Per proteggersi dal rischio del mancato pagamento del canone è fondamentale che il proprietario preveda delle garanzie nel contratto di locazione, che consentano di tutelarsi e di ridurre al minimo i rischi connessi a eventuali inadempimenti.
Le garanzie possono assumere diverse forme e possono essere richieste al momento della stipula del contratto. In questo articolo analizzeremo i principali strumenti di garanzia che un proprietario può adottare.
Scegliere la giusta combinazione di garanzie permette al proprietario di affrontare con maggiore tranquillità il rapporto locativo, sapendo di poter contare su strumenti giuridici efficaci per far fronte a eventuali problemi che possono sorgere nel corso del contratto. Vediamo ora quali sono le principali garanzie che si possono richiedere.
1. Referenze documentali sulla situazione reddituale del conduttore
Prima di tutto è opportuno richiedere al conduttore delle referenze documentali che attestino la sua capacità economica di sostenere il canone di locazione. Questa documentazione può includere:
- Dichiarazione dei redditi (nel caso di liberi professionisti);
- Contratto ed ultime due buste paga (nel caso di lavoratori dipendenti);
- Visura camerale e bilancio aziendale (nel caso di società o imprese).
La verifica della situazione economica non è una garanzia in senso tecnico, ma è un passaggio fondamentale per evitare di affittare a soggetti che potrebbero risultare insolventi sin dai primi mesi.
2. Fideiussione personale
Garanzia efficace (e frequentemente utilizzata) è la fideiussione personale, attraverso la quale un terzo soggetto si impegna a garantire il pagamento del canone e delle altre obbligazioni contrattuali qualora il conduttore risultasse insolvente. Il fideiussore si assume così l’obbligo di pagare al posto dell’inquilino in caso di mancato adempimento.
Ciò presuppone che il terzo abbia una solidità economica maggiore rispetto al conduttore, ad esempio nel caso in cui si tratti di un familiare. Quando conduttore è una società, frequentemente la fideiussione viene prestata dai soci.
E’ fondamentale che la clausola fideiussoria venga formulata con attenzione.
3. Fideiussione bancaria a prima richiesta
Uno strumento ancora più solido è la fideiussione bancaria a prima richiesta. In questo caso è una banca a garantire il pagamento del canone di locazione e degli eventuali danni causati dall’inquilino. La caratteristica principale di questo tipo di garanzia è che la banca si impegna a pagare immediatamente l’importo richiesto dal locatore, senza necessità di dimostrare l’inadempimento del conduttore.
Un aspetto rilevante della fideiussione bancaria è la rinuncia alle eccezioni del debitore, che impedisce alla banca di sollevare le eccezioni che (in astratto od in concreto) avrebbe potuto opporre il conduttore.
Solitamente la fideiussione bancaria viene utilizzata nei rapporti locativi di rilevante valore (si pensi ad un immobile non abitativo destinato a finalità produttive o di deposito) ed i costi graveranno sulla parte conduttrice.
4. Articolo 1598 del Codice Civile: proroga e decadimento delle garanzie
L’art. 1598 del codice civile stabilisce che le garanzie prestate da terzi non si estendono automaticamente in caso di proroga o rinnovo del contratto di locazione. Questo significa che, se il contratto di locazione viene rinnovato o prorogato, le garanzie inizialmente fornite possono decadere, a meno che non sia espressamente previsto nel nuovo accordo.
Cass. 33968/2022 ha precisato però che la decadenza delle garanzie si verifica solo al rinnovo successivo al primo (nel caso classico di una locazione non abitativa 6+6, pertanto, la garanzia prestata verrà meno al dodicesimo anno). Cass. 15781/2016 ha invece chiarito che il garante resta tale nel caso di conduttore moroso che al momento del rinnovo contrattuale detenga ancora il bene.
5. Il deposito cauzionale: funzione di garanzia contro i danni, non contro l’inadempimento
Ed il deposito cauzionale?
Il deposito cauzionale, disciplinato dall’art. 11 della Legge 392/1978, non è destinato a garantire il pagamento del canone bensì i danni eventualmente arrecati all’immobile dal conduttore. La sua entità è limitata: per espressa (ed inderogabile) dettato normativo non può superare le tre mensilità del canone.
6. Conclusioni
Locare un immobile è un investimento e, come tutti gli investimenti, comporta dei rischi. La garanzie di cui vi abbiamo parlato rappresentano uno strumento finalizzato alla riduzione del rischio.
Utilizzare questi strumenti in modo efficace e integrato (un congruo deposito cauzionale associato ad un verbale di consegna ove vengano dettagliate le condizioni dell’immobile e del mobilio, oppure una fideiussione personale preceduta da una consegna dei documenti rilevanti per comprendere l’altrui situazione reddituale) permette di affrontare con maggiore tranquillità la locazione di un immobile.