Il diritto di servitù, o servitù prediale, rappresenta un diritto reale limitato che impone un peso su un fondo (detto fondo servente) per l’utilità di un altro fondo (detto fondo dominante), appartenente a diverso proprietario. Elemento essenziale della servitù è l’imposizione di un peso sul fondo servente che deve essere volto a procurare un’utilità, una maggiore comodità o amenità al fondo dominante. Questa relazione di asservimento del primo al secondo si configura come una qualitas inseparabile di entrambi i fondi.
La realitas, che distingue il diritto reale di servitù dal diritto personale di godimento, implica l’esistenza di un legame strumentale ed oggettivo, diretto ed immediato, tra il peso imposto al fondo servente e il godimento del fondo dominante. Tale legame deve essere finalizzato ad incrementare l’utilizzazione del fondo dominante, e l’incremento di utilizzazione deve poter essere conseguito da chiunque sia proprietario del fondo dominante, non essendo legato ad un’attività personale del soggetto.
La costituzione di una servitù per destinazione del padre di famiglia, ai sensi dell’art. 1062, comma 2, c.c., è impedita da una “disposizione relativa alla servitù” che non è desumibile da facta concludentia, ma deve rinvenirsi in una clausola espressa che escluda il sorgere della servitù o in una regolamentazione negoziale da cui si desuma la volontà delle parti di costituire la servitù per titolo e non per destinazione del padre di famiglia.
Distinzione fra servitù e diritto di godimento personale
La distinzione tra servitù prediale e diritto di godimento personale è fondamentale in ambito giuridico. Come evidenziato dalla giurisprudenza, si versa nell’ipotesi del semplice obbligo personale quando il diritto attribuito è stato previsto esclusivamente per un vantaggio della persona o delle persone indicate nel relativo atto costitutivo e senza alcuna funzione di utilità fondiaria.
Nel caso esaminato dalla Corte di Cassazione (Cass. n. 13210/2025) una clausola contrattuale che concedeva agli acquirenti “il solo diritto di uso del forno per cuocere il pane, concesso anche ad altri” è stata interpretata come un diritto personale di uso con effetti obbligatori, svincolato dal requisito dell’utilità per il fondo, proprio della servitù. Questa interpretazione si basava sul triplice rilievo che il diritto era concesso agli acquirenti personalmente e non in favore del fondo acquistato, e che era riconosciuto anche ad altri indipendentemente dalla predialità.
La Corte ha affermato che tale diritto era connesso a un interesse personale dei compratori e si era estinto al momento in cui gli originari acquirenti avevano venduto l’immobile. Questo perché il diritto di servitù esige che l’asservimento sia volto a procurare un’utilità inerente al fondo dominante, e non un vantaggio personale del soggetto.
In sintesi la servitù prediale è caratterizzata dal legame oggettivo e funzionale tra due fondi, mentre il diritto di godimento personale è legato alla persona del beneficiario e non al fondo. La realitas della servitù implica che l’incremento di utilizzazione del fondo dominante debba poter essere conseguito da chiunque ne sia proprietario, e non essere vincolato a un’attività personale del soggetto.