L’ordinanza n. 34375/2023 della Corte di Cassazione ha ribadito un principio cruciale in materia di compravendita immobiliare: la necessità di una due diligence attenta e concreta da parte dell’acquirente, qualora vi siano indizi materiali che facciano presumere l’esistenza di una servitù.
Il caso prende spunto da una controversia sorta a seguito della vendita di un terreno edificabile sul quale – a distanza di breve tempo dal rogito – veniva scoperta una cabina di manovra relativa a una condotta idrica interrata, oggetto di una servitù coattiva di acquedotto mai trascritta nei pubblici registri. L’acquirente, ritenendo compromessa la piena edificabilità del fondo, chiedeva la riduzione del prezzo e il risarcimento del danno, invocando l’art. 1489 c.c.
La Corte, pur riconoscendo la validità delle clausole di garanzia inserite nel contratto, ha negato il risarcimento, richiamando un principio ormai consolidato nella giurisprudenza di legittimità.
1. Cosa sono le servitù apparenti?
Ai sensi dell’art. 1061 c.c., è definita “apparente” la servitù che si manifesta mediante opere visibili e permanenti, obiettivamente destinate all’esercizio del diritto stesso. La Cassazione ha ritenuto che la cabina di manovra rinvenuta nel terreno costituisse opera idonea a rendere percepibile il vincolo, nonostante l’assenza di trascrizione nei registri immobiliari.
2. Due diligence ed obbligo di diligenza rafforzato in caso di destinazione edificatoria
La decisione sottolinea come l’acquirente, soprattutto quando agisce per scopi imprenditoriali od edilizi, sia tenuto a eseguire verifiche approfondite sullo stato di fatto del bene. In particolare, non può fare affidamento esclusivo sulle dichiarazioni contrattuali del venditore o su relazioni di terzi incaricati da quest’ultimo.
La Corte ha infatti riconosciuto che le dichiarazioni contenute nel contratto, secondo cui il fondo era libero da pesi e oneri (fatti salvi quelli indicati, come la servitù di elettrodotto), costituiscono clausole di garanzia con valore negoziale pieno. Non possono quindi essere considerate clausole “di stile”, prive di effetti giuridici.
Tuttavia in presenza di servitù apparente l’affidamento indotto nel compratore dalle clausole di garanzia perde la propria forza: detto in altre parole, in presenza di opere che potrebbero far presumere l’esistenza di una servitù, nonostante eventuali clausole di garanzia, l’acquirente dovrà attivarsi per eseguire tutte le verifiche (sia fattuali, che giuridiche) necessarie.
L’ordinanza esaminata sottolinea, qualora ve ne fosse ancora bisogno, l’importanza di una due diligence che sopralluoghi accurati (per identificare eventuali opere anomale o permanenti), verifica degli atti amministrativi (espropri, servitù coattive, concessioni), accesso agli archivi tecnici comunali e catastali ed acquisizione di dichiarazioni asseverate da tecnici incaricati dall’acquirente.
Una corretta attività istruttoria preventiva, di natura tecnico legale, non solo protegge l’acquirente da futuri contenziosi, ma costituisce un parametro di diligenza dovuta.