Usucapione: definizione e caratteristiche
L’usucapione è un istituto giuridico che permette l’acquisizione della proprietà di un bene, o di un diritto reale, attraverso il possesso continuato e ininterrotto per un determinato periodo di tempo stabilito dalla legge. Se ne occupa l’articolo 1158 del Codice Civile, il quale dispone che la proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano mediante il possesso continuato per vent’anni.
L’usucapione si fonda su due elementi essenziali: il possesso e il tempo. Il possesso deve essere pacifico, pubblico e continuativo, ossia non deve essere interrotto da atti di contestazione o interruzioni prolungate. Inoltre, non deve essere clandestino né ottenuto con violenza. Il tempo necessario per l’usucapione varia a seconda della natura del bene e delle circostanze del possesso. Per esempio, per i beni immobili il termine è ordinariamente di vent’anni.
L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario, cioè prescinde da un atto di trasferimento da parte del precedente proprietario. E’ finalizzato a garantire la stabilità dei rapporti giuridici e favorire la circolazione dei beni.
Servitù: definizione e caratteristiche
La servitù è un diritto reale di godimento su cosa altrui che attribuisce al titolare di un fondo (c.d. dominante) il potere di utilizzare, in modo limitato, un fondo altrui (c.d. servente). E’ disciplinata dagli articoli 1027 e seguenti del Codice Civile. La servitù può essere costituita in vari modi, tra cui contratto, testamento, usucapione o destinazione del padre di famiglia.
Le servitù si distinguono in apparenti e non apparenti. Le servitù apparenti sono quelle che si manifestano con opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, come una strada o un acquedotto. Queste possono essere acquisite per usucapione se il possesso è stato continuato per vent’anni. Le servitù non apparenti, invece, non presentano opere visibili e permanenti e non possono essere acquisite per usucapione.
Le servitù possono avere diverse finalità, tra cui l’accesso, il passaggio, la costruzione o la limitazione dell’uso del fondo servente. Esse devono essere esercitate nel rispetto delle modalità stabilite e non devono comportare un eccessivo aggravio per il fondo servente. Inoltre, le servitù devono essere esercitate in modo da non compromettere l’utilizzo del fondo servente oltre quanto necessario per l’esercizio del diritto.
Distanze legali nelle costruzioni ed interesse pubblicistico
Le distanze legali nelle costruzioni sono regolamentate dal Codice Civile e dagli strumenti urbanistici locali, come i piani regolatori comunali. Queste norme stabiliscono le distanze minime che devono essere rispettate tra edifici, dalle linee di confine e dalle strade, con l’obiettivo di garantire un corretto sviluppo urbanistico e la tutela dell’interesse pubblico. Le principali disposizioni sono contenute negli articoli 873 e seguenti del Codice Civile.
L’interesse pubblicistico che giustifica le distanze legali si basa su diversi fattori, tra cui la tutela della salute e della sicurezza dei cittadini, la prevenzione di incendi, la garanzia di un’adeguata ventilazione e illuminazione degli edifici, e la salvaguardia dell’estetica urbana. Le distanze legali evitano inoltre conflitti tra vicini, prevenendo l’invasione della privacy e l’interferenza con il godimento della proprietà altrui.
Conseguenze del mancato rispetto delle distanze legali nelle costruzioni
Il mancato rispetto delle distanze legali nelle costruzioni può comportare diverse conseguenze giuridiche. Tra queste, la più comune è l’ordine di demolizione o arretramento dell’opera non conforme, emesso dall’autorità giudiziaria su richiesta del proprietario del fondo confinante. In alternativa, il giudice può disporre il risarcimento del danno subito dal proprietario leso.
Inoltre, la violazione delle distanze legali può comportare sanzioni amministrative (multe o revoca dei titoli edilizi).
Punto discusso è la possibilità di usucapire una servitù avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore rispetto a quella minima. Sul punto si registrano due orientamenti difformi.
La sentenza della Corte di Cassazione n. 25843 del 5 settembre 2023
La sentenza n. 25843 del 5 settembre 2023 della Corte di Cassazione ha ritenuto possibile acquisire per usucapione una servitù avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella minima (sia essa fissata dal Codice Civile o dagli strumenti urbanistici locali).
La Corte ha affermato che il mancato rispetto delle distanze minime rileva in àmbito pubblicistico ma non impedisce l’acquisto per usucapione perché non rileva nei rapporti fra privati.
La sentenza della Corte di Cassazione n. 20769 del 3 ottobre 2007
Di contrario avviso Corte di Cassazione n. 20769 del 3 ottobre 2007.
Secondo tale arresto il mancato rispetto delle distanze legali inderogabili preclude l’acquisto per usucapione. Le disposizioni in materia di distanze legali hanno finalità pubblicistica e non possono essere quindi derogate.
Differenze tra le Sentenze e Considerazioni Finali
Le due sentenze della Corte di Cassazione offrono prospettive contrastanti sulla possibilità di usucapire una servitù che viola le distanze legali. Mentre la sentenza del 2023 ammette questa possibilità, quella del 2007 la esclude categoricamente.
Le due decisioni riflettono la complessità della disciplina delle distanze legali e dell’usucapione, rendendo plasticamente evidente l’importanza della consulenza giuridica attenta nel settore del diritto immobiliare.