L’usucapione costituisce uno dei modi di acquisto della proprietà a titolo originario previsti dal nostro ordinamento civile. Si tratta di un istituto che consente di divenire proprietari di un bene attraverso il possesso continuato dello stesso per un determinato periodo di tempo, stabilito dalla legge.
Per configurare l’acquisto per usucapione è necessaria la compresenza di specifici requisiti:
- il possesso: non è sufficiente la mera detenzione del bene. È necessario un potere di fatto sulla cosa che si manifesti attraverso un’attività corrispondente all’esercizio del diritto di proprietà o di altro diritto reale. Il possessore deve comportarsi come se fosse il proprietario del bene;
- l’elemento soggettivo: (animus possidendi): Il possessore deve avere la volontà di possedere il bene come proprio, escludendo il riconoscimento di diritti altrui. Si parla di possesso uti dominus, ossia con l’intenzione di comportarsi da titolare del diritto;
- natura continuativa e non interrotte del possesso: il possesso deve essere esercitato in modo continuato per tutto il periodo previsto dalla legge, senza interruzioni volontarie o imposte da terzi; per i beni immobili il termine ordinario è di venti anni;
- la non clandestinità: Il possesso deve essere esercitato in modo palese e riconoscibile dai terzi. Un possesso occulto o esercitato di nascosto non può condurre all’usucapione;
- la non violenza: Il possesso non deve essere acquisito o mantenuto con la forza. L’eventuale violenza iniziale cessa di avere rilevanza quando chi la subisce smette di opporsi.
1. Il ruolo della tolleranza nell’usucapione
L’articolo 1144 del codice civile stabilisce un principio fondamentale: “gli atti compiuti con altrui tolleranza non possono servire di fondamento all’acquisto del possesso”.
Questa disposizione costituisce un ostacolo decisivo all’usucapione. Se il godimento del bene da parte di un soggetto avviene con la tolleranza del proprietario, viene meno l’elemento fondamentale dell’animus possidendi, ossia la volontà di possedere in modo esclusivo ed escludente i diritti altrui.
La tolleranza si configura quando il proprietario, pur consapevole dell’utilizzo del proprio bene da parte di terzi, non si oppone, manifestando una sorta di “concessione di cortesia”. In tali casi, chi utilizza il bene è consapevole di farlo per gentile concessione altrui e non può vantare alcuna pretesa dominicale.
La giurisprudenza ha chiarito che la tolleranza esclude alla radice la configurabilità del possesso, in quanto chi utilizza il bene con l’altrui tolleranza non manifesta quella volontà di escludere i diritti del proprietario che è essenziale per l’animus possidendi.
2. La valutazione della tolleranza: il ruolo delle relazioni personali
La questione centrale diventa quindi: quando può presumersi che il godimento esclusivo di un bene avvenga per tolleranza e quando, invece, manifesta un possesso ad usucapionem?
Il discrimine fondamentale individuato dalla giurisprudenza riguarda la natura dei rapporti tra le parti.
Tutte le volte in cui vi siano rapporti di mera amicizia o di buon vicinato, la lunga durata del godimento esclusivo costituisce un elemento presuntivo della sussistenza del possesso e dell’esclusione della tolleranza. Essendo rapporti labili e mutevoli, è meno probabile che la tolleranza si mantenga per lunghi periodi senza trasformarsi in acquiescenza o rinuncia.
Qualora invece vi siano rapporti id parentela, la situazione cambia radicalmente. I rapporti familiari giustificano notoriamente atteggiamenti di accondiscendenza e tolleranza anche prolungati nel tempo. In questi casi, anche un godimento esclusivo ultraventennale può essere ricondotto a tolleranza familiare piuttosto che a possesso ad usucapionem.
Un aspetto cruciale evidenziato dalla giurisprudenza è che la mera durata del godimento esclusivo, pur potendo costituire elemento presuntivo della sussistenza del possesso, si affievolisce significativamente in presenza di vincoli di parentela.
Il silenzio e l’inerzia del proprietario, anche se protratti per molti anni, non possono di per sé denotare rinuncia al possesso, neppure tacita, se non sono accompagnati da atti o fatti che rivelino in modo certo la volontà di cessare la relazione possessoria con il bene.
3. L’ordinanza della Corte di Cassazione n. 3493/2024
La pronuncia della Corte di Cassazione offre un importante chiarimento sui requisiti necessari per configurare l’usucapione di un bene in comproprietà, quando i compossessori sono legati da rapporti di stretta parentela.
Nel caso esaminato, alcuni comproprietari avevano convenuto in giudizio altri comproprietari per ottenere lo scioglimento della comunione su un’unità immobiliare. I convenuti avevano chiesto, in via riconvenzionale, l’accertamento dell’avvenuto acquisto per usucapione, sostenendo che uno di essi ed il coniuge avessero abitato in via esclusiva l’appartamento per decenni, detenendone le chiavi di accesso.
I giudici di merito avevano accolto la domanda di usucapione, valorizzando l’utilizzo esclusivo dell’appartamento come abitazione per decenni; la detenzione esclusiva delle chiavi di accesso, l’astensione degli altri comproprietari (fratelli del coniuge) dall’utilizzo del bene e l’incompatibilità di tale condotta con la normale tolleranza.
La Corte di Cassazione ha invece accolto il ricorso, cassando la sentenza impugnata.
La Corte di Cassazione ha infatti ribadito che il godimento esclusivo della cosa comune da parte di uno dei compossessori non è, di per sé, idoneo a farlo ritenere funzionale all’esercizio del possesso ad usucapionem. Tale situazione può infatti derivare semplicemente da un atteggiamento di tolleranza da parte degli altri compossessori. Per configurare l’usucapione è necessaria la manifestazione del dominio esclusivo sulla res communis attraverso un’attività che sia durevole nel tempo, apertamente contrastante con il possesso altrui ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso degli altri comproprietari.
In presenza di una comunione non si applica la disciplina ordinaria dell’interversione del possesso, quindi il compossessore che intende estendere il suo possesso esclusivo sul bene comune non deve, necessariamente, compiere un’opposizione formale al diritto dei condomini. Tuttavia deve comunque compiere atti idonei a mutare il titolo del suo possesso, manifestando in modo inequivoco l’intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva.
Non sono sufficienti atti di mera gestione consentiti al singolo compartecipante, atti familiarmente tollerati dagli altri, atti che comportano solo il soddisfacimento di obblighi o spese per il miglior godimento della cosa comune oppure la semplice astensione degli altri partecipanti dall’uso della cosa comune.
È invece necessario un atto o comportamento che realizzi l’impossibilità assoluta per gli altri partecipanti di proseguire un rapporto materiale con il bene, la manifestazione inequivoca dell’intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva, la comunicazione, anche con modalità non formali, agli altri comproprietari della volontà di possedere in via esclusiva.
Dove possa sussistere un ragionevole dubbio sul significato dell’atto materiale, il termine per l’usucapione non può iniziare a decorrere.
La Corte di Cassazione dedica particolare attenzione all’impatto dei rapporti di parentela sulla valutazione del possesso: “il rapporto di parentela e, a fortiori, il rapporto di stretta parentela giustificano notoriamente la configurazione di atteggiamenti di accondiscendenza e, quindi, di tolleranza pur al cospetto di forme di godimento esclusivo di lunga durata.”
In presenza di vincoli familiari, quindi si affievolisce la valenza probatoria della durata della relazione di fatto con il bene. Il silenzio e l’inerzia prolungati non denotano automaticamente rinuncia al possesso ed è necessaria una prova ancora più rigorosa della volontà di possedere uti dominus.
La Corte ha rilevato che la decisione impugnata era stata fondata essenzialmente su due elementi insufficienti: la permanenza per alcuni decenni nell’appartamento comune e l’astensione degli altri comproprietari dall’uso del bene.
I giudici di merito non avevano verificato in che modo fosse stata manifestata in modo inequivoco la volontà di possedere in via esclusiva il bene, trasformando il possesso uti condominus in possesso esclusivo.
Inoltre, avevano erroneamente escluso rilevanza a circostanze significative come il pagamento delle imposte da parte degli altri comproprietari, l’avvio di trattative per lo scioglimento della comunione e la proposizione della domanda di rimborso delle spese sostenute per migliorie.
La sentenza si inserisce in un orientamento consolidato. La Corte richiama, tra gli altri, alcuni precedenti significativi:
Cass. n. 4327/2008 a mente della quale è insufficiente, ai fini della prova del possesso tra fratelli, la disponibilità delle chiavi di accesso al bene e l’utilizzo di uno dei locali; il silenzio e l’inerzia, benché protratti per molti anni, non denotano rinuncia al possesso se non accompagnati da atti che rivelino in modo certo la volontà di cessare la relazione possessoria.
Cass. n. 9359/2021, secondo cui la prova dell’usucapione di un appartamento non può essere fondata solo sulla circostanza che il coerede, già abitante con il padre, avesse continuato ad essere l’unico ad averne la disponibilità dopo la morte del genitore.
Cass. n. 11277/2015 e n. 11315/2018, per le quali i rapporti di parentela giustificano atteggiamenti di tolleranza anche prolungati nel tempo.