Durata, rinnovi e disdetta
Le locazioni commerciali hanno una durata minima inderogabile pari ad anni 6 (rinnovabile di altri 6 anni). Ogni clausola volta a ridurre la durata minima sarà nulla. Possono però essere oggetto di trattativa (e quindi confluire in apposite clausole) le modalità e soprattutto le ragioni della disdetta.
Da un lato l’esigenza del locatore di avere la massima stabilità del rapporto (che potrebbe portarlo a permettere la disdetta solo per gravi motivi e chiedendo un preavviso importante pario ad esempio a 6 mesi), dall’altra l’interesse del conduttore a poter modificare il proprio piano imprenditoriale riducendo le spese fisse della locazione (ad esempio perchè sono stati trovati locali ad un costo più conveniente, oppure nell’ipotesi di crisi dell’attività) o modificando alcune coordinate essenziali (si pensi al trasferimento della attività in una zona di maggiore pregio).
La disciplina contrattuale della disdetta è un punto di caduta importante quando si pongono le basi del rapporto di locazione commerciale.
Canone, aggiornamenti e spese
Nella locazione commerciale non è infrequente assistere ad una pattuizione a scaletta del canone di locazione, che tenga conto delle difficoltà generalmente connesse ai primi tempi in cui l’attività viene avviata.
Il canone di locazione, però, non può variare in aumento nel corso delle locazione.
Pattuizioni di questo tipo dovranno quindi essere accuratamente vagliate e predisposte dalle parti.
Lavori e responsabilità
E’ frequente assistere a contratti di locazione a latere dei quali (o nei quali) le parti stabiliscono lavori di adeguamento / ristrutturazione. Spesso e volentieri queste pattuizioni sono alla base della quantificazione del canone (soprattutto qualora pattuito “a scaletta”).
Si tratta però di aspetti delicati, ove è necessario contemperare:
- da un lato, l’interesse del locatore a massimizzare la rendita immobiliare tutelando però l’immobile che dovrà essere sottoposto a modifiche potenzialmente rilevanti o tali da incidere su elementi destinati a rimanere alla cessazione del rapporto (i pavimenti ad esempio oppure gli impianti);
- dall’altro l’esigenza del conduttore di limitare le spese di avvio dell’attività, di prendere possesso di un immobile che sia adatto alla propria attività e che non lo esponga a provvedimenti amministrativi sospensivi od interdittivi della stessa.
Nei casi più complessi il contratto di locazione dovrà contenere una disciplina particolareggiata dei lavori, al punto da integrare alcuni degli elementi tipici del contratto di appalto. L’assistenza legale nella predisposizione di simili pattuizioni è assolutamente imprescindibile.
Garanzie e depositi
Il deposito cauzionale è la forma minima ed indefettibile di garanzia.
Ma nelle locazioni commerciali di maggior valore, così come in presenza di conduttori che sono piccole società di capitali, il locatore potrebbe sentire la necessità di garanzie ulteriori o maggirmente efficaci.
Sarà quindi possibile pattuire il rilascio di fideiussioni (da parte di persone fisiche nelle ipotesi meno complesse, bancarie nelle realtà immobiliari di pregio o comunque di maggior valore).
Così come entrambe le parti potrebbero decidere di presidiare il rispetto di alcuni obblighi (ad esempio la consegna di documenti, oppure la tempestività nel pagamento del canone) con penali contrattuali.
Per una verifica completa prima della firma, consulta il servizio principale dedicato alla tutela del conduttore.
