1. Il concetto di servitù prediale e la sua funzione giuridica
Il diritto di servitù rappresenta una delle forme più caratteristiche dei diritti reali su cosa altrui. Disciplinato dagli articoli 1027 e seguenti del Codice Civile, esso consiste in un peso imposto sopra un fondo (detto “servente”) per l’utilità di un altro fondo (detto “dominante”), appartenente a proprietario diverso. A differenza di altri diritti reali, che si fondano su un rapporto tra soggetto e cosa, la servitù è strutturalmente fondata sul rapporto tra due fondi.
Il fine tipico della servitù è quello di migliorare l’utilizzazione del fondo dominante, consentendo, ad esempio, il transito su un fondo altrui, il passaggio di condotte, l’apertura di vedute, il divieto di edificazione su una determinata area. Il diritto è tipicamente inerenziale, cioè segue il fondo e non la persona: ciò significa che il diritto si trasferisce con il fondo dominante e grava sul fondo servente anche a seguito del trasferimento di proprietà. Questo aspetto rende particolarmente rilevante la disciplina della pubblicità immobiliare, che ha lo scopo di rendere conoscibili ai terzi i vincoli gravanti su un immobile.
2. Costituzione delle servitù: titolo e usucapione
La costituzione delle servitù può avvenire:
– per contratto;
– per testamento;
– per usucapione (limitatamente alle servitù apparenti e continue);
– per destinazione del padre di famiglia;
– per legge (le c.d. servitù coattive).
3. La pubblicità immobiliare delle servitù
Il principio della pubblicità immobiliare, sancito dagli artt. 2643 e ss. c.c., ha la funzione di rendere opponibili ai terzi gli atti che costituiscono, modificano o estinguono diritti reali su beni immobili.
Ai sensi dell’art. 2643, n. 4, sono soggetti a trascrizione gli atti tra vivi che costituiscono o modificano servitù prediali. La trascrizione, quindi, non ha efficacia costitutiva, ma serve a regolare i conflitti tra più aventi causa dal medesimo dante causa (priorità tra più acquirenti) e a rendere l’atto opponibile a terzi.
La servitù non trascritta è valida tra le parti ma non è opponibile a chi acquista il fondo servente senza conoscere l’esistenza del vincolo.
4. La trascrizione delle servitù in atti di compravendita
Tutte le volte in cui la servitù venga costituita in occasione di un atto di compravendita, che sarà trascritto per rendere opponibile a terzi il passaggio della proprietà, si pone il problema della trascrizione “specifica” della servitù.
In sostanza, sarà sufficiente trascrivere l’atto di compravendita (che costituisce anche la servitù) affinchè la servitù sia opponibile a terzi? In caso affermativo, come dovrà avvenire la trascrizione dell’atto di compravendita? Oppure sarà necessario trascrivere separatamente la costituzione della servitù?
Sul punto è recentemente intervenuta la Corte di Cassazione con la sentenza n. 28694 del 16 ottobre 2023.
La Corte ha affermato il seguente principio di diritto: “Qualora un contratto di compravendita di un fondo contenga una ulteriore convenzione, costitutiva di un diritto di servitù in favore dell’immobile alienato ed a carico di altro fondo di proprietà del venditore, agli effetti dell’art. 17, comma 3, della legge n. 52 del 1985, è necessario presentare distinte note di trascrizione per il negozio di trasferimento della proprietà e per la convenzione di costituzione della servitù, né rileva, ai fini della opponibilità della servitù ai terzi, la menzione del relativo titolo contrattuale nel quadro D della nota di trascrizione della vendita, trattandosi di inesattezza che induce incertezza sul rapporto giuridico a cui si riferisce l’atto”.
In sostanza, la Cassazione ha ritenuto che il diritto di servitù debba risultare da una nota di trascrizione autonoma.
Non ha quindi ritenuto sufficiente la mera indicazione della servitù nel quadro D della nota di trascrizione della vendita.
Questa pronuncia smentisce orientamenti precedenti più permissivi e richiama la necessità di una rigorosa distinzione tra i negozi giuridici, anche se contenuti nello stesso atto notarile. La menzione nel quadro D può valere solo come pubblicità notizia, ma non soddisfa i requisiti di forma pubblicitaria richiesti dalla legge per l’opponibilità della servitù.
Alla luce di tale principio possiamo concludere come segue:
– la servitù deve essere descritta compiutamente nell’atto, con indicazione dei fondi coinvolti;
– devono essere predisposte due distinte note di trascrizione, una per il trasferimento della proprietà e una per la costituzione della servitù; – le indicazioni eventualmente contenute nel quadro D della nota di trascrizione non sono idonee a garantire l’opponibilità della servitù.