Aprire un Bed & Breakfast è il sogno di molti: trasformare una casa, uno o più appartamenti od una porzione di abitazione in un luogo di accoglienza, ricavare un reddito dalla propria proprietà immobiliare, vivere a contatto con i turisti. Un desiderio comprensibile e spesso realizzabile, ma che richiede, prima di ogni passo concreto, una conoscenza adeguata del quadro normativo di riferimento.
Il settore dell’ospitalità extralberghiera è disciplinato da una pluralità di fonti — statali e regionali — che individuano diverse tipologie di strutture ricettive, ciascuna con caratteristiche, requisiti, adempimenti burocratici e implicazioni fiscali proprie. Accanto al Bed & Breakfast esistono altre forme di ricettività, quali la locazione breve, la locazione turistica, la casa e appartamento per vacanze, la guest house e l’affittacamere: ognuna risponde a presupposti differenti e non tutte sono ugualmente adatte a qualsiasi situazione.
La scelta della tipologia più appropriata non è una decisione meramente formale. Utilizzare uno strumento giuridico in difetto dei requisiti che esso presuppone — ad esempio ricorrere alla locazione breve pur avendo una vocazione chiaramente imprenditoriale, o aprire un B&B senza soddisfare il requisito della residenza nella struttura — espone il titolare a sanzioni fiscali e amministrative, anche in sede di controllo comunale. È dunque indispensabile orientarsi con consapevolezza tra le opzioni disponibili, valutando quale sia quella più coerente con la propria situazione concreta.
Questo approfondimento si propone di offrire un quadro sintetico ma completo delle principali tipologie di strutture ricettive extralberghiere, esaminando per ciascuna il riferimento normativo, le condizioni di applicabilità e gli adempimenti richiesti.
Lo sguardo integrerà disciplina statale e disciplina regionale.
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La locazione breve
La locazione breve è disciplinata dall’art. 4 del D.L. 50/2017 (c.d. Decreto Fiscale), convertito con modificazioni dalla L. 96/2017. Si tratta di una tipologia contrattuale nata principalmente in risposta alla diffusione delle piattaforme di home sharing e che ha ricevuto negli anni successivi ulteriori interventi normativi, in particolare con la Legge di Bilancio 2024.
Deve avere una durata massima di 30 giorni per singolo contratto. Superato tale limite, il contratto è qualificato come locazione ordinaria e ne segue la relativa disciplina. La legge non richiede che la locazione sia necessariamente a scopo turistico, quindi può avere la finalità più varia (studio, lavoro, transito, ecc.). E’ possibile associare alla locazione dell’immobile la fornitura di servizi di pulizia e di biancheria, senza che ciò muti la natura del contratto.
Sia il locatore che il conduttore devono essere persone fisiche, che agiscono al di fuori di qualsiasi attività di impresa. Questo vincolo è particolarmente rilevante: chi gestisce più unità immobiliari con organizzazione imprenditoriale non può legittimamente ricorrere a questa tipologia.
Dal punto di vista degli adempimenti, la locazione breve è la tipologia più snella. Non è prevista alcuna classificazione dell’immobile né la presentazione di una SCIA. Tuttavia, il locatore è tenuto agli obblighi di comunicazione dei dati degli ospiti alle autorità di pubblica sicurezza.
Casa e Appartamento per Vacanze
Le case e gli appartamenti per vacanze sono disciplinati dall’art. 7 del Regolamento Regione Lazio 8/2015 (come sostituito dall’art. 7 del R.R. 14/2017). Si tratta di strutture destinate ad abitazione, arredate e collocate in uno o più stabili nel medesimo territorio comunale, che possono essere gestite sia in forma non imprenditoriale sia in forma imprenditoriale. Quest’ultima modalità diventa obbligatoria quando il numero di unità gestite è pari o superiore a tre: sotto tale soglia è dunque ammessa la gestione privata, purché nel rispetto dei requisiti minimi strutturali e funzionali previsti dall’Allegato 4 del regolamento.
Le case vacanza non possono erogare servizi di somministrazione di alimenti e bevande né disporre di servizi centralizzati; all’interno delle unità non possono risiedere o essere domiciliate persone. Dal punto di vista urbanistico non è richiesto il cambio di destinazione d’uso. Per l’avvio dell’attività è necessaria la presentazione della SCIA unica allo Sportello Unico per le Attività Produttive (SUAP) o allo Sportello Unico per le Attività Ricettive (SUAR) del Comune competente, corredata da planimetria tecnica asseverata, relazione di conformità, documentazione sulla disponibilità dei locali e attestazioni in materia di sicurezza e prevenzione incendi; nel caso di immobile condominiale, occorre altresì comunicare formalmente all’amministratore l’inizio dell’attività. È ammesso l’utilizzo di piattaforme elettroniche di intermediazione.
Guest House / Affittacamere
Disciplinate dall’art. 4 del Regolamento Regione Lazio 8/2015 (come modificato dall’art. 4 del R.R. 14/2017), le Guest House e gli Affittacamere sono strutture situate in immobili residenziali, composte da un massimo di sei camere ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati dello stesso stabile, accessibili dal medesimo ingresso su strada, e dotate di soggiorno con cucina o angolo cottura annesso.
La gestione è tipicamente di carattere non imprenditoriale, sebbene la norma non escluda espressamente la forma imprenditoriale.
Per l’avvio dell’attività è richiesta la SCIA unica al SUAP/SUAR, con allegata la stessa documentazione prevista per le case vacanza (planimetria tecnica, relazione asseverata, dichiarazione sul titolo di disponibilità dei locali, certificazioni antincendio e, ove applicabile, comunicazione all’amministratore di condominio).
È consentito l’utilizzo di piattaforme elettroniche di promo-commercializzazione. I titolari sono tenuti agli obblighi di comunicazione dei flussi turistici all’Agenzia regionale del Turismo e all’esposizione del cartellino prezzi.
Bed & Breakfast
Infine la tipologia più nota, al punto da essere divenuta quasi un simbolo della ricettività extra alberghiera: il Bed & Breakfast.
Disciplinati dall’art. 9 del Regolamento Regionale 8/2015 (come sostituito dall’art. 8 del R.R. 14/2017), la loro peculiarità risiede nel vincolo della residenza: il titolare o gestore deve avere la propria residenza nella struttura e riservare per sé una camera all’interno della stessa.
La struttura deve essere composta da un massimo di tre camere per gli ospiti, con un numero di posti letto non superiore a 8 calcolati sulla base delle metrature indicate all’Allegato 6 del Regolamento Regionale ed è obbligatoriamente dotata di soggiorno con annesso angolo cottura o cucina; viene erogato il servizio di prima colazione.Il B&B non comporta cambio di destinazione d’uso ai fini urbanistici e deve rispettare i requisiti previsti per le abitazioni ordinarie, oltre ai requisiti minimi funzionali e strutturali dell’Allegato 6. La procedura di avvio è la SCIA unica, con documentazione semplificata rispetto alle strutture precedenti: è sufficiente la planimetria catastale dichiarata conforme dall’interessato (non è necessaria la relazione tecnica asseverata), la dichiarazione sulla disponibilità dei locali, la comunicazione all’amministratore di condominio e, per le società, statuto e atto costitutivo. Sono ammesse piattaforme elettroniche di intermediazione.
Alloggi per Uso Turistico
Il Regolamento Regionale 14/2017 ha introdotto nell’ordinamento laziale la figura degli alloggi per uso turistico (art. 12 bis), che si colloca al di fuori delle strutture ricettive vere e proprie.
Si tratta di unità immobiliari non soggette a classificazione nelle quali è possibile offrire, in modo occasionale e non imprenditoriale, ospitalità ai turisti senza servizi aggiuntivi. Possono avvalersi di questa forma i soggetti che dispongono di un massimo di due appartamenti nel medesimo comune; non è prevista la SCIA ma una semplice comunicazione al Comune, con successiva trasmissione telematica all’Agenzia regionale del Turismo.
Questa categoria rappresenta, nel contesto laziale, la figura più vicina alla locazione breve di derivazione statale, pur con alcune differenze sul piano degli adempimenti comunicativi.
Il “fattore condominiale”
Un aspetto spesso sottovalutato da chi si avvicina al mondo della ricettività extralberghiera riguarda i vincoli derivanti dall’ubicazione degli immobili all’interno di un condominio. Prima ancora di scegliere la tipologia strutturale più adatta e di avviare le pratiche amministrative, è indispensabile verificare se il condominio nel quale si trova l’appartamento consenta lo svolgimento dell’attività ricettiva.
Gli obblighi inerenti la posizione condominiale previsti dal Regolamento della Regione Lazio
Il Regolamento Regionale Lazio n. 8/2015, come modificato dal R.R. 14/2017, prevede espressamente obblighi di natura condominiale differenziati a seconda della tipologia di struttura che si intende avviare. In particolare:
Per le Guest House/Affittacamere e per le Case e Appartamenti per Vacanze, l’art. 14 comma 2, lett. e-bis) prescrive che alla SCIA sia allegata l’attestazione della comunicazione formale all’amministratore di condominio dell’attività che si intende svolgere, nel caso in cui l’immobile faccia parte di un edificio composto da più unità immobiliari. Si tratta di un adempimento obbligatorio e non meramente facoltativo: in sua assenza la SCIA è incompleta.
Per i Bed & Breakfast, l’art. 14 comma 4, lett. c) prevede il medesimo obbligo: occorre allegare alla SCIA l’attestazione della comunicazione formale all’amministratore di condominio dell’attività che si intende svolgere. Anche in questo caso, dunque, il futuro gestore deve dare formale notizia all’amministratore prima di avviare l’attività, indipendentemente da qualsiasi autorizzazione assembleare.
È bene sottolineare che la norma regionale richiede una comunicazione, non un’autorizzazione: il titolare non è tenuto ad ottenere il consenso dell’assemblea condominiale come condizione per presentare la SCIA. Tuttavia, l’obbligo di comunicazione preventiva apre la porta a eventuali opposizioni da parte del condominio, le cui conseguenze vanno valutate sul piano del diritto privato.
Quando il condominio può impedire l’attività recettiva ?
Il regolamento condominiale di natura contrattuale — ossia quello predisposto dal costruttore originario e trascritto nei registri immobiliari, ovvero approvato all’unanimità dall’assemblea — può legittimamente vietare l’utilizzo delle unità abitative per finalità turistico-ricettive, con efficacia vincolante anche nei confronti degli acquirenti successivi che abbiano accettato tale regolamento nel momento dell’acquisto.
Perché il divieto sia efficace è necessario che ricorrano alcune condizioni precise.
In primo luogo, il regolamento deve avere natura contrattuale: un regolamento meramente assembleare, approvato a maggioranza, non è idoneo a limitare le facoltà di godimento delle proprietà esclusive, in quanto inciderebbe su diritti individuali che possono essere compressi solo con il consenso del singolo proprietario.
In secondo luogo, il divieto deve essere formulato in modo sufficientemente chiaro ed esplicito: clausole generiche non sempre sono state ritenute sufficienti a comprendere il divieto di attività ricettiva (Cass 25139/2019).
Sul piano pratico, si raccomanda di acquisire copia del regolamento condominiale prima di qualsiasi investimento, di farlo esaminare da un legale per verificare l’eventuale presenza di clausole ostative, e di valutare attentamente la situazione anche qualora il regolamento sembri silente sul punto, tenuto conto dell’evoluzione giurisprudenziale in materia.
La Due Diligence come presupposto di ogni progetto imprenditoriale
Tutte le verifiche fin qui descritte — l’analisi della normativa applicabile, l’individuazione della tipologia strutturale più adatta, il controllo del regolamento condominiale, la valutazione degli adempimenti burocratici — non sono passaggi accessori o meramente prudenziali: sono l’espressione di ciò che nel linguaggio giuridico ed economico viene definita due diligence legale. Si tratta, in altri termini, di quella attività sistematica di analisi e verifica che precede qualsiasi investimento o avvio di attività, e senza la quale nessun progetto imprenditoriale può essere avviato con sufficiente sicurezza e consapevolezza.
Chi sottovaluta questa fase si espone a rischi concreti e spesso costosi: sanzioni amministrative per l’assenza della SCIA o per l’utilizzo di una tipologia non corrispondente ai requisiti effettivi, contestazioni fiscali per la scelta di un regime improprio, opposizioni condominiali che possono arrivare sino all’inibitoria dell’attività e problemi con le autorità di pubblica sicurezza per la mancata o irregolare comunicazione dei dati degli ospiti. Nessuno di questi rischi è remoto o teorico: sono conseguenze documentate e ricorrenti nella prassi dei controlli.
Accanto alla due diligence legale, sarà altresì indispensabile procedere ad una due diligence tecnica sui singoli immobili che si intendono destinare all’attività ricettiva. Ogni tipologia extralberghiera impone il rispetto di requisiti minimi strutturali e funzionali definiti dagli allegati ai regolamenti regionali, nonché la conformità alla normativa vigente in materia urbanistica ed igienico-sanitaria. È necessario verificare, con l’ausilio di un tecnico abilitato, che ciascun appartamento rispetti le altezze minime dei locali, i rapporti aeroilluminanti, la superficie dei vani destinati agli ospiti, la dotazione impiantistica, e che la destinazione d’uso risultante dagli atti catastali e dai titoli edilizi sia compatibile con l’utilizzo ricettivo previsto. Non meno rilevante è la verifica della regolarità edilizia dell’immobile: eventuali difformità o abusi — anche risalenti e non sanati — possono precludere il rilascio della SCIA o renderla successivamente annullabile.
La due diligence legale e quella tecnica non sono attività alternative o sequenziali, ma complementari e, nella misura del possibile, da condurre in parallelo. Solo il loro esito positivo consente di avviare il progetto con la solidità necessaria, di affrontare i rapporti con le amministrazioni comunali in posizione di regolarità, e di costruire un’attività ricettiva destinata a durare nel tempo.