Il rapporto tra pignoramento e contratto di locazione
L’articolo 2923 del codice civile disciplina il rapporto tra la vendita forzata (comunemente detta “all’asta”) ed il contratto di locazione, stabilendo che il contratto di locazione di durata non superiore a nove anni, regolarmente registrato prima della trascrizione del pignoramento, è opponibile all’aggiudicatario.
Ciò significa che il conduttore ha diritto di continuare ad abitare l’immobile: per la durata residua del contratto ed alle stesse condizioni pattuite con il precedente proprietario.
Il discrimine temporale è la notifica del pignoramento:
- Se la locazione è stata registrata prima della notifica del pignoramento, come detto, è opponibile all’aggiudicatario e rimane valida. Il conduttore può restare nell’immobile e pretendere dal nuovo proprietario il rispetto del canone di locazione.
- Se la locazione è stata registrata dopo la notifica del pignoramento, ma prima della trascrizione del pignoramento stesso, è dubbia la sorte del contratto di locazione: si registrano pronunce giurisprudenziali difformi.
- Se la locazione viene registrata dopo la trascrizione del pignoramento, il contratto sarà certamente non opponibile all’aggiudicatario. Quindi il conduttore dovrà lasciare il bene e l’aggiudicatario potrà sfrattarlo.
Affinchè si possa porre in relazione la data del pignoramento con quella del contratto, è fondamentale che la locazione abbia “data certa”. La registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate è il metodo più sicuro per ottenere la data certa, ma è possibile anche avvalersi di altri strumenti (ad esempio la scrittura privata autenticata).
Nel caso di locazioni ultranovennali (cioè di durata superiore a nove anni), oltre alla registrazione è necessaria anche la trascrizione del contratto presso i Registri Immobiliari. In mancanza di trascrizione, il contratto sarà opponibile soltanto nel limite dei nove anni.
Ulteriore eccezione riguarda le locazioni a canone vile (art. 2923 comma 3 codice civile). Se il canone di locazione è inferiore di 1/3 al giusto prezzo, l’aggiudicatario potrà ottenere la liberazione del bene (anche qualora il contratto fosse, per le ragioni sopra indicate, formalmente opponibile).
È importante sottolineare che queste sono solo le regole generali. Ogni caso presenta le sue peculiarità e, per avere una valutazione sufficientemente affidabile, è imprescindibile la consulenza di un legale esperto in diritto immobiliare.
Le conseguenze concrete per il conduttore
Se il contratto non è opponibile:
- l’aggiudicatario può richiedere il rilascio dell’immobile;
- gli investimenti effettuati possono risultare compromessi;
- l’attività può subire interruzioni significative.
La verifica preventiva mediante visura ipotecaria aggiornata è quindi essenziale.
Come interveniamo
Lo Studio:
- esegue visure ipotecarie presso la Conservatoria competente;
- verifica la presenza di formalità pregiudizievoli;
- analizza la data certa e la registrazione;
- fornisce indicazioni operative prima della firma.
Per una verifica completa dell’operazione, consulta il servizio principale:
Locazione commerciale: tutela del conduttore a Roma
