1. Il ruolo del mediatore e l’obbligo di informazione
La figura del mediatore immobiliare è regolata dal codice civile e dalla legge speciale che disciplina l’attività di mediazione. Non si tratta soltanto di un “intermediario” che mette in contatto venditore e acquirente: la legge attribuisce al mediatore una responsabilità professionale qualificata.
In particolare, l’art. 1759, comma 1, c.c. impone al mediatore di comunicare alle parti tutte le circostanze di cui sia a conoscenza o che avrebbe dovuto conoscere con la diligenza professionale, qualora queste possano incidere sulla convenienza o sulla sicurezza dell’affare.
Ne consegue che, nel settore immobiliare, il mediatore non può limitarsi a favorire l’incontro delle parti, ma deve verificare aspetti essenziali come la regolarità urbanistica ed edilizia dell’immobile, l’assenza di vincoli o gravami pregiudizievoli e la titolarità effettiva del diritto di proprietà.
2. La sentenza della Cassazione n. 672/2024
Con la sentenza n. 672 del 9 gennaio 2024, la Corte di Cassazione, Sezione II civile, ha ribadito e rafforzato i confini della responsabilità del mediatore.
Il caso riguardava un acquirente che, dopo aver stipulato un preliminare di compravendita per il tramite di un’agenzia immobiliare, aveva scoperto l’esistenza di irregolarità e limitazioni urbanistiche sull’immobile. Ritenendo che il mediatore non lo avesse informato di tali circostanze, l’acquirente aveva agito in giudizio chiedendo il risarcimento del danno.
La Corte d’appello aveva respinto la domanda, ritenendo non provato il danno. La Cassazione ha invece accolto il ricorso, chiarendo che:
– la responsabilità del mediatore è distinta e autonoma rispetto a quella del venditore;
– l’omessa informazione su irregolarità urbanistiche non sanate può determinare responsabilità risarcitoria anche se il contratto di compravendita non sia stato risolto;
– il danno va inteso come minor vantaggio o maggiore aggravio patrimoniale derivante dall’aver concluso l’affare senza conoscere informazioni decisive.
3. I principi affermati dalla Corte
Secondo la Cassazione il dovere di informazione del mediatore non si esaurisce nella comunicazione di circostanze “note” in senso stretto, ma comprende anche quelle che egli avrebbe dovuto conoscere con l’uso della normale diligenza professionale.
La responsabilità del mediatore può sorgere in due casi:
– quando il mediatore sapeva dell’irregolarità e ha taciuto;
– quando, pur non avendone conoscenza, avrebbe potuto accertarla con un’attività diligente “di base” (perché al mediatore in nessun caso vengono imposte verifiche particolarmente pregnanti).
Non rileva, dunque, se l’acquirente abbia deciso di non agire contro il venditore per la risoluzione del contratto: ciò che conta è il deficit informativo imputabile al mediatore e il danno economico che ne deriva.
4. Quali danni possono essere risarciti
La Cassazione ha sottolineato che la responsabilità del mediatore può coprire una gamma ampia di pregiudizi, tra cui:
– il rimborso della provvigione corrisposta per l’affare;
– i costi sostenuti per conoscere il reale stato dell’immobile;
– il minor valore dell’immobile acquistato in condizioni diverse da quelle prospettate.
5. Differenza tra responsabilità del venditore e del mediatore
Un aspetto rilevante della pronuncia è la netta distinzione tra la responsabilità del promittente venditore e quella del mediatore.
Il venditore risponde in quanto parte contrattuale, mentre il mediatore risponde per violazione di un obbligo legale di correttezza e trasparenza.
L’acquirente, pertanto, può decidere di agire anche solo contro il mediatore, senza essere obbligato a risolvere il contratto con il venditore. Questa autonomia rafforza la tutela dell’acquirente e impone ai mediatori un elevato standard di professionalità.