Il contratto preliminare, noto anche come compromesso, è un accordo attraverso il quale le parti si impegnano a stipulare un futuro contratto definitivo, che avrà lo scopo di trasferire un diritto reale su beni immobili (ad esempio, la vendita di un’abitazione). Questo tipo di contratto è regolato dall’articolo 1351 del Codice Civile e svolge una funzione cruciale nel contesto delle transazioni immobiliari.
Funzione del Contratto Preliminare
La principale funzione del contratto preliminare è quella di legare le parti all’impegno di concludere il contratto definitivo, generalmente previsto per una data futura. Questo strumento è particolarmente utile in quanto permette alle parti di organizzare con calma tutti gli aspetti legati alla transazione finale, come l’ottenimento di finanziamenti, le verifiche catastali e ipotecarie o la realizzazione di lavori di adeguamento dell’immobile.
Requisiti del Contratto Preliminare
Affinché il contratto preliminare sia valido, deve contenere alcuni elementi essenziali:
- Identificazione delle parti: i nominativi completi e i dati di chi stipula l’accordo.
- Oggetto del futuro contratto: una descrizione dettagliata del bene immobile, comprese le sue caratteristiche e la sua ubicazione.
- Prezzo: l’importo concordato per la compravendita.
- Modalità di pagamento: come verrà trasferito il denaro.
- Data e modalità per la stipula del contratto definitivo.
Quanto sopra rappresenta il contenuto “minimo” di un contratto preliminare.
La Consegna dell’immobile
Le modalità con cui l’immobile viene consegnato al promissario acquirente possono variare a seconda degli accordi tra le parti e della situazione giuridica del bene:
- Consegna dell’immobile prevista al momento della stipula del rogito
E’ il caso più comune: le parti fissano una data per la stipula del contratto definitivo e prevedono che contestualmente dovrà avvenire la consegna del bene. - Consegna con Effetti Anticipati
Il contratto preliminare produce immediatamente alcuni effetti. Può trattarsi di un contratto ad effetti parzialmente anticipati ed allora solo alcuni degli eventi tipicamente connessi al contratto definitivo si produrranno immediatamente (ad esempio la sola consegna del bene), oppure di contratto ad effetti integralmente anticipati quando sia la consegna del bene che il pagamento integrale del prezzo avvengono alla sottoscrizione del preliminare.
Unico effetto non anticipabile è quello traslativo della proprietà: affinché si possa parlare di contratto preliminare è infatti necessario che il passaggio della proprietà avvenga in un secondo momento e contestualmente alla sottoscrizione di altro contratto. In caso contrario ci troveremmo di fronte ad un vero e proprio contratto definitivo.
Usucapione e contratto preliminare ad effetti anticipati
Cosa accade qualora il promittente venditore decidesse di sottrarsi alla stipula del definitivo impedendo, così, il passaggio della proprietà in capo al promissario acquirente? Quale rimedio potrà esperire il promissario acquirente?
In presenza di contratto preliminare ad effetti integralmente anticipati, pertanto in presenza di un immobile consegnato e di un prezzo già interamente versato, sarà cruciale qualificare il rapporto di fatto instaurato dal promissario acquirente sul bene.
Se infatti il promissario acquirente potrà essere qualificato come possessore, vi sarà per lui la possibilità di conseguire la proprietà del bene per mezzo dell’usucapione. Se invece il potere di fatto coinciderà con una mera detenzione, sarà preclusa l’usucapione e la tutela del promissario acquirente dovrà seguire altre strade.
La differenza fra possesso e detenzione è agevole sotto il profilo teorico (molto meno sotto quello pratico): il possesso implica un controllo fisico sul bene che riflette un esercizio di potere corrispondente a quello del proprietario. Il possessore gestisce cioè in modo esclusivo ed autonomo il bene, lo fa pubblicamente e con l’intenzione e la consapevolezza di comportarsi da proprietario (c.d. animus possidendi). Il detentore, al contrario, esercita il controllo fisico in virtù (e nella consapevolezza) di un diritto altrui.
La Corte di Cassazione, con orientamento ormai consolidato (cfr. Cass. n. 5211 del 16 marzo 2016), ritiene che il potere di fatto esercitato sul bene dal promissario acquirente, anche in presenza di preliminare ad effetti integralmente anticipati, sia qualificabile come detenzione: “nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si realizza un’anticipazione degli effetti traslativi, fondandosi la disponibilità conseguita dal promissario acquirente sull’esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori, sicché la relazione con la cosa, da parte del promissario acquirente, è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso utile “ad usucapionem” ove non sia dimostrata una “interversio possessionis” nei modi previsti dall’art. 1141 c.c.”
In presenza di contratto preliminare ad effetti anticipati, pertanto, il promissario acquirente non potrà accertare l’intervenuta usucapione. Unico strumento esperibile per ottenere il trasferimento del diritto di proprietà sarà quello dell’esecuzione specifica dell’obbligo di contrarre (art. 2932 c.c.).
Esecuzione Specifica dell’Obbligo di Contrarre: il rimedio per ottenere il passaggio della proprietà
Come detto sopra, il contratto preliminare obbliga entrambe le parti ad addivenire alla stipula di un futuro contratto denominato anche “definitivo”.
Quando una delle due parti si sottrae a tale obbligo, l’altra potrà ottenere una pronuncia giurisdizionale che tenga luogo del contratto definitivo.
Detto in altro modo: sarà la sentenza del Tribunale a produrre l’effetto traslativo. Affinché ciò avvenga la parte interessata dovrà promuovere l’azione per esecuzione specifica dell’obbligo di contrarre disciplinata dall’art. 2932 c.c..
L’art. 2932 c.c. stabilisce che: “se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie ‘obbligazione, l’altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso. Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta, se la parte che l’ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge(4), a meno che la prestazione non sia ancora esigibile”.
Il promissario acquirente in un contratto preliminare ad effetti integralmente anticipati, avendo la Cassazione escluso la possibilità che possa accertare il trasferimento della proprietà per intervenuta usucapione, dovrà quindi ricorrere all’azione ex art. 2932 c.c..
Ciò implica che il contratto preliminare sia stato redatto in modo da rendere possibile l’invocazione di tale tutela.
Oltre al contenuto minimo già indicato, dovranno essere adottati ulteriori ed importanti accorgimenti cui sarà dedicato uno dei prossimi approfondimenti.