La sentenza della Corte d’Appello di Napoli n. 2423 del 14 maggio 2025 affronta una questione di grande rilievo pratico: quali sono i rimedi a disposizione del creditore del condominio quando l’amministratore, in violazione dell’obbligo sancito dall’art. 63, comma 1, disp. att. c.c., omette di comunicare i nominativi dei condomini morosi?
La pronuncia offre l’occasione per un’analisi sistematica della disciplina introdotta dalla riforma del condominio (L. 220/2012), con particolare riguardo al regime di responsabilità per le obbligazioni condominiali, al beneficium excussionis previsto a favore dei condomini in regola con i pagamenti e ai mezzi di tutela esperibili dal creditore insoddisfatto.
I fatti di causa
La vicenda trae origine da un credito giudizialmente accertato nei confronti di un condominio per prestazioni di vigilanza e guardiania. La creditrice aveva ottenuto: un decreto ingiuntivo per €21.600,00, successivamente confermato con sentenza di rigetto dell’opposizione; una sentenza che condannava il condominio a comunicare i nominativi dei condomini morosi e le relative quote millesimali (in applicazione del principio affermato da Cass. SS.UU. n. 9148/2008) con ulteriori statuizioni sulle spese di lite, per un credito complessivo di circa €39.750,00.
Nonostante i titoli giudiziali ottenuti e le reiterate sollecitazioni, l’amministratore pro tempore del condominio non forniva i nominativi dei condomini morosi, rendendo di fatto impossibile alla creditrice procedere all’escussione selettiva dei debitori.
La creditrice proponeva quindi azione di risarcimento danni nei confronti dell’amministratore (e del condominio, ex art. 2049 c.c.), quantificando il danno nell’importo corrispondente al credito rimasto insoddisfatto.
Il Tribunale di Napoli Nord rigettava la domanda, ritenendo che, pur sussistendo la responsabilità dell’amministratore, mancasse la prova del danno-conseguenza, non essendosi verificata una perdita definitiva e irrimediabile del credito.
La creditrice proponeva appello, contestando tale valutazione e lamentando l’erroneità della motivazione.
La Corte d’Appello di Napoli ha confermato la sentenza impugnata, integrando però la motivazione con argomentazioni di particolare interesse sistematico.
L’art. 63 disp. att. c.c.: il nuovo regime delle obbligazioni condominiali
Per comprendere la portata della pronuncia, occorre preliminarmente richiamare la disciplina introdotta dalla riforma del 2012.
L’art. 63 disp. att. c.c. ha recepito il principio affermato da Cass. SS.UU. n. 9148/2008, secondo cui le obbligazioni assunte dall’amministratore (o comunque nell’interesse del condominio) nei confronti di terzi si imputano ai singoli condomini in proporzione alle rispettive quote millesimali, secondo il criterio della parziarietà.
Il primo comma dell’art. 63 prevede che: “L’amministratore che non provvede al pagamento dei creditori dopo che gliene è stato fatto sollecito è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino, il nome dei condomini in mora nel versamento dei contributi dovuti al condominio.”
L’obbligo di comunicazione sorge quindi su sollecito del creditore, quando l’amministratore non provvede al pagamento ed ha ad oggetto i nominativi dei condomini morosi. La giurisprudenza ha precisato che la comunicazione deve essere precisa e circostanziata.
Il secondo comma dell’art. 63 stabilisce che: “I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.” Il creditore può quindi aggredire i condomini in regola solo dopo aver infruttuosamente escusso i condomini morosi, anche mediante procedure esecutive (mobiliari, immobiliari e presso terzi).
La natura dell’obbligo di comunicazione e il regime di responsabilità
Un aspetto centrale della pronuncia in commento riguarda la qualificazione giuridica dell’obbligo di comunicazione e il conseguente regime di responsabilità.
La Corte, richiamando il recente orientamento della Cassazione (sent. n. 1002/2025), afferma che l’obbligo di comunicare i dati dei condomini morosi: “Spetta all’amministratore in proprio, trattandosi di un dovere legale di cooperazione con i creditori funzionale al rispetto dell’ordine di escussione contemplato dal comma 2 dell’art. 63 disp. att. c.c., che è estraneo al rapporto di mandato intercorrente con il condominio.”
Non si tratta quindi di un obbligo nascente dal mandato che lega l’amministratore al condominio, ma di un dovere legale autonomo posto a tutela del terzo creditore.
Ne consegue che la violazione di tale obbligo integra un’ipotesi di responsabilità extracontrattuale (ex art. 2043 c.c.) dell’amministratore. Pertanto l’amministratore risponde in proprio (non quale organo del condominio, il danno risarcibile è quello derivante dal rallentamento nella realizzazione coattiva delle ragioni creditorie e non trova applicazione l’art. 2049 c.c. (responsabilità del condominio per il fatto dell’amministratore), trattandosi di responsabilità personale per violazione di un obbligo extra-mandato.
Questo aspetto è di fondamentale importanza pratica: il creditore che agisca per il risarcimento del danno derivante dall’omessa comunicazione deve convenire l’amministratore personalmente, non il condominio.
Il danno risarcibile: il nodo della decisione
Il cuore della controversia riguarda l’individuazione del danno-conseguenza risarcibile in caso di violazione dell’obbligo di comunicazione.
La Corte ha rilevato che nel caso di specie manca il danno-conseguenza perché il credito non è definitivamente perduto. Infatti la creditrice non ha dimostrato che il credito sia stato irrimediabilmente leso o perso. Al contrario il credito risulta ancora azionabile, il condominio ha iniziato a effettuare pagamenti parziali ed esistono ancora rimedi esperibili per ottenere la soddisfazione del credito. L’attrice non ha quindi provato che l’omessa comunicazione abbia determinato una compressione irreversibile del diritto di credito, limitandosi ad allegare un mero rallentamento nella realizzazione coattiva.
Per di più, prosegue la Corte di Appello, accogliere la domanda avrebbe comportato il rischio di una duplicazione di condanne, in quanto il condominio rimarrebbe obbligato al pagamento del credito originario e l’amministratore sarebbe condannato a pagare lo stesso importo a titolo risarcitorio.
I rimedi esperibili dal creditore: la soluzione della Corte
La parte più innovativa della pronuncia riguarda l’individuazione dei rimedi concreti a disposizione del creditore del condominio che non riesca ad ottenere la comunicazione dei nominativi dei morosi.
La Corte d’Appello, integrando la motivazione del Tribunale, delinea un percorso graduato di tutele:
In primo luogo, quando esista una sentenza di condanna dell’amministratore a fornire l’elenco dei condomini morosi (come nel caso di specie), il creditore può: “Mettere in esecuzione la sentenza di condanna a fornire l’elenco contenente i nominativi dei condomini morosi nelle forme di cui all’art. 605 c.p.c.”. Si tratta dell’esecuzione forzata degli obblighi di fare infungibile, che consente di ottenere coattivamente l’adempimento dell’obbligo di comunicazione. L’art. 605 c.p.c. prevede che, in caso di inadempimento all’obbligo di fare, il giudice dell’esecuzione possa fissare un termine per l’adempimento, disporre il pagamento di una somma di denaro per ogni violazione o inosservanza successiva ed infine adottare i provvedimenti indispensabili per l’ottemperanza. Questo strumento consente di superare l’inerzia dell’amministratore attraverso una pressione economica diretta.
In secondo luogo, qualora l’esecuzione ex art. 605 c.p.c. non produca risultati utili, il creditore può procedere all’escussione dei condomini non morosi (oltre che dei beni comuni), ritenendosi realizzata (sia pure inutilmente) la preventiva escussione dei morosi. La Corte afferma infatti che: “Laddove il terzo creditore non riuscisse a conseguire un risultato utile nemmeno in seguito dell’esecuzione forzata ex art. 605 c.p.c., deve ritenersi che il terzo possa escutere i condomini non morosi nonché il conto corrente condominiale e i beni comuni condominiali, considerandosi realizzata sia pure inutilmente la preventiva escussione dei condomini morosi.” Questo principio è di grande rilevanza pratica: l’impossibilità oggettiva di conoscere i nominativi dei morosi (dovuta all’inadempimento dell’amministratore) determina, in sostanza, l’inopponibilità del beneficium excussionis da parte dei condomini in regola.
Terzo rimedio: pignoramento del conto corrente condominiale
In terzo luogo, realizzata (anche inutilmente) l’escussione dei morosi, il creditore può aggredire il conto corrente condominiale. La Corte richiama sul punto la giurisprudenza di merito (Trib. Napoli, sez. V, 11/06/2024) secondo cui: “I creditori non possono minacciare con un precetto o aggredire con un pignoramento il conto corrente condominiale se prima non hanno escusso i condomini morosi.” Ma aggiunge che, una volta esperita (anche senza successo) tale preventiva escussione, diventa legittimo l’attacco al conto condominiale, essendo questo costituito dalle rimesse effettuate pro quota dai singoli condomini. Diversamente opinando si consentirebbe ai condomini in regola di aggirare l’obbligo sussidiario che l’art. 63, comma 2, pone a loro carico.
Infine la Corte richiama l’orientamento (Cass. n. 12715/2019) secondo cui: “Il creditore del condominio che disponga di un titolo esecutivo nei confronti del condominio stesso ha facoltà di procedere all’espropriazione di tutti i beni comuni, ai sensi degli artt. 2740 e 2910 c.c., ivi inclusi i crediti vantati dal medesimo condominio verso i singoli condomini per i contributi da loro dovuti.” Tale espropriazione deve svolgersi nelle forme del pignoramento presso terzi (artt. 543 ss. c.p.c.), essendo i singoli condomini debitori del condominio per le quote contributive. Questo strumento consente di aggredire indirettamente le posizioni dei condomini morosi (o anche di quelli in regola, una volta superato il beneficium excussionis) attraverso il pignoramento dei crediti contributivi del condominio.