La stipula di un contratto di locazione per immobili a uso non abitativo contiene un passaggio molto delicato: quello riguardante l’idoneità dell’immobile all’esercizio delle attività previste e l’ottenimento delle necessarie autorizzazioni amministrative. Analizziamo le principali implicazioni alla luce della giurisprudenza e delle norme vigenti.

Onere di verifica: chi deve accertare l’idoneità dell’immobile?
Secondo la giurisprudenza consolidata (Cass. n. 1735/2011, Cass. n. 14067/2023 e Cass. 18485/2024) l’onere di verificare che l’immobile sia idoneo all’attività prevista e conforme alle norme amministrative ricade sul conduttore. Questo include l’accertamento che le caratteristiche tecniche e strutturali siano adatte all’ottenimento delle autorizzazioni necessarie.
In assenza di specifiche pattuizioni contrattuali che dispongano diversamente, il locatore non è responsabile per il diniego delle autorizzazioni dovuto alle caratteristiche del bene locato. Ciò significa che il conduttore deve agire con la dovuta diligenza prima della stipula del contratto, al fine di evitare problematiche successive.
Enunciazione nel contratto dell’uso cui sarà destinato l’immobile
Le predette conclusioni non mutano qualora nel contratto sia stato indicato l’uso cui il conduttore intende adibire l’immobile: anche in questo caso, il locatore no ha alcuna responsabilità per il caso del mancato rilascio dei titoli abilitativi.
Garanzia specificatamente assunta dal locatore
Soltanto qualora l’uso futuro dell’immobile abbia rappresentato oggetto di specifica pattuizione, il mancato rilascio dei titoli abilitativi sarà rilevante.
Conseguenze della mancata conformità
Quando l’immobile non è conforme alle necessità del conduttore e non è possibile ottenere le autorizzazioni, si possono configurare essenzialmente tre scenari:
1. risoluzione del contratto per inadempimento del locatore: quando il locatore ha espressamente garantito la conformità del bene ad una certa destinazione oppure ha assunto specifici obblighi finalizzati al loro rilascio.
2. inefficacia del contratto: tutte le volte in cui il rilascio delle autorizzazioni sia stato indicato quale condizione di efficacia del contratto di locazione. Anche in questo caso deve trattarsi di pattuizione espressa.
3. contratto valido ed efficace: in mancanza di clausole specifiche, il conduttore rimane responsabile della mancata verifica preventiva e non può imputare al locatore eventuali dinieghi amministrativi. Conseguentemente sarà tenuto al pagamento dei canoni nonostante l’inidoneità del bene, fatta salva la possibilità di recedere con le modalità ed i tempi previsti dalla Legge 392/1978 ed eventualmente dal contratto.
Riflessioni conclusive
Prima di stipulare un contratto di locazione non abitativo è essenziale assicurarsi che l’immobile permetta lo svolgimento della particolare attività cui il conduttore vuole destinarlo, svolgere quindi una attenta due diligence.
La via più semplice è certamente quella di farsi assistere, durante i sopralluoghi, da un tecnico che possa individuare eventuali criticità. In alternativa, il contratto potrà contenere clausole specifiche, per subordinarne l’efficacia al rilascio delle autorizzazioni oppure per individuare gli obblighi gravanti sul locatore. E’ altresì possibile che il conduttore si assuma l’impegno di procedere a propria cura e spese a tutti gli interventi necessari al rilascio delle autorizzazioni, prevendendo in cambio una riduzione del canone od altri aggiustamenti dell’economia contrattuale.