Il rapporto tra l’amministratore ed i condomini è regolato principalmente dagli articoli 1129 e 1130 del Codice Civile, che disciplinano rispettivamente la nomina, la revoca e gli obblighi dell’amministratore, nonché le sue attribuzioni. Questo rapporto, come chiarito dalla giurisprudenza, configura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicabilità delle disposizioni sul mandato nei rapporti tra l’amministratore e ciascuno dei condomini.
La normativa prevede due distinte modalità di revoca: quella assembleare e quella giudiziale.
La revoca assembleare
La revoca assembleare dell’amministratore è disciplinata dall’articolo 1129, comma 11 Codice Civile, il quale stabilisce che “la revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio“.
La caratteristica principale della revoca assembleare è che può avvenire “in ogni tempo” e, come chiarito dalla giurisprudenza, “per qualsiasi ragione”. Non è necessario, quindi, che sussistano specifiche motivazioni o che l’amministratore abbia commesso irregolarità nella gestione. L’assemblea condominiale, espressione della volontà dei condomini, può decidere di revocare l’amministratore semplicemente perché ha perso la fiducia in lui o perché ritiene opportuno affidare l’incarico a un altro professionista. La revoca assembleare richiede la stessa maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore, ovvero la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno i 500 millesimi del valore dell’edificio. In alternativa, il regolamento di condominio può prevedere modalità specifiche per la revoca.
È importante distinguere tra la revoca anticipata, che avviene durante il periodo di incarico dell’amministratore, e la mancata riconferma al termine dell’anno di amministrazione. Mentre la mancata riconferma non richiede motivazioni particolari e non legittima alcuna richiesta risarcitoria da parte dell’amministratore, la revoca anticipata può avere conseguenze diverse a seconda che avvenga con o senza giusta causa.
Revoca giudiziale
La revoca giudiziale dell’amministratore è disciplinata sempre dall’articolo 1129 comma 11 Codice Civile, il quale prevede che la revoca “può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità“.
A differenza della revoca assembleare, la revoca giudiziale richiede la sussistenza di specifiche condizioni:
– il caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131 del Codice Civile;
– l’amministratore che abbia ecceduto i limiti delle sue attribuzioni;
– la mancata rendicontazione della gestione;
– la presenza di gravi irregolarità.
Il legislatore ha ritenuto opportuno specificare, al comma 12 dell’articolo 1129, quali situazioni costituiscono “gravi irregolarità” ai fini della revoca giudiziale. Tra queste: l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge; la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea; la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale; la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini; l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio; qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva; l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9), relativi alla tenuta dei registri condominiali e alla fornitura di attestazioni sullo stato dei pagamenti; l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati anagrafici e professionali dell’amministratore.
È importante sottolineare che l’elenco fornito dal legislatore non è esaustivo, come indicato dall’espressione “tra le altre”, il che significa che anche altre situazioni non espressamente menzionate possono costituire gravi irregolarità tali da giustificare la revoca giudiziale dell’amministratore. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza all’obbligo di apertura e utilizzazione del conto corrente condominiale, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore. Se l’assemblea non procede alla revoca, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria.
Le modalità di revoca assembleare
La revoca assembleare dell’amministratore richiede una delibera dell’assemblea condominiale, adottata con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore o con le modalità stabilite dal regolamento di condominio.
Il procedimento di revoca assembleare si articola nelle seguenti fasi:
Convocazione dell’assemblea: l’assemblea può essere convocata dall’amministratore stesso, su richiesta di almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio, o, in caso di inerzia dell’amministratore, con autoconvcazione dei condomini.
Deliberazione dell’assemblea: l’assemblea delibera sulla revoca dell’amministratore con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno i 500 millesimi del valore dell’edificio (o con la diversa maggioranza prevista dal regolamento di condominio).
Nomina del nuovo amministratore: contestualmente alla revoca, l’assemblea delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore. È importante notare che, secondo la giurisprudenza, la revoca dell’amministratore può avvenire anche in modo tacito, come conseguenza della nomina di un nuovo amministratore. Questo perché le maggioranze richieste per la validità della delibera di revoca e per quella di nomina del nuovo amministratore sono le medesime. In caso di revoca anticipata senza giusta causa, l’amministratore potrebbe avere diritto a un risarcimento per il danno subito, in applicazione delle norme sul mandato. Tuttavia, anche in caso di revoca senza giusta causa, l’amministratore mantiene il diritto al compenso per l’attività svolta fino alla revoca e al rimborso delle spese anticipate nell’interesse del condominio, purché debitamente documentate.
Il procedimento giudiziale di revoca
Il procedimento giudiziale di revoca dell’amministratore è invece disciplinato dall’articolo 64 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, il quale prevede che la domanda di revoca sia proposta con ricorso al tribunale del luogo in cui si trova l’immobile.
Il procedimento si svolge in camera di consiglio e si conclude con un decreto motivato. È importante sottolineare che, come chiarito dalla giurisprudenza e confermato dal recente decreto del Tribunale di Rimini n. 1849 del 2024, il procedimento di revoca giudiziale dell’amministratore di condominio è un procedimento di volontaria giurisdizione, che non rientra tra le controversie condominiali in senso stretto. Di conseguenza, non è soggetto all’obbligo di mediazione preventiva, In caso di accoglimento della domanda di revoca, il tribunale provvede alla nomina di un nuovo amministratore, salvo che l’assemblea non vi abbia già provveduto. È importante notare che, ai sensi dell’articolo 1129, comma 13, del Codice Civile, in caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore revocato.
Il regime delle spese nel procedimento di revoca giudiziale
L’articolo 91 del Codice di Procedura Civile stabilisce il principio della soccombenza in materia di spese processuali: “Il giudice, con la sentenza che chiude il processo davanti a lui, condanna la parte soccombente al rimborso delle spese a favore dell’altra parte e ne liquida l’ammontare insieme con gli onorari di difesa“.
Il Tribunale di Rimini, richiamando la giurisprudenza della Corte di Cassazione (sentenza n. 14742/2006), ha affermato che tale principio si applica anche ai procedimenti di natura camerale e non contenziosa, come quelli in materia di revoca dell’amministratore di condominio. In particolare ha sottolineato che “l’art. 91 c.p.c., secondo cui il giudice con la sentenza che chiude il processo dispone la condanna alle spese giudiziali, intende riferirsi a qualsiasi provvedimento che, nel risolvere contrapposte pretese, definisce il procedimento, e ciò indipendentemente dalla natura e dal rito del procedimento medesimo“. Questa interpretazione è particolarmente significativa perché estende l’applicazione del principio della soccombenza anche a procedimenti, come quello di revoca dell’amministratore, che non hanno natura contenziosa in senso stretto.