La presenza di ponteggi per lavori di ristrutturazione edilizia può, in taluni casi, agevolare l’accesso a malintenzionati, esponendo gli immobili a rischio di furti. La giurisprudenza italiana si è più volte pronunciata in merito alla ripartizione delle responsabilità tra il Condominio committente e l’impresa appaltatrice in tali circostanze. La recente sentenza del Tribunale di Roma n. 17277/2024 offre un’ulteriore occasione per analizzare i principi consolidati e le specificità del caso concreto.
Il caso esaminato dal Tribunale di Roma (Sentenza n. 17277/2024)
Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 17277 del 12 novembre 2024, ha esaminato il caso di un furto avvenuto in un appartamento, facilitato dalla presenza di impalcature installate per il rifacimento della facciata condominiale. I ladri si erano introdotti nell’abitazione forzando una finestra dopo aver utilizzato i ponteggi. Dalle risultanze istruttorie era emerso che il cantiere non era adeguatamente illuminato e il sistema di allarme non era attivo al momento del furto. Il contratto di appalto prevedeva espressamente l’adozione di misure anti-intrusione, quali illuminazione e allarme, a carico dell’impresa appaltatrice.
I Principi di Diritto e la Ripartizione delle Responsabilità
La sentenza del Tribunale di Roma si allinea ai principi giurisprudenziali consolidati in materia, in particolare quelli espressi dalla Corte di Cassazione.
L’impresa appaltatrice è considerata responsabile ai sensi dell’articolo 2043 del Codice Civile per la mancata adozione delle cautele necessarie a impedire l’uso anomalo dei ponteggi da parte di terzi. La giurisprudenza di legittimità ha più volte ribadito che l’appaltatore ha l’obbligo di predisporre tutte le misure idonee a prevenire l’utilizzo dei ponteggi come via d’accesso per i ladri. Tali misure includono, a titolo esemplificativo, l’installazione di sistemi di allarme, l’illuminazione adeguata del cantiere e la chiusura degli accessi ai ponteggi (sul punto, anche Cassazione Civile n. 25122 del 12 settembre 2025). Nel caso specifico, l’omissione di tali cautele, pur espressamente previste nel contratto, ha costituito la condicio sine qua non per la realizzazione del furto.
Il Condominio, in quanto custode delle parti comuni dell’edificio, può essere chiamato a rispondere ai sensi dell’articolo 2051 del Codice Civile (responsabilità per cose in custodia) o, in alternativa, ai sensi dell’articolo 2043 del Codice Civile per culpa in vigilando o culpa in eligendo. La responsabilità ex art. 2051 c.c. sorge quando il danno è cagionato dalla cosa in custodia, salvo il caso fortuito. Tuttavia, la giurisprudenza tende a riconoscere una responsabilità più attenuata del Condominio rispetto all’appaltatore, soprattutto quando il Condominio ha affidato i lavori a un’impresa qualificata e ha inserito nel contratto clausole specifiche relative alle misure di sicurezza.
La sentenza del Tribunale di Roma ha condannato il Condominio in solido con l’impresa, riconoscendo la sua responsabilità, ma ha anche previsto la manleva da parte dell’impresa, in virtù delle pattuizioni contrattuali e della polizza assicurativa.
Il Direttore dei Lavori, nel caso esaminato, è stato escluso da responsabilità. La decisione si basa sul principio che i compiti del Direttore dei Lavori attengono principalmente alla corretta esecuzione delle opere e alla sicurezza del cantiere in relazione ai lavoratori, non alla vigilanza quotidiana sull’attivazione di sistemi anti-intrusione o alla prevenzione di furti. Queste ultime incombenze rientrano nella sfera di responsabilità dell’impresa appaltatrice, soprattutto quando le misure di sicurezza anti-furto sono considerate garanzie accessorie al contratto di appalto.