L’esecuzione immobiliare è il procedimento finalizzato al soddisfacimento delle ragioni di credito mediante la vendita di un immobile appartenente al debitore inadempiente.
Presupposto essenziale è il titolo esecutivo, cioè un atto (tra quelli elencati all’articolo 474 del Codice di Procedura Civile) che individui una ragione di credito certa liquida ed esigibile.
Fasi dell’Esecuzione Immobiliare
Titolo Esecutivo e Istruttoria Preparatoria
L’esecuzione immobiliare inizia quando il creditore, munito di titolo esecutivo (come un decreto ingiuntivo divenuto esecutivo, una sentenza o un atto notarile), si rivolge ad un avvocato per soddisfare il proprio credito a mezzo del ricavato della vendita di un immobile appartenente al debitore (o concesso in garanzia da un terzo). L’avvocato eseguirà una serie di verifiche presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari) per accertare che il bene sia effettivamente intestato al debitore e non ci siano altri vincoli (ad es. precedenti pignoramenti o ipoteche).
Precetto e Pignoramento
I passi successivi saranno quelli di notificare il precetto (una richiesta formale di pagamento) e quindi il pignoramento. Il pignoramento immobiliare verrà trascritto sui Registri Immobiliari
Valutazione e Vendita
Dopo il pignoramento, l’immobile viene valutato da un perito nominato dal giudice. La valutazione serve a stabilire il prezzo base per la successiva vendita all’asta. Le modalità di vendita sono stabilite dal giudice. Il processo di vendita è pubblicizzato per permettere la partecipazione di più offerenti possibile ed ottenere il miglior prezzo raggiungibile. La finalità ultima, come detto, è quella di soddisfare le ragioni del creditore mediante il ricavato della vendita.
Distribuzione del Ricavato
Una volta che l’immobile è stato venduto, il ricavato viene distribuito tra i creditori. Le spese legali e quelle relative alla procedura di esecuzione hanno la priorità, seguite dai crediti garantiti da ipoteca e, infine, dai crediti chirografari (non garantiti). Se il ricavato non è sufficiente a coprire tutti i crediti, i creditori rimasti insoddisfatti potranno agire per la differenza nei confronti del debitore.
Considerazioni Legali Importanti
La disciplina dell’esecuzione immobiliare garantisce il diritto di difesa del debitore, che potrà opporsi all’esecuzione in caso di vizi del titolo esecutivo od errori procedurali. Il debitore ha altresì la possibilità di esperire rimedi alternativi (ad esempio la conversione del pignoramento o la vendita a trattativa privata, di recente introduzione) per impedire la vendita forzata od evitare che il bene venga dismesso a costo eccessivamente basso.