Cosa è un contratto preliminare
Un contratto preliminare è un accordo con cui le parti in cui si impegnano a stipulare un futuro contratto (detto “definitivo”) delineandone anche gli elementi essenziali. Nella pratica della negoziazione immobiliare spesso viene chiamato “compromesso”. Ai fini della sua validità deve rivestire la stessa forma prevista per il contratto definitivo, pertanto in caso di trasferimenti immobiliari il contatto preliminare deve essere stipulato per iscritto (art. 1351 c.c.).
Cosa è la caparra: focus sulla caparra confirmatoria
La caparra confirmatoria è una somma di denaro versata a garanzia della serietà dell’impegno. Stabilisce infatti l’art. 1385 c.c. che, in caso di inadempimento, se inadempiente è colui che la ha versata l’altra parte potrà recedere dal contratto trattenendo la caparra; se, invece, inadempiente è colui che ha ricevuto la caparra l’altra parte avrà diritto ad ottenere il doppio della caparra.
Nella prassi negoziale la caparra viene spesso versata a mezzo assegno (il più delle volte si tratta di un mero assegno bancario).
Cosa è un assegno e il termine per incassarlo
L’assegno è un titolo di credito che permette al beneficiario di incassare una somma specifica di denaro presso la banca. Secondo la normativa vigente, un assegno bancario deve essere incassato entro otto giorni (se è pagabile nello stesso comune) o entro quindici giorni (se pagabile in un altro comune) dalla data di emissione. Scaduti i predetti termini, chi ha emesso l’assegno può revocarlo (impedendone quindi l’incasso).
Esamineremo adesso l’ipotesi di un assegno consegnato a titolo di caparra e mai incassato dal promissario acquirente. Per quanto rara possa sembrare tale ipotesi, la fattispecie è stata più d una volta esaminata dalla giurisprudenza. Cosa accadrà se inadempiente è colui che ha ricevuto l’assegno? L’art. 1385 c.c. prevede che l’altra parte potrà pretendere il doppio della caparra: tale disposizione si applica anche nel caso di assegno non versato e, quindi, di caparra che, in sostanza, non è stata versata?
Sentenza del Tribunale di Genova n. 1346 del 2024: il doppio della caparra va restituito anche se l’assegno non è stato incassato
Il Tribunale di Genova, con la sentenza n. 1346 del 2024, ha risposto affermativamente.
Anche se l’assegno versato a titolo di caparra non è stato mai incassato, il venditore inadempiente sarà comunque tenuto a restituire il doppio della caparra. I giudici hanno ritenuto, in applicazione dei principi di correttezza e buona fede, che il mancato incasso dovuto all’inerzia del promittente venditore sia imputabile esclusivamente a sua negligenza: pertanto sarà tenuto alla restituzione del doppio della caparra ai sensi dell’art. 1385 c.c, nonostante la somma portata dall’assegno non sia mai entrata nella propria disponibilità.
Sentenze della Corte di Cassazione n. 17127 del 2011 e n. 10366 del 2022
La sentenza del Tribunale di Genova si limita a confermare due pronunce della Corte di Cassazione.
La sentenza n. 17127 del 2011 aveva già stabilito fondato l’importanza dell’onere del beneficiario di incassare l’assegno: la Cassazione aveva infatti precisato che l’omesso incasso dell’assegno non esime l’inadempiente dal pagamento del doppio della caparra.
La sentenza n. 10366 del 2022 ha invece confermato che l’assegno, una volta consegnato come caparra, assume la funzione di garanzia, indipendentemente dal suo effettivo incasso, e pertanto la parte che l’ha ricevuto, in caso di inadempimento, resta obbligata a restituire una somma doppia.
Conclusione: l’assegno versato a titolo di caparra deve essere incassato sempre
Nei casi esaminati dalle predette sentenze il promittente venditore è stato condannato a restituire alla controparte il doppio della caparra, nonostante la somma indicata nell’assegno non fosse mai entrata nella sua disponibilità (nè uscita dal patrimonio del promissario acquirente).
Possiamo quindi concludere affermando il seguente principio generale: l’assegno versato a titolo di caparra deve essere sempre tempestivamente incassato.