Il problema pratico
Quando più persone condividono uno o più immobili, prima o poi può emergere la volontà di sciogliere la comunione: ciascuno vuole ricevere beni determinati, oppure ottenere la vendita degli immobili e la distribuzione del ricavato.
La divisione può riguardare beni acquistati insieme — comunione ordinaria — oppure beni ricevuti per eredità — comunione ereditaria. In entrambi i casi, però, la presenza di un fabbricato abusivo o privo della documentazione urbanistica necessaria può impedire al giudice di procedere.
L’ordinanza della Corte di Cassazione n. 21743 del 25 giugno 2026 chiarisce che la verifica della regolarità edilizia non è un adempimento secondario. È una condizione indispensabile per poter ottenere lo scioglimento della comunione quando la divisione riguarda edifici o loro parti.
La regola vale sia per la divisione ordinaria sia per quella ereditaria, sia quando le parti raggiungono un accordo, sia quando è il giudice a decidere.
Il caso esaminato dalla Cassazione
La controversia riguardava alcuni beni ereditari che i coeredi avevano deciso di dividersi attraverso un accordo raggiunto in mediazione.
L’accordo prevedeva l’assegnazione di diversi immobili e il pagamento di un eventuale conguaglio. Uno dei lotti comprendeva anche manufatti che, secondo quanto emerso nel giudizio, potevano presentare irregolarità edilizie.
I giudici di merito avevano ritenuto che la normativa urbanistica non impedisse la divisione, perché si trattava di beni ereditari. Avevano inoltre considerato la divisione riferita ai terreni, escludendo i manufatti presenti su di essi.
La Cassazione ha corretto questa impostazione. Ha ricordato che lo scioglimento della comunione ereditaria è un atto tra vivi con effetti reali e che, quando riguarda edifici, deve rispettare le prescrizioni urbanistiche previste dalla legge.
La sentenza è stata quindi cassata con rinvio, affinché il giudice accertasse se nell’asse ereditario fossero compresi manufatti abusivi o privi della documentazione richiesta e valutasse la possibilità di una divisione parziale.
La regola generale: la divisione non può aggirare le norme edilizie
L’art. 46 del Testo unico dell’edilizia stabilisce che sono nulli gli atti tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali relativi a edifici, quando non riportano gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria.
Per gli edifici più risalenti opera inoltre l’art. 40 della legge n. 47/1985, che richiede l’indicazione degli estremi della licenza o della concessione edilizia, della concessione in sanatoria o della documentazione sostitutiva prevista dalla legge.
Il senso della disciplina è semplice: un fabbricato abusivo, o del quale non sia possibile documentare il titolo edilizio, non può essere liberamente negoziato con atti tra vivi. La sanzione della nullità mira a proteggere l’interesse pubblico al corretto governo del territorio e a contrastare la circolazione degli immobili abusivi.
La divisione non costituisce un’eccezione. Anche se il suo scopo non è vendere il bene, essa modifica la titolarità dell’immobile: prima ciascun partecipante è proprietario di una quota ideale sull’intero compendio; dopo la divisione, ciascuno diventa titolare esclusivo dei beni che gli sono assegnati.
Divisione ordinaria e divisione ereditaria: la regola è la stessa
Per lungo tempo si è discusso se la divisione ereditaria dovesse essere trattata diversamente dalla divisione ordinaria, sul presupposto che la prima fosse collegata a una successione e avesse natura sostanzialmente dichiarativa.
Le Sezioni Unite hanno superato questa distinzione con la sentenza n. 25021 del 7 ottobre 2019, chiarendo che la divisione ereditaria è un atto tra vivi, distinto dall’originaria successione.
La morte del proprietario determina l’apertura della successione e può far sorgere la comunione tra gli eredi. La successiva divisione, invece, dipende dalla volontà degli eredi o dall’intervento del giudice e produce l’effetto di trasformare le quote ideali in proprietà esclusive sui singoli beni.
Per questo motivo, la divisione ereditaria ha effetti costitutivi e traslativi, anche se la legge le attribuisce efficacia retroattiva nei rapporti tra coeredi. La sua origine ereditaria non la sottrae alle regole urbanistiche.
Il principio è stato ribadito anche dalla Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 10499 del 22 aprile 2025 e dalla Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 6377 dell’8 marzo 2024.
La regolarità edilizia è una condizione per ottenere la divisione
La Cassazione n. 21743/2026 qualifica la regolarità edilizia come una condizione dell’azione di divisione, sotto il profilo della possibilità giuridica.
In termini semplici, il giudice può sciogliere la comunione soltanto se il risultato che gli viene chiesto è giuridicamente possibile. Non può attribuire in proprietà esclusiva un fabbricato che le parti non avrebbero potuto validamente trasferire con un contratto.
La pronuncia giudiziale non può infatti produrre un effetto più ampio di quello consentito all’autonomia privata. Se le parti non possono stipulare validamente una divisione relativa a un fabbricato privo delle necessarie indicazioni urbanistiche, neppure il giudice può realizzare quello stesso risultato attraverso una sentenza.
La regola riguarda sia la divisione contrattuale sia quella giudiziale. Non è possibile eludere la normativa edilizia semplicemente sostituendo all’accordo delle parti una decisione del tribunale.
La Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2675 del 5 febbraio 2020 aveva già affermato che la regolarità urbanistica è una condizione dell’azione di divisione e che la relativa carenza può essere rilevata anche d’ufficio.
Quali documenti devono essere verificati
La documentazione necessaria dipende dall’epoca di costruzione dell’edificio e dalla disciplina applicabile. In linea generale, occorre verificare la presenza e la riferibilità all’immobile di:
- licenza edilizia o concessione edilizia;
- permesso di costruire;
- permesso di costruire in sanatoria;
- domanda di sanatoria, con la documentazione richiesta dalla legge;
- dichiarazione sostitutiva relativa agli edifici iniziati prima del 1° settembre 1967, quando ammessa;
- eventuali titoli successivi che abbiano regolarizzato modifiche o ampliamenti.
Non basta una dichiarazione generica secondo cui l’immobile sarebbe “in regola”. Il titolo deve essere reale, esistente e riferibile proprio al fabbricato oggetto della divisione.
La nullità prevista dalla normativa urbanistica è infatti collegata, in primo luogo, alla mancanza nell’atto delle indicazioni richieste dalla legge. La presenza di un titolo edilizio menzionato nell’atto non consente però di utilizzare un titolo inesistente o riferito a un altro immobile.
Il controllo può avvenire anche d’ufficio e in appello
La regolarità urbanistica tutela un interesse pubblico. Per questa ragione, la mancanza della documentazione può essere rilevata dal giudice anche senza una specifica eccezione delle parti e in ogni stato e grado del processo.
Ciò significa che il problema può emergere anche in appello, soprattutto quando la consulenza tecnica, i documenti comunali o gli atti di causa evidenziano la presenza di abusi o l’assenza di titoli edilizi.
La Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 10499 del 22 aprile 2025 ha precisato che, se il giudice di primo grado non si è pronunciato espressamente sulla regolarità urbanistica, la parte può sollecitare in appello il rilievo officioso della causa che impedisce la divisione, senza essere necessariamente vincolata dalla proposizione di uno specifico motivo sul punto.
Diverso è il caso in cui il giudice di primo grado abbia espressamente deciso la questione: in tale ipotesi, chi intenda contestare quella specifica decisione deve rispettare le regole proprie dell’impugnazione.
Divisione parziale: una soluzione possibile
La presenza di un fabbricato abusivo non impedisce necessariamente ogni divisione dell’asse ereditario o del compendio comune.
L’ordinanza n. 21743/2026 richiama la possibilità di procedere a una divisione parziale, limitata ai beni che possono essere validamente attribuiti, lasciando in comunione il fabbricato non commerciabile.
Per la divisione ereditaria, la regola generale è che la divisione riguardi l’intero asse. Tuttavia, il principio di universalità non è assoluto. La legge riconosce che l’omissione di uno o più beni non determina la nullità della divisione, ma può richiedere un successivo supplemento, come previsto dall’art. 762 del codice civile.
Secondo la Cassazione, quando il bene viene escluso non per una scelta di convenienza, ma perché la legge ne impedisce la divisione, ogni coerede può chiedere lo scioglimento della comunione sugli altri beni, anche senza il consenso degli altri condividenti. Il diritto di ciascun coerede di non rimanere in comunione non può essere bloccato proprio dall’esistenza di un bene che, per ragioni urbanistiche, non può essere validamente attribuito.
La comunione sul fabbricato abusivo rimane invece ferma, fino a quando l’immobile venga eventualmente regolarizzato o sia eliminato l’abuso.
Divisione ordinaria e divisione ereditaria parziale
Nella comunione ordinaria, la divisione ha normalmente a oggetto i singoli beni comuni e può essere richiesta dal partecipante con riferimento ai beni per i quali lo scioglimento è giuridicamente possibile.
Nella comunione ereditaria, l’art. 713 del codice civile riconosce a ciascun coerede la facoltà di domandare la divisione. L’art. 1116 del codice civile estende inoltre alla divisione delle cose comuni le regole sulla divisione ereditaria, quando compatibili.
Ne deriva che il problema urbanistico deve essere affrontato in modo unitario: la natura ereditaria o ordinaria della comunione non cambia la necessità di verificare la commerciabilità dei fabbricati.
Sul piano pratico, è quindi possibile chiedere al giudice di:
- individuare i beni regolari e divisibili;
- escludere dal progetto divisionale i fabbricati privi dei requisiti urbanistici;
- mantenere tali fabbricati in comunione;
- procedere, se necessario, a un successivo supplemento di divisione dopo la regolarizzazione.
Un’eccezione: le divisioni collegate a procedure esecutive
La disciplina prevede una particolare eccezione per gli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari individuali o concorsuali. L’art. 46, comma 5, del Testo unico dell’edilizia esclude tali atti dalla nullità prevista per gli immobili privi delle menzioni urbanistiche.
Secondo l’orientamento richiamato dalla Cassazione, l’eccezione può riguardare anche la divisione necessaria per liquidare la quota di un bene indiviso nell’ambito dell’espropriazione forzata o di una procedura concorsuale.
La ragione è pratica: la divisione costituisce spesso lo strumento ordinario per trasformare la quota indivisa del debitore in un bene o in un valore liquidabile a beneficio dei creditori. Impedire tale operazione finirebbe per danneggiare i creditori senza realizzare la funzione sanzionatoria della nullità urbanistica.
Si tratta, tuttavia, di un’ipotesi specifica, collegata alla procedura esecutiva, e non di una deroga generale utilizzabile nelle normali divisioni tra comproprietari o coeredi.