno rigoroso, perché la clausola stessa costituisce un indice della volontà delle parti di considerare essenziale quella determinata obbligazione.
La sentenza di Napoli non affronta il caso di clausola risolutiva espressa, ma la sua ratio — che impone una valutazione rigorosa della gravità per le obbligazioni accessorie — potrebbe essere invocata anche in quel contesto per mitigare l’automatismo risolutorio.