L’art. 1117 c.c. e la presunzione di condominialità
L’articolo 1117 del codice civile costituisce una delle norme cardine della disciplina condominiale, stabilendo quali beni si presumono comuni salvo che il titolo disponga diversamente.
L’art. 1117 c.c., nel testo risultante dalle modifiche introdotte dalla legge 220/2012, così dispone:
“Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; 2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.”
Si parla comunemente di “presunzione di condominialità”, nel senso che i beni elencati dall’art. 1117 c.c. (nonché gli altri beni che, pur non espressamente menzionati, presentino caratteristiche analoghe) si presumono comuni ai proprietari delle unità immobiliari, senza necessità di specifica pattuizione o menzione nei singoli atti di trasferimento.
Il fondamento della presunzione risiede nella destinazione oggettiva del bene al servizio o al godimento comune. La giurisprudenza ha costantemente affermato che la presunzione opera per i beni che, per le loro caratteristiche intrinseche, sono destinati al servizio dell’edificio o delle singole unità, prescindendo dall’uso concreto che ne viene fatto.
L’automatismo della comunione
Un aspetto fondamentale evidenziato dalla sentenza in commento riguarda il momento in cui i beni divengono comuni.
La Corte d’Appello, con affermazione confermata dalla Cassazione, aveva rilevato che:
“La strada di accesso e le altre aree in questione erano divenute comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c., al momento della costituzione dei Condomini con la vendita dei primi appartamenti.”
Ciò significa che la comunione sorge automaticamente ed ope legis nel momento stesso in cui si costituisce il condominio (tipicamente con la prima alienazione di un’unità immobiliare da parte del costruttore), senza necessità di espressa menzione o pattuizione.
Il costruttore che vende anche una sola unità immobiliare perde automaticamente la proprietà esclusiva dei beni destinati oggettivamente all’uso comune, che entrano nella comproprietà di tutti i condomini (compreso eventualmente lui stesso, se rimane proprietario di altre unità).
Il superamento della presunzione di condominialità
La presunzione di condominialità di cui all’art. 1117 c.c. può essere superata, ma solo in presenza di un titolo contrario che presenti requisiti ben precisi, individuati dalla giurisprudenza consolidata e ribaditi dalla sentenza n. 13014/2025.
Come affermato dalla Cassazione: “La presunzione di condominialità può essere superata soltanto dalle contrarie risultanze dell’atto costitutivo del Condominio, quando questo contenga elementi tali da escludere, in modo chiaro e inequivoco, l’alienazione del diritto di condominio.”
Il titolo contrario deve quindi possedere caratteristiche di chiarezza e univocità, non essendo sufficiente una generica menzione o una clausola ambigua.
L’atto costitutivo del condominio
Il titolo contrario per eccellenza è rappresentato dall’atto costitutivo del condominio, ossia il complesso dei negozi giuridici (tipicamente i primi atti di vendita) con i quali il proprietario unico dell’edificio trasferisce le singole unità immobiliari, dando così vita al condominio.
Affinché l’atto costitutivo valga come titolo contrario deve essere contestuale alla nascita del condominio (ossia contenuto nei primi atti di vendita), contenere una clausola espressa che riservi determinati beni nella proprietà esclusiva del venditore o di singoli acquirenti, essere chiaro e inequivoco nell’escludere specifici beni dalla comunione, essere coerente con la destinazione funzionale del bene (non può escludere dalla comunione ciò che è strutturalmente e funzionalmente indispensabile all’uso comune).
Il successivo atto modificativo
La Cassazione ha chiarito che il titolo contrario può anche sopravvenire rispetto alla costituzione del condominio, ma in tal caso deve presentare requisiti ancora più stringenti.
Come affermato nell’ordinanza n. 13014/2025, richiamando il precedente Cass. n. 4237/1976: “In tema di Condominio di edificio, il titolo contrario, idoneo ad escludere dalla comunione un bene oggettivamente destinato all’uso comune (art 1117 cod. civ.), è soltanto l’atto costitutivo del Condominio medesimo ovvero un successivo atto modificativo, cui abbiano partecipato tutti i Condomini.”
L’atto successivo che intenda escludere dalla comunione un bene già divenuto condominiale deve avere forma di contratto con contenuto traslativo, essere sottoscritto da tutti i condomini (unanimità), manifestare in modo chiaro ed esplicito la volontà di trasferire il bene dalla comunione alla proprietà esclusiva, rispettare la forma scritta ad substantiam richiesta per i trasferimenti immobiliari ed essere trascritto nei registri immobiliari.
Ciò che non costituisce titolo contrario
Snodo fondamentale della sentenza in commento, l’analisi di cosa non può costituire titolo contrario idoneo a superare la presunzione di condominialità.
In primo luogo, non può superare la presunzione di condominialità il regolamento condominiale successivo che non abbia natura contrattuale. La Cassazione ha chiarito che una volta costituito il condominio con la vendita delle prime unità, i beni destinati oggettivamente all’uso comune divengono automaticamente condominiali. Un regolamento successivo può modificare tale situazione, ma soltanto se adottato all’unanimità da tutti i condomini.
In secondo luogo non può superare la presunzione di condominialità la clausola avente contenuto ricognitivo. A tal fine serve un titolo traslativo.
Il titolo traslativo è un contratto mediante il quale si trasferisce la proprietà o altro diritto reale da un soggetto a un altro. I suoi elementi caratterizzanti sono: la volontà attuale delle parti di determinare l’effetto traslativo, il consenso sull’oggetto e sul contenuto del trasferimento, la forma scritta ad substantiam per gli immobili e l’effetto reale (ossia il trasferimento immediato del diritto con il semplice consenso).
Il negozio di accertamento, invece, è l’accordo mediante il quale le parti intendono eliminare incertezze su una situazione giuridica preesistente, definendo quale sia la realtà dei loro rapporti. Esso non manifesta una volontà, bensì riconosce una situazione pre esistente.
La presunzione di condominialità, ricorda la Cassazione, può essere superata soltanto da un titolo traslativo.
La clausola del regolamento condominiale che, seppure approvato da tutti i condomini, si limiti a “dichiarare” o “riconoscere” la proprietà esclusiva di un soggetto, non integra un negozio traslativo idoneo a far uscire il bene dalla comunione. La Cassazione, richiamando precedenti consolidati, ha infatti ribadito che “Ai fini dell’acquisto a titolo derivativo della proprietà di un bene immobile, non è mai da ritenersi idoneo un negozio di mero accertamento, il quale può eliminare incertezze sulla situazione giuridica, ma non sostituire il titolo costitutivo, essendo necessario, invece, un contratto con forma scritta dal quale risulti la volontà attuale delle parti di determinare l’effetto traslativo.”
Per trasferire un bene dalla comunione condominiale alla proprietà esclusiva è necessario un contratto traslativo in forma scritta, con effetto reale, sottoscritto da tutti i comproprietari.