1. L’articolo 1117 c.c. e la logica della comunione
L’art. 1117 del codice civile elenca una serie di beni che, salvo titolo contrario, si presumono comuni a tutti i condomini. Si tratta di beni funzionali all’uso o al godimento collettivo dell’edificio: muri maestri, tetti, scale, cortili, facciate e in generale tutte le parti necessarie all’uso comune.
La ratio della norma è chiara: quando un bene è strutturalmente o funzionalmente collegato all’edificio condominiale, la legge presume che appartenga a tutti i condomini, anche se non espressamente menzionato negli atti di acquisto.
2. La presunzione e i limiti: il ruolo del titolo
La presunzione di comunione non è assoluta. Può essere superata solo se il titolo (atto costitutivo del condominio, rogito, divisione, donazione) stabilisce espressamente ed in modo chiaro che quel bene è di proprietà esclusiva di uno o più condomini.
Non basta, invece, il non utilizzo del bene da parte di alcuni dei condomini o l’assenza di accesso diretto.
3. La sentenza Cass. n. 27481/2024: il caso del cortile
La vicenda decisa dalla Corte di Cassazione riguardava un cortile condominiale che alcuni condomini ritenevano di loro esclusiva proprietà. La Corte ha ribadito alcuni principi fondamentali:
– il cortile è per sua natura bene comune perché garantisce luce e aria a tutti gli immobili che vi si affacciano, anche se non vi è un accesso diretto;
– la presunzione di comunione può essere vinta solo da un titolo chiaro ed univoco che attribuisca la proprietà esclusiva a un condomino;
– non rileva che in passato alcuni condomini non abbiano utilizzato il cortile: ciò non incide sulla sua destinazione tipica e sulla funzione di accessorietà rispetto all’edificio (fatta naturalmente salva l’ipotesi della usucapione).
Nel caso concreto il titolo parlava di “cortile comune” e non conteneva una volontà inequivoca di escludere alcuni condomini dalla comproprietà. Di conseguenza, la Cassazione ha confermato la condominialità del cortile.
4. Criteri pratici per distinguere bene comune ed esclusivo
Dalla giurisprudenza emerge che un bene si presume comune quando:
– è indicato nell’art. 1117 c.c. o comunque è strutturalmente necessario all’edificio (cortili, scale, tetti, muri maestri, impianti essenziali);
– ha una funzione di utilità generale (aria, luce, accesso, sicurezza);
– non esiste un titolo costitutivo che lo attribuisca espressamente in proprietà esclusiva.
Al contrario, un bene può considerarsi esclusivo quando:
– il titolo costitutivo del condominio specifica chiaramente che appartiene ad un solo condomino;
– le sue caratteristiche strutturali lo rendono destinato in modo univoco al servizio di una sola unità immobiliare (ad esempio un balcone aggettante o un giardino a uso esclusivo).