Cosa accade quando una persona acquista un appartamento in condominio e, solo dopo il rogito, scopre che l’assemblea — prima del suo acquisto — aveva già deliberato costosi lavori di manutenzione straordinaria? Chi paga: il vecchio proprietario (che ha votato quei lavori) o il nuovo (che li subisce ma non li ha decisi)? E se il condominio ha già ottenuto una sentenza di condanna contro il condominio, il nuovo acquirente può opporsi alla richiesta di pagamento o è vincolato da quella sentenza?
La sentenza n. 7490 del 20 marzo 2025 della Corte di Cassazione risponde proprio a queste domande, chiarendo un punto fino ad oggi controverso. Da un lato, conferma che l’obbligo di pagare le spese straordinarie grava su chi era proprietario al momento della delibera (e dunque sul venditore), non su chi ha acquistato dopo. Dall’altro — ed è qui la novità — precisa che il nuovo proprietario, anche quando il condominio ha già vinto una causa contro il condominio per ottenere il pagamento di quelle spese, può opporsi in sede esecutiva facendo valere la propria estraneità al debito: quella sentenza, infatti, non gli impedisce di eccepire di non essere il soggetto obbligato, perché la sua posizione personale non è stata — né poteva essere — rappresentata dall’amministratore nel giudizio precedente.
La fattispecie oggetto di giudizio
La vicenda trae origine dall’opposizione a precetto proposta da una condomina, la quale nel 2009 aveva acquistato un’unità immobiliare facente parte di un condominio catanese. Nel 2003 — sei anni prima dell’acquisto — l’assemblea condominiale aveva deliberato l’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria dell’edificio, poi effettivamente eseguiti. Nel 2011, il creditore appaltatore otteneva un decreto ingiuntivo nei confronti del condominio per il pagamento del corrispettivo. L’opposizione proposta dal condominio veniva rigettata con sentenza del 2016, sicché il decreto ingiuntivo acquisiva definitività.
La creditrice notificava quindi precetto alla condomina per il pagamento pro quota della somma liquidata. Quest’ultima proponeva opposizione, deducendo la propria estraneità al debito in ragione dell’acquisto successivo sia alla delibera di approvazione dei lavori sia alla loro materiale esecuzione. Il Tribunale di Catania prima e la Corte d’Appello di Catania poi (con sentenza n. 361/2023) accoglievano l’opposizione.
La creditrice ricorreva in Cassazione, sostenendo che il giudicato formatosi nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo — cui aveva partecipato l’amministratore in rappresentanza anche della condomina — precludesse a quest’ultima di eccepire in sede esecutiva la propria estraneità al debito.
Art 63 disp. att. c.c: il quadro normativo e giurisprudenziale di riferimento
Il punto di partenza è l’art. 63, comma 2, disp. att. c.c., che sancisce la solidarietà passiva tra alienante e acquirente nei confronti del condominio per i contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Per le spese di manutenzione straordinaria e per le innovazioni, la giurisprudenza di legittimità ha da tempo elaborato un criterio più articolato, fondato sulla distinzione tra il momento genetico dell’obbligazione e quello della sua esecuzione.
In base all’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., l’assemblea provvede alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori. La delibera assembleare che approva l’esecuzione dei lavori ha valore costitutivo della relativa obbligazione in capo a ciascun condomino.
L’art. 1123 c.c. completa il quadro disponendo che le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.
Sul piano applicativo, la Cassazione ha più volte affermato — e la stessa sentenza n. 7490/2025 lo ribadisce come dato pacifico e non oggetto di censura — che:
«in caso di opere consistenti in innovazioni, straordinaria manutenzione o ristrutturazione delle parti comuni, il debito deve ritenersi assunto da colui che era proprietario al momento della adozione della delibera di approvazione dei lavori» (così la sentenza in commento, richiamando Cass. n. 21094 del 2023 e Cass. n. 11199 del 2021).
Tale criterio opera nei rapporti interni tra venditore e acquirente in assenza di diversa pattuizione contrattuale, restando i patti intercorsi tra le parti inopponibili al condominio creditore. Ne consegue che l’acquirente, ove abbia pagato al condominio quote relative a spese straordinarie deliberate prima della compravendita, ha diritto di rivalersi nei confronti del dante causa per quanto corrisposto in forza del principio di solidarietà passiva ex art. 63 disp. att. c.c.
La giurisprudenza di merito ha ulteriormente precisato che non qualsiasi delibera assembleare è idonea a costituire l’obbligazione rilevante ai fini del riparto. Occorre che la delibera abbia carattere definitivo e vincolante, con l’effettiva approvazione degli interventi, l’individuazione dell’appalto e il piano di riparto dei corrispondenti oneri. Le delibere meramente preparatorie o interlocutorie, che esprimano la mera intenzione di eseguire determinati lavori, non assumono rilievo ai fini dell’individuazione del soggetto obbligato (cfr. Trib. Pordenone, n. 170/2024; Trib. Milano, n. 9638/2025; Trib. Napoli, n. 2670/2026).
Analogamente, gli scostamenti tra il computo metrico preventivo e quello consuntivo rientrano nella normale alea dei lavori edilizi e non modificano la ripartizione dell’obbligazione tra venditore e acquirente, salvo prova di un diverso accordo tra le parti (Trib. Nocera Inferiore, n. 1376/2025).
Gli aspetti processuali
Sul versante processuale, è pacifico che il giudicato formatosi all’esito di un processo in cui sia stato parte l’amministratore di condominio fa stato anche nei confronti dei singoli condomini, pur se non intervenuti in giudizio, atteso che il condominio è ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli partecipanti e l’amministratore ne ha la rappresentanza processuale ex art. 1131 c.c. (cfr. Cass. n. 4436/2017; Cass. n. 12911/2012).
È altresì consolidato il principio secondo cui, in sede di opposizione all’esecuzione fondata su titolo giudiziale, possono essere dedotti fatti estintivi, impeditivi o modificativi sopravvenuti alla formazione del titolo, ma non fatti ad esso preesistenti (Cass. n. 3277/2015; Cass. n. 3716/2020).
Ed è qui che la sentenza n. 7490/2025 introduce un temperamento di notevole rilievo.
La decisione della Cassazione
La Corte di Cassazione — respingendo il ricorso della creditrice — muove da una constatazione di ordine sistematico: negare al condomino la possibilità di far valere in sede esecutiva la propria estraneità al debito significherebbe negargli in toto il diritto di difesa, non lasciandogli altro rimedio che l’azione di ripetizione verso il proprio dante causa.
La questione viene quindi riportata al tema della effettività delle tutele. La Corte esamina se il condomino, nel giudizio di cognizione instaurato dal creditore contro il condominio, possa effettivamente rappresentare la propria posizione di estraneità al debito.
La risposta è negativa, per due ordini di ragioni:
- – sotto il profilo della legittimazione processuale, l’orientamento prevalente della Cassazione non riconosce al singolo condomino la legittimazione a proporre opposizione autonoma al decreto ingiuntivo emesso contro il condominio, né a impugnare in via autonoma la sentenza sfavorevole al condominio, quando l’azione riguardi un diritto di credito relativo a un’obbligazione assunta dall’ente condominiale (Cass. n. 7053/2024; Cass. n. 20282/2023; Cass. n. 15567/2018). Al condomino è riconosciuto soltanto l’intervento adesivo dipendente a sostegno delle ragioni del condominio;
- – sotto il profilo dell’ampiezza delle difese, l’intervento adesivo non consente al condomino di proporre domande ed eccezioni autonome né di ampliare il tema del contendere. Inoltre, l’intervento è volontario e non configurabile come onere: dalla sua mancanza non possono discendere conseguenze negative a carico del condomino.
Su queste premesse, la Corte perviene al cuore della decisione: l’eccezione di estraneità al debito vantata dal condomino ha natura strettamente personale e privata, è sostanzialmente estranea alle difese del condominio e non può essere veicolata attraverso la rappresentanza processuale dell’amministratore. Si determina, in sostanza, una «frattura del rapporto di rappresentanza processuale» in capo all’amministratore, la cui posizione sostanziale è indifferente rispetto a quella del singolo condomino.
La Corte afferma quindi il seguente principio:
«Se la sentenza di condanna del condominio in via generale ha efficacia e costituisce titolo esecutivo nei confronti dei condomini, sia con riguardo alla esistenza che all’ammontare del credito, per ciò stesso non resta preclusa in modo assoluto al singolo condomino il diritto di opporre, in sede di esecuzione, la propria estraneità al debito accertato nei confronti dell’ente condominiale.»
In altre parole il giudicato sul credito condominiale copre l’an e il quantum debeatur, ma non si estende alla posizione debitoria personale del singolo condomino, che per vicende particolari — quale l’acquisto successivo alla delibera — potrebbe non rispondere del debito verso il terzo.
I precedenti e gli sviluppi successivi
La sentenza n. 7490/2025 si inserisce in un filone giurisprudenziale ormai consolidato sul piano sostanziale, ma introduce un elemento di novità sul versante processuale.
Quanto al principio sostanziale del riparto, la stessa sentenza richiama come ius receptum Cass. n. 21094/2023 e Cass. n. 11199/2021, che già avevano affermato il valore costitutivo della delibera assembleare e l’imputazione dell’obbligo di contribuzione in capo al proprietario al momento dell’approvazione.
Nella giurisprudenza successiva, Cass. n. 24236 del 30 agosto 2025 ha ribadito il medesimo principio, confermando che i costi dei lavori straordinari gravano su chi era proprietario al momento dell’approvazione della delibera, anche se le opere siano state realizzate in epoca successiva all’atto traslativo, salvo diversa convenzione tra le parti. A livello di merito, la giurisprudenza ha ulteriormente affinato il criterio, precisando — come già evidenziato — che la delibera rilevante deve essere quella definitiva e non meramente preparatoria, e che gli scostamenti tra preventivo e consuntivo non incidono sulla ripartizione dell’obbligazione tra alienante e acquirente.