1. Premessa: la centralità della certezza giuridica nei contratti preliminari
Nel sistema civilistico italiano, il contratto preliminare svolge la funzione di vincolare le parti alla stipulazione di un successivo contratto definitivo, generalmente di compravendita. Esso trova la propria disciplina negli articoli 1351 e seguenti del Codice civile e deve contenere tutti gli elementi essenziali del contratto definitivo.
Una questione particolarmente delicata riguarda l’ipotesi in cui il promittente venditore obblighi se stesso alla futura alienazione di un bene che, al momento del contratto preliminare, non risulta essere di sua proprietà. Tale ipotesi, per quanto non infrequente nella prassi, comporta rilevanti implicazioni giuridiche, soprattutto per quanto concerne la tutela dell’acquirente in buona fede che non abbia avuto consapevolezza dell’altruità del bene.
2. La validità del preliminare avente ad oggetto un bene altrui
Il contratto preliminare avente ad oggetto un bene non ancora di proprietà del promittente è pienamente valido ed efficace.
Il promittente veditore dovrà però essere in grado di trasferire la proprietà all’acquirente al momento della stipula del contratto definitivo.
Non sussiste, quindi, un vizio genetico del contratto, salvo che la parte promittente abbia agito in mala fede, sapendo di non poter adempiere all’obbligazione assunta. La questione si sposta allora sul piano dell’inadempimento e sull’indagine circa la consapevolezza dell’acquirente in ordine all’altruità del bene.
3. L’orientamento della giurisprudenza: il principio della conservazione del vincolo
La Corte di Cassazione, con orientamento ormai consolidato, ha più volte affermato che il preliminare di bene altrui è valido ed efficace, in quanto il promittente può adempiere all’obbligazione assunta acquistando il bene dal proprietario o inducendolo a trasferirlo (Cass. civ. Sez. II, n. 4164/2015; Cass. n. 24782/2005).
Pertanto, l’acquirente non può chiedere immediatamente la risoluzione per inadempimento prima della scadenza del termine fissato per la stipula del definitivo, a meno che emerga l’impossibilità assoluta di ottenere il trasferimento, ovvero l’inidoneità strutturale del promittente all’adempimento.
4. La decisione della Corte di Cassazione n. 26053 del 2024: il preliminare su bene parzialmente altrui
Con l’ordinanza n. 26053 del 4 ottobre 2024, la Corte di Cassazione, Sezione II civile, ha affrontato il caso di un contratto preliminare avente ad oggetto un terreno promesso in vendita da un soggetto che ne risultava solo parzialmente proprietario, in quanto il bene era in regime di comunione legale tra coniugi.
La Corte ha ribadito il principio secondo cui la promessa di vendita di bene altrui non comporta, di per sé, la nullità del contratto, ma espone il promittente alle conseguenze dell’inadempimento se non riesce, al momento della stipula del definitivo, a procurare la titolarità del diritto oggetto di trasferimento.
Nella fattispecie, tuttavia, la Suprema Corte ha ritenuto assorbente e dirimente un altro profilo: l’inedificabilità sopravvenuta del terreno promesso in vendita, derivante da un vincolo paesaggistico imposto dalla Soprintendenza. Il vincolo sopravvenuto ha reso impossibile la realizzazione del progetto edificatorio, elemento essenziale per l’interesse dell’acquirente, ed ha escluso la possibilità di imputare l’inadempimento al promittente venditore, giacché l’impossibilità era sopravvenuta e non a lui imputabile.