L’acquisto di un immobile può nascondere insidie legate alla conformità urbanistica e alla validità del certificato di abitabilità. Spesso, difformità edilizie non evidenti emergono solo dopo la stipula del contratto, mettendo a rischio il valore del bene e i diritti dell’acquirente. Lo Studio Legale Polidoro, con sede a Ciampino e operante anche a Roma e Frascati, offre consulenza specializzata in diritto immobiliare e due diligence per tutelare chi compra o vende un immobile.
La sentenza di Cassazione e il caso concreto
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 25830 del 5 settembre 2023, ha affrontato un tema centrale nel diritto immobiliare: la garanzia per oneri non apparenti ai sensi dell’art. 1489 c.c.
Nel caso esaminato, l’acquirente di un villino aveva scoperto che l’altezza interna dei locali (2,47 metri) era inferiore a quella prevista dal progetto approvato (2,60 metri). Nonostante il rilascio del certificato di abitabilità nel 1980, la difformità costituiva un’irregolarità urbanistica rilevante.
Il punto di diritto era stabilire se, a fronte di un certificato regolarmente rilasciato, fosse ancora possibile per la Pubblica Amministrazione esercitare il proprio potere sanzionatorio e se l’acquirente potesse richiedere un risarcimento danni.
La decisione della Corte: il certificato di abitabilità non sana le irregolarità edilizie
La Cassazione ha accolto il ricorso dell’acquirente chiarendo due principi fondamentali:
- Il certificato di abitabilità non ha valore sanante rispetto alle difformità edilizie.
Esso attesta solo la sussistenza di requisiti di sicurezza, igiene e salubrità, ma non implica un giudizio di conformità urbanistica. - Il potere repressivo della Pubblica Amministrazione resta valido anche dopo il rilascio dell’abitabilità, soprattutto se avvenuto in un periodo in cui non era previsto un controllo urbanistico approfondito (come nel regime anteriore alla legge n. 47/1985).
Questa interpretazione, coerente con la giurisprudenza del Consiglio di Stato (sentenze n. 8180/2019 e n. 5319/2020), ribadisce che la concessione edilizia e l’abitabilità rispondono a logiche diverse: la prima verifica la conformità urbanistica, la seconda riguarda l’idoneità all’uso.
Difformità edilizie e art. 1489 c.c.: quando nasce la responsabilità del venditore
Secondo la Cassazione, una difformità urbanistica non apparente costituisce un onere occulto che grava sull’immobile e riduce la sua commerciabilità.
Pertanto, l’acquirente può invocare la tutela prevista dall’art. 1489 c.c. quando ricorrono tre condizioni:
- la difformità non era visibile al momento dell’acquisto;
- il potere sanzionatorio della Pubblica Amministrazione è ancora esercitabile;
- l’irregolarità produce un danno concreto, anche solo in termini di minor valore del bene.
Nel caso esaminato, la riduzione dell’altezza interna comprometteva la piena commerciabilità dell’immobile, legittimando la richiesta di risarcimento da parte del compratore.
L’importanza della due diligence immobiliare
La pronuncia della Cassazione richiama l’attenzione sull’importanza della due diligence tecnica e documentale prima dell’acquisto di un immobile.
Solo una verifica preventiva della conformità urbanistica e catastale consente di evitare contenziosi e di garantire la piena validità del contratto di compravendita.
Lo Studio Legale Polidoro assiste privati e imprese nella verifica della documentazione edilizia, nella valutazione dei rischi legali e nella gestione di controversie su vizi urbanistici e difformità edilizie.
Tutela del compratore e trasparenza nelle compravendite immobiliari
La decisione della Corte riafferma un principio fondamentale: il diritto dell’acquirente alla trasparenza e alla piena conformità urbanistica dell’immobile non può essere sacrificato per mera formalità documentale.
Un certificato di abitabilità non elimina gli effetti giuridici di un abuso edilizio o di una difformità non sanata.
Per questo motivo, lo Studio Legale Polidoro promuove un approccio basato su correttezza, buona fede e chiarezza contrattuale, garantendo tutela a chi scopre irregolarità urbanistiche dopo l’acquisto.
Assistenza legale a Roma, Ciampino e Frascati
Lo Studio Legale Luigi Polidoro, con sede in Via Roma 85, Ciampino (RM), offre consulenza in:
- irregolarità urbanistiche e abusi edilizi,
- certificati di abitabilità e agibilità,
- due diligence immobiliare,
- tutela dell’acquirente e risarcimento danni da vizi edilizi.
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FAQ – Irregolarità urbanistiche, abitabilità e tutela del compratore
1. Cosa si intende per irregolarità urbanistica in un immobile?
Un’irregolarità urbanistica è una difformità tra quanto costruito e quanto autorizzato nel titolo edilizio (permesso di costruire, concessione o SCIA).
Può riguardare misure, altezze, volumi, destinazioni d’uso o parti realizzate senza permesso. Anche una minima variazione può comportare sanzioni e incidere sulla validità della compravendita.
2. Il certificato di abitabilità sana automaticamente eventuali abusi edilizi?
No. Il certificato di abitabilità (o agibilità) attesta che l’immobile è sicuro, salubre e conforme ai requisiti igienico-sanitari, ma non sana irregolarità urbanistiche o edilizie.
Anche in presenza del certificato, il Comune può intervenire con provvedimenti repressivi o sanzionatori.
3. L’acquirente può chiedere il risarcimento se scopre difformità dopo l’acquisto?
Sì. Se l’acquirente scopre difformità non apparenti che riducono la commerciabilità o il valore dell’immobile, può invocare l’art. 1489 del Codice civile e chiedere il risarcimento dei danni o la risoluzione del contratto.
È fondamentale dimostrare che il vizio non era conoscibile al momento della vendita.
4. Come verificare la regolarità urbanistica prima di acquistare una casa?
La verifica avviene tramite una due diligence immobiliare, ossia un controllo tecnico e giuridico che confronta lo stato reale dell’immobile con i progetti depositati in Comune e in Catasto.
Lo Studio Legale Polidoro offre questo servizio per individuare irregolarità e tutelare l’acquirente prima della firma del rogito.
5. Qual è la differenza tra abitabilità e agibilità?
In passato i termini “abitabilità” e “agibilità” indicavano certificati distinti (abitabilità per immobili residenziali, agibilità per altri usi).
Oggi, dopo il D.P.R. 380/2001, esiste solo il certificato di agibilità, che sostituisce entrambi e garantisce la rispondenza dell’immobile ai requisiti di sicurezza, igiene e risparmio energetico.
6. Cosa fare se si scoprono irregolarità urbanistiche dopo l’acquisto?
Occorre innanzitutto verificare se le difformità sono sanabili.
In caso contrario, l’acquirente può chiedere la riduzione del prezzo, il risarcimento del danno o la risoluzione del contratto.
Un avvocato esperto in diritto immobiliare, come lo Studio Legale Polidoro, può assistere nella valutazione delle opzioni e nei rapporti con la controparte o con la Pubblica Amministrazione.