Perché la verifica urbanistica è essenziale prima della firma
Prima di sottoscrivere un contratto di locazione commerciale è necessario accertare che lo stato di fatto corrisponda a quello di diritto e che quest’ultimo sia univoco: quindi regolare non solo sotto il profilo catastale, ma anche sotto quello urbanistico ed edilizio. Sarà altresì necessario che la destinazione del bene sia compatibile con l’attività da svolgere (si pensi ad un locale C2 che sia, di fatto, usato come abitazione e che il conduttore voglia adibire a casa vacanza: il progetto imprenditoriale del conduttore sarà irrealizzabile, perchè lo sportello comunale preposto alle attività ricettive impedirà l’attività per difetto dei requisiti minimi dell’immobile).
La disciplina generale (per tale intendendo non solo la legislazione nazionale, ma anche e soprattutto quella di fonte regionale ed i provvedimenti amministrativi degli Enti locali in particolare delle Autorità comunali) impone sempre che l’utilizzo dell’immobile (cioè l’attività cui lo stesso verrà destinato) debba essere compatibile con:
- la destinazione urbanistica della zona;
- la categoria catastale;
- i titoli edilizi rilasciati;
Frequentemente è richiesto il certificato di agibilità, più tutta una serie di prescrizioni tecniche minime che variano a seconda dell’utilizzo ipotizzato (si pensi a presidi di sicurezza – quali estintori o uscite di sicurezza – aria condizionata, rifacimento a norma di impianti, etc. etc.). L’assenza di tali presupposti può impedire l’ottenimento delle autorizzazioni amministrative necessarie all’esercizio dell’attività (o meglio, molto spesso si deve autocertificare la presenza di tali presupposti; la loro assenza impedirà l’autocertificazione e conseguentemente il legittimo esercizio dell’attività).
La verifica preventiva non è un adempimento formale, ma uno strumento di tutela patrimoniale.
Destinazione urbanistica e compatibilità dell’attività
Ogni Comune disciplina il territorio attraverso strumenti urbanistici (PRG o equivalenti) che individuano le destinazioni ammesse nelle diverse zone.
Un immobile situato in zona residenziale potrebbe non consentire l’esercizio di determinate attività commerciali.
La verifica si effettua presso l’Ufficio Urbanistica competente, accertando che la specifica attività (negozio, laboratorio, studio professionale, ristorazione, ecc.) sia compatibile con la destinazione della zona.
Se la destinazione non è conforme, l’attività può essere sospesa o non autorizzata.
Titoli edilizi e conformità dello stato di fatto
È necessario verificare:
- l’esistenza del titolo abilitativo originario;
- eventuali successive modifiche (SCIA, DIA, permessi);
- la corrispondenza tra planimetrie depositate e stato reale dell’immobile.
Non ogni difformità comporta automaticamente l’inutilizzabilità del locale, ma alcune irregolarità possono richiedere sanatorie o interventi correttivi.
La valutazione deve essere effettuata prima della firma, non successivamente.
Agibilità e requisiti tecnici
L’agibilità attesta la sussistenza dei requisiti igienico-sanitari, di sicurezza e salubrità. In linea generale, senza agibilità possono sorgere ostacoli al rilascio delle autorizzazioni amministrative.
A seconda dell’attività possono essere richiesti:
- altezze minime;
- superfici aeroilluminanti adeguate;
- impianti a norma;
- adeguamento antincendio;
- abbattimento barriere architettoniche.
Per attività specifiche (ristorazione, estetica, sanitarie) si applicano normative tecniche ulteriori.
Categoria catastale e uso effettivo
La categoria catastale deve essere coerente con l’utilizzo commerciale.
Un immobile accatastato come abitazione (categoria A) non può essere direttamente utilizzato per attività commerciale senza variazione catastale.
La verifica catastale è distinta ma complementare rispetto a quella urbanistica.
Vincoli e limitazioni
Occorre accertare l’eventuale presenza di:
- vincoli paesaggistici;
- vincoli storico-artistici;
- prescrizioni comunali specifiche;
- limiti derivanti da piani del commercio o regolamenti locali.
Tali vincoli possono non impedire l’attività, ma condizionarla o richiedere autorizzazioni aggiuntive.
I rischi per il conduttore
Omettere la verifica urbanistica può comportare:
- diniego o revoca delle autorizzazioni;
- sospensione dell’attività;
- necessità di interventi strutturali onerosi;
- recesso anticipato con perdita economica;
- contenzioso con il locatore.
La responsabilità ricade sul conduttore che ha firmato, ha dichiarato (perchè tale in genere è la previsione contrattuale) che l’immobile è idoneo all’utilizzo e poi, dopo la firma, si trova a non poter esercitare l’attività ed a dover dare disdetta (corrispondendo comunque i canoni dalla stipula sino al rilascio).
Come interviene lo Studio
Lo Studio:
- analizza la documentazione urbanistica disponibile;
- coordina, se necessario, l’attività di tecnici;
- verifica la compatibilità dell’attività;
- fornisce indicazioni operative prima della sottoscrizione del contratto;
- redige / verifica la bozza contrattuale, facendo sì che vengano disciplinati gli utilizzi cui destinare il bene e gli eventuali incombenti a ciò necessari (ad esempio regolarizzazioni amministrative o catastali, oppure esecuzione di modifiche).
L’obiettivo è prevenire situazioni che possano compromettere l’investimento imprenditoriale.
La chiave di un rapporto contrattuale è la consapevolezza (prima della stipula) e la chiarezza (in occasione delle firma).
Per una tutela integrata del conduttore a Roma e Ciampino, consulta il servizio principale dedicato alla locazione commerciale.
