Cosa facciamo
La stipula di un contratto di locazione commerciale rappresenta una fase decisiva per l’avvio o il consolidamento di un’attività imprenditoriale. Prima della firma, il conduttore assume obbligazioni economiche di medio-lungo periodo che avranno effetti diretti e rilevanti sulla stabilità dell’impresa.
Lo Studio presta assistenza preventiva al conduttore nella fase precontrattuale, svolgendo una due diligence giuridica e documentale sull’immobile e sul contratto. L’obiettivo è verificare che ci siano tutte le condizioni per ritenere stabile e sicura l’operazione: si tratterà, in primo luogo, di escludere che l’immobile possa nascondere problematicità (materiali o giuridiche); in secondo luogo, di predisporre un testo contrattuale equilibrato.
L’intervento è orientato alla prevenzione del contenzioso e alla riduzione del rischio patrimoniale, prima che vengano sostenuti investimenti in ristrutturazioni, allestimenti od avviamento commerciale.
Richiedi una valutazione preliminare
Prima di sottoscrivere un contratto di locazione commerciale è opportuno effettuare una verifica giuridica preventiva dell’immobile e della bozza contrattuale.
È possibile inviare la documentazione disponibile per una prima analisi orientativa presso lo Studio.
A chi serve
Il servizio è rivolto a imprenditori e professionisti che:
- stanno per aprire un negozio, uno studio o un’attività artigianale;
- intendono trasferire la propria attività in un nuovo immobile;
- hanno ricevuto una bozza contrattuale predisposta dal locatore e vogliono verificare la legittimità delle clausola proposte, oppure introdurre pattuizioni che tengano conto di esigenze specifiche;
- devono investire in lavori di adeguamento o ristrutturazione;
- vogliono negoziare clausole di recesso più flessibili.
In tali situazioni la verifica preventiva (sia dell’immobile, che della bozza di contratto) è necessaria, perchè la stipula di una locazione commerciale è essa stessa un investimento e, come tutte le attività di questo tipo, necessita di consapevolezza ed assistenza.
Cosa verifichiamo
1. Pignoramenti e stabilità del contratto (art. 2923 c.c.)
“Per quale motivo dovremmo verificare se l’immobile che stiamo per condurre in locazione è stato pignorato? Non stiamo mica acquistando!“
La domanda è lecita ed è molto frequente.
Il fatto è che le vicende relative la proprietà interessano anche, almeno in alcuni casi, i conduttori; soprattutto se non sono ancora diventati tali.
Spieghiamoci meglio: nel momento in cui conduci in locazione un immobile, hai diritto ad opporre il contratto di locazione a chiunque diverrà proprietario del bene. Detto in altri termini, se dopo la stipula del contatto di locazione il proprietario vende l’immobile, chi acquista non potrà ottenere la disponibilità del bene ma dovrà permettere al conduttore di continuare ad utilizzarlo alle medesime condizioni pattuite con il vecchio proprietario. Ciò fino alla scadenza della locazione.
Questo principio generale incontra però una importante (e pericolosa) deroga in presenza se l’immobile locato è stato oggetto di pignoramento: in questo caso, sancisce l’art. 2923 c.c., il contratto di locazione commerciale sarà opponibile all’aggiudicatario di un immobile venduto all’asta solo se sarà stato registrato prima della trascrizione del pignoramento.
E’ intuitivo il pericolo: se il pignoramento è avvenuto prima della stipula della locazione, il conduttore potrebbe essere obbligato a consegnare il bene all’aggiudicatario. Vanificando così gli investimenti effettuati e dovendo spostare la propria attività.
→ Approfondisci: Pignoramento e locazione commerciale
2. Conformità urbanistica, edilizia e catastale
L’immobile deve essere conforme agli strumenti urbanistici vigenti e dotato dei titoli abilitativi e dell’agibilità necessari.
Non ogni irregolarità comporta automaticamente l’impossibilità di utilizzo, ma alcune difformità possono impedire lo svolgimento dell’attività (si pensi ad esempio ai requisiti regionali per l’apertura di una struttura ricettiva non alberghiera – bed & breakfast, casa vacanza, etc. etc. – oppure agli elementi richiesti per lo svolgimento di attività sanitaria ed assimilate – ad es. uno studio di fisioterapia).
Lo Studio, anche con il supporto di tecnici, verifica destinazione urbanistica, categoria catastale, titoli edilizi, agibilità e presenza di eventuali vincoli.
→ Approfondisci: Verifica urbanistica nella locazione commerciale
3. Clausole di recesso e flessibilità contrattuale
L’art. 27 L. 392/1978 prevede il recesso per gravi motivi con preavviso minimo di sei mesi
È opportuno valutare l’inserimento di clausole di recesso convenzionale o ad nutum, con disciplina chiara di termini, modalità e eventuali penali.
Lo Studio assiste nella redazione e negoziazione delle clausole, con attenzione agli effetti economici del recesso anticipato.
→ Approfondisci: Recesso nella locazione commerciale
4. Analisi integrale della bozza contrattuale
Lo Studio più in generale interviene nella fase precedente alla stipula rendendo pareri su aspetti generali o specifici della contrattazione, preparando la bozza contrattuale oppure verificando quella sottoposta dal locatore, esaminando insieme all’assistito ogni elemento: durata del rapporto, rinnovi, aggiornamenti ISTAT, canoni di locazione ad importo crescente, spese accessorie, lavori, responsabilità, garanzie e indennità di avviamento.
→ Approfondisci: Analisi contratto di locazione commerciale
Documenti utili per iniziare
Per avviare la verifica è utile fornire:
- dati catastali dell’immobile;
- planimetria catastale;
- visura catastale aggiornata (se disponibile);
- descrizione dell’attività che si intende svolgere;
- eventuale documentazione urbanistica già in possesso;
- indicazione di lavori previsti o già eseguiti.
Tempi e modalità
Step 1 – Inquadramento iniziale
Analisi preliminare del caso e definizione degli obiettivi dell’attività.
Step 2 – Verifica documentale
Esecuzione delle visure ipotecarie e valutazione della conformità urbanistica.
Step 3 – Relazione operativa
Esame / Redazione della bozza contrattuale oppure consegna di note scritte con evidenziazione criticità, rischi e possibili modifiche contrattuali.
Step 4 – Eventuale negoziazione
Assistenza nelle trattative con il locatore e revisione finale del testo contrattuale.
L’assistenza viene svolta presso lo Studio, con appuntamento programmato.
Costi
Il compenso dipende da:
- complessità della situazione giuridica dell’immobile;
- numero di verifiche richieste;
- urgenza;
- eventuale attività di negoziazione;
- coordinamento con tecnici esterni.
Dopo una prima analisi documentale, viene formulato un preventivo scritto, trasparente e dettagliato.
FAQ
Se l’immobile è pignorato posso comunque firmare?
La disciplina varia in base alla data di registrazione rispetto alla trascrizione del pignoramento. La situazione deve essere valutata caso per caso.
Senza agibilità posso aprire l’attività?
In linea generale no. L’assenza di agibilità può impedire il rilascio delle autorizzazioni.
Il recesso per gravi motivi è sempre possibile?
È previsto dalla legge, ma richiede la dimostrazione di circostanze sopravvenute e non prevedibili. In sostanza definire una esigenza come rientrante, oppure no, nella definizione di “gravi motivi” è spesso causa di contenzioso.
Posso recedere senza motivazione?
Solo se il contratto contiene una specifica clausola convenzionale.
Quanto tempo richiede la verifica preliminare?
Dipende dalla documentazione disponibile e dalla complessità del caso.
La verifica urbanistica è sempre necessaria?
È fortemente consigliata quando l’attività comporta requisiti tecnici specifici e non verificabili da un soggetto privo di competenze apposite.
Contatti
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Per una verifica preventiva della locazione commerciale a Roma o Ciampino:
Telefono: 366 628 8743
Email: studiolegale@avvocatopolidoro.it