1. Premessa La recente ordinanza della Corte di Cassazione, terza sezione civile, n. 19626 dell’11 luglio 2023, offre l’occasione per tornare sul tema dell’art. 1577, comma 2, c.c., che disciplina il regime delle riparazioni urgenti nei contratti di locazione. In particolare, la pronuncia chiarisce i limiti e le condizioni entro cui il conduttore può eseguire interventi straordinari sull’immobile locato e ottenere il rimborso dal locatore.
2. Il caso concreto
La vicenda trae origine da una locazione commerciale avente ad oggetto un locale adibito a panetteria-pasticceria, di proprietà dell’ARTE di Genova. Il conduttore, a seguito di un’ispezione da parte dell’ASL, era stato intimato a realizzare determinati interventi di ripristino della pavimentazione e della piastrellatura, al fine di sanare condizioni igieniche ritenute non conformi.
Il locatore era stato informato dell’urgenza dei lavori e, in un primo momento, aveva mostrato una disponibilità ad intervenire. Successivamente, però, non aveva dato seguito all’iniziativa, inducendo così il conduttore a procedere in autonomia ai lavori per un importo dichiarato di oltre 16.000 euro. Di fronte al mancato rimborso, il conduttore aveva agito in giudizio chiedendo l’applicazione dell’art. 1577, comma 2, c.c.
3. Il quadro normativo: art. 1577, comma 2, c.c.
L’art. 1577, comma 2, c.c. stabilisce che “se vi è urgente necessità di eseguire le riparazioni, il conduttore può eseguirle direttamente, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore, e ha diritto al rimborso”. La norma presuppone quindi:
– l’urgenza effettiva dell’intervento;
– l’avviso tempestivo al locatore;
– la compatibilità dell’intervento con quanto strettamente necessario.
Si tratta di una norma eccezionale rispetto alla disciplina generale che riserva al locatore l’onere della manutenzione straordinaria (art. 1576 c.c.). Pertanto, l’interpretazione giurisprudenziale è sempre stata improntata a rigore e prudenza.
4. Le ragioni della decisione
La Corte d’Appello di Genova aveva rigettato la domanda, ritenendo che:
– la comunicazione inviata dal conduttore alla ASL e in copia al locatore non integrasse l’avviso previsto dalla norma;
– gli interventi eseguiti andavano oltre quanto prescritto dalla diffida dell’ASL, che parlava solo di alcune piastrelle e non dell’intera pavimentazione.
La Corte di Cassazione ha confermato la sentenza della Corte di Appello puntualizzando che mancavano i requisiti per ottenere il rimborso, dacchè l’avviso rivolto al locatore difettava dei requisiti della specificità ed inequivocità. Per di più i lavori effettivamente eseguiti (e dei quali si chiedeva il rimborso) erano più ampi di quelli imposti dalla ASL.
5. L’avviso ex art. 1577 c.c. come atto giuridico in senso stretto
Uno degli aspetti più interessanti della pronuncia riguarda la natura dell’avviso che il conduttore è tenuto a rendere al locatore. Secondo la Corte, non si tratta di un atto negoziale unilaterale, ma di un atto giuridico in senso stretto, cioè un comportamento cui l’ordinamento collega effetti giuridici indipendentemente dalla volontà dell’agente.
Da ciò consegue che, nell’interpretazione di tale avviso, non si applicano automaticamente i criteri degli artt. 1362 e ss. c.c., bensì prevalgono criteri oggettivi di riconoscibilità. In altre parole, ciò che rileva non è l’intento soggettivo del conduttore, ma il contenuto percepibile dell’avviso, valutato alla luce delle circostanze e della chiarezza espressiva.
6. La portata del concetto di urgenza
Altro nodo cruciale è rappresentato dal requisito dell’urgenza. La Corte ha confermato che il diritto del conduttore a procedere autonomamente alle riparazioni e a ottenere il rimborso non sussiste in presenza di urgenze soggettive o legate a valutazioni economiche. Occorre invece che vi sia una necessità oggettiva e non procrastinabile, ad esempio in presenza di situazioni di pericolo, blocco dell’attività o imposizioni cogenti da parte di enti pubblici.
Nel caso di specie, l’ASL aveva imposto alcuni interventi limitati, ma il conduttore aveva eseguito lavori più estesi. Secondo la Corte, l’estensione dei lavori non era giustificata dall’urgenza e si collocava oltre il perimetro della deroga concessa dall’art. 1577, comma 2.
7. L’onere probatorio e la coerenza dell’intervento
Altro aspetto sottolineato dalla Cassazione è l’onere, in capo al conduttore, di dimostrare la necessità e l’urgenza dei lavori, nonché la loro coerenza rispetto all’intervento richiesto. Nel caso in esame, la documentazione prodotta (verbale ASL, missive, fatture) non era sufficiente a dimostrare la corrispondenza tra l’intervento effettuato e quello imposto.
Inoltre, il conduttore aveva richiesto una CTU, ma non aveva fornito prova sufficiente circa la differenza tra i costi legati agli interventi richiesti e quelli derivanti da scelte autonome. Di qui, l’impossibilità per il giudice di quantificare un rimborso parziale.
8. Considerazioni conclusive
La pronuncia della Corte di Cassazione n. 19626/2023 offre un utile chiarimento su un tema molto ricorrente nella prassi dei rapporti locatizi. Da essa emergono i seguenti principi:
– l’art. 1577, comma 2, c.c. costituisce una deroga alla disciplina ordinaria e richiede condizioni rigorose;
– l’avviso al locatore deve essere specifico, inequivoco e oggettivamente riconoscibile;
– il conduttore ha l’onere di dimostrare l’urgenza, la necessità e la congruità dell’intervento;
– l’intervento non può eccedere quanto strettamente necessario, pena la perdita del diritto al rimborso; Per il conduttore ciò implica la necessità di agire con cautela e documentare in modo dettagliato l’urgenza e l’avviso.