La disciplina del diritto di recesso è essenziale in un rapporto di locazione commerciale, caratterizzato da una durata ampia (almeno 6 anni rinnovabile di altri 6) e da incertezze oggettivamente impossibili da governare preventivamente. La clausola che attribuirà al conduttore il diritto di recesso dovrà quindi essere oggetto di prudente valutazione ed accorta redazione.
Recesso per gravi motivi (art. 27 L. 392/1978)
La legge attribuisce sempre al conduttore il diritto di recedere dal contratto in presenza di gravi motivi e dando al locatore un preavviso minimo di 6 mesi.
Spesso questo diritto minimo non soddisfa le esigenze del conduttore, in quanto: in primo luogo perchè il termine del preavviso può essere troppo lungo (e quindi gravoso) per il conduttore; in secondo luogo perchè non ogni ragione di recesso può integrare il concetto di “gravi motivi”, ma soltanto quelle:
- sopravvenute;
- imprevedibili;
- oggettivamente rilevanti.
Recesso convenzionale
Spesso sorge quindi l’esigenza di disciplinare in modo maggiormente specifico il diritto di recesso, tenendo conto delle concrete esigenze del conduttore e della attività che svolgerà nell’immobile. Le parti possono prevedere:
- recesso ad nutum (cioè senza obbligo di motivo);
- indicare ragioni specifiche ed ulteriori, oltre ai generali “gravi motivi”: in questo caso sarà importante formulare la clausola con attenzione, per ridurre il più possibile incertezze applicative (che si trasformeranno poi in contenzioso);
- termini di preavviso diversi (più lunghi dei 6 mesi vista la maggiore libertà di recesso? Oppure più ridotti dei tre mesi trattandosi ad esempio di una attività nuova, che potrebbe anche non rivelarsi redditizia?);
- eventuali penali.
Una clausola chiara riduce il rischio di contenzioso.
Conseguenze economiche
È necessario valutare:
- eventuali penali;
- perdita di canoni anticipati;
- restituzione deposito.
Assistenza nella redazione della clausola
Lo Studio assiste nella negoziazione e nella redazione di clausole equilibrate, nel rispetto della normativa vigente.
Il recesso è solo uno degli aspetti da verificare prima della firma.
Consulta la pagina completa sulla tutela del conduttore.
