Il codice civile disciplina il condominio negli edifici agli artt. 1117 ss. c.c. pensando, nella sua configurazione paradigmatica, a un edificio sviluppato in senso verticale: più piani sovrapposti, ciascuno appartenente a un diverso proprietario, uniti da strutture portanti, scale, tetti e impianti comuni. Nella prassi, tuttavia, la realtà immobiliare ha elaborato una figura ulteriore: il cosiddetto condominio orizzontale.
Il condominio orizzontale si costituisce quando più edifici autonomi e separati — sviluppati quindi in senso planimetrico, non verticale — vengono assoggettati a un regime condominiale unitario in ragione della presenza di beni o servizi comuni che ne giustificano la gestione collettiva. Si pensi a un complesso residenziale formato da villette a schiera, a un insieme di palazzine collegate da un parco privato, ovvero a un agglomerato misto di corpi ad uso abitativo e corpi destinati ad autorimesse, come nel caso deciso dalla Cassazione con l’ordinanza in commento.
Sul piano normativo, la giurisprudenza di legittimità ha da tempo riconosciuto la compatibilità di tale figura con la disciplina codicistica. Il nesso di condominialità presupposto dall’art. 1117 c.c. è ravvisabile, secondo la consolidata elaborazione della Suprema Corte, in svariate tipologie costruttive, sia estese in senso verticale sia costituite da corpi di fabbrica adiacenti orizzontalmente, purché le diverse parti siano dotate di strutture portanti e di impianti essenziali comuni (cfr. Cass. n. 23001/2019; Cass. n. 27360/2016).
Il fondamento sistematico di tale estensione si rinviene altresì negli artt. 61 e 62 delle disposizioni di attuazione al codice civile, i quali disciplinano lo scioglimento del condominio in presenza di “un gruppo di edifici che si possa dividere in parti aventi le caratteristiche di edifici autonomi”, a condizione che “restino in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall’art. 1117 c.c.”. La norma, letta a contrario, conferma che un insieme di edifici indipendenti può costituire un unico condominio complesso, proprio in virtù della comunanza di taluni beni o servizi.
Il problema: il tetto che copre un solo edificio del complesso
L’art. 1117 c.c. elenca, in via esemplificativa, i beni che si presumono comuni in un condominio. Tra questi figurano, al n. 1, i “tetti e i lastrici solari”. La presunzione opera salvo che “il contrario non risulti dal titolo”: si tratta, com’è noto, di una presunzione relativa, che può essere vinta da una diversa pattuizione risultante dall’atto costitutivo del condominio o dagli atti di acquisto delle singole unità.
La ratio della presunzione è di immediata comprensione nel condominio verticale classico: il tetto assolve alla funzione primaria e indefettibile di proteggere l’intero edificio condominiale dagli agenti atmosferici. Esso è, per definizione, necessario all’uso comune di tutti i condomini, indipendentemente dal piano in cui ciascuno risiede. La sua destinazione funzionale collettiva giustifica la presunzione di comproprietà.
Il problema nasce — ed è problema reale, di frequente emersione nella pratica — quando, in un condominio orizzontale, un tetto o un lastrico solare assolve esclusivamente alla funzione di copertura di uno soltanto degli edifici che compongono il complesso. In questa ipotesi, la presunzione di condominialità di cui all’art. 1117 c.c. non può operare automaticamente, poiché il bene non presenta i connotati strutturali e funzionali che giustificano la materiale destinazione della res al servizio e al godimento di più unità immobiliari appartenenti a diversi proprietari.
La Suprema Corte ha affermato con chiarezza che l’art. 1117 c.c. non può riguardare “cose che, per obiettive caratteristiche strutturali, servono in modo esclusivo all’uso o al godimento di una sola parte dell’immobile” (Cass. n. 22466/2010; Cass. SU n. 7449/1993). In tali casi manca il presupposto funzionale che fonda la condominialità: il bene non è necessario all’uso collettivo, ma soltanto a quello individuale del proprietario cui appartiene l’unità coperta.
Ne consegue una inversione logica e giuridica di prospettiva: nel condominio verticale il punto di partenza è la condominialità del tetto (presunta), e occorre un titolo contrario per escluderla; nel condominio orizzontale, invece, quando il tetto copre soltanto un edificio, il punto di partenza è l’esclusività della copertura, e occorre un titolo positivo per costituire la comunione tra tutti i condomini.
Nella prassi, il problema si manifesta con particolare acutezza in presenza di regolamenti condominiali predisposti dal costruttore originario dell’intero complesso, i quali elencano genericamente tra i beni comuni “i tetti” o “i lastrici solari”, senza distinguere tra le coperture a servizio dell’intero condominio e quelle che coprono soltanto singoli corpi di fabbrica. Tali clausole, come vedremo, non sono sufficienti a costituire la comunione sul lastrico in questione, ove manchi la specifica individuazione del bene e l’inequivoca manifestazione di volontà delle parti.
L’ordinanza n. 9465/2026
La vicenda portata all’esame della Seconda Sezione Civile della Cassazione traeva origine da un condominio orizzontale ubicato a Ventimiglia, composto da cinque corpi di fabbrica distinti: tre ad uso abitativo (Casa A, Casa B, Casa C) e due destinati ad autorimesse private (Corpo D e Corpo E). Il Corpo E era in origine costituito da una serie di box e da un locale destinato a negozio, poi adibito ad uso abitativo.
Il lastrico solare oggetto della controversia sovrastava unicamente l’immobile sito nel Corpo E.
Sia il Tribunale di Imperia sia la Corte d’Appello di Genova avevano affermato la natura condominiale del lastrico, facendo leva sulla clausola del regolamento contrattuale (la quale includeva tra i beni comuni “i tetti”) allegato ad un atto di divisione del 1976.
Il cuore della decisione ruota attorno alla distinzione tra presunzione di condominialità e titolo costitutivo di comunione. La Corte osserva che, trattandosi di un lastrico che assolve esclusivamente alla funzione di copertura di una sola unità immobiliare in un condominio orizzontale, esso “non dovrebbe rientrare, in astratto, tra le parti necessarie all’uso comune, di cui all’art. 1117 n. 1 c.c. e per il quale non potrebbe operare, allora, la c.d. presunzione di condominialità”.
Di conseguenza, per attribuire a tutti i condomini la comproprietà di tale bene, è necessario che ricorra una delle seguenti condizioni alternative: (a) tutti i condomini abbiano acquistato, con i rispettivi atti individuali, una quota del lastrico; oppure (b) esista un vero e proprio contratto costitutivo di comunione, ai sensi degli artt. 1350 n. 3 e 2643 n. 3 c.c., che rechi l’inequivoca manifestazione del consenso unanime dei condomini, nella forma scritta essenziale, con specifica individuazione del bene nella sua consistenza e localizzazione.
Non è sufficiente, invece, un atto che si limiti a richiamare un regolamento condominiale il quale riconosca la proprietà comune di beni “genericamente determinati in un elenco”, anche con rinvio alla planimetria allegata: la genericità della clausola non consente di ravvisare in essa la specifica manifestazione di volontà di costituire la comunione su quel determinato bene immobile.