L’indennità di occupazione rappresenta il risarcimento del danno spettante al proprietario di un immobile in conseguenza dell’occupazione senza titolo del bene da parte di un terzo.
Si tratta di una forma di tutela risarcitoria che si affianca e si distingue dalla tutela reale (tipicamente rappresentata dall’azione di rivendicazione ex art. 948 c.c.), rivolta quest’ultima al ripristino della situazione giuridica violata mediante l’accertamento del diritto di proprietà e l’ordine di rilascio dell’immobile.
L’occupazione senza titolo può verificarsi in diverse situazioni:
a) originario difetto di titolo: quando un soggetto occupa un immobile altrui senza alcun titolo che legittimi la detenzione. In questo caso trova applicazione la disciplina generale della responsabilità aquiliana ex art. 2043 c.c.
b) sopravvenuto venir meno del titolo: quando la detenzione dell’immobile, inizialmente legittima in virtù di un contratto (tipicamente locazione o comodato), prosegue dopo la scadenza o la risoluzione del rapporto contrattuale. In questa ipotesi, l’art. 1591 c.c. prevede espressamente per la locazione l’obbligo del conduttore di pagare il corrispettivo fino alla riconsegna, salvo il risarcimento del maggior danno eventualmente patito dal locatore.
L’indennità di occupazione costituisce un credito di natura risarcitoria, avente ad oggetto il ristoro del danno patrimoniale subito dal proprietario per effetto della privazione, totale o parziale, del godimento del proprio bene.
Non si tratta di un rapporto obbligatorio di natura contrattuale (salvo il caso sub b), ma di un’obbligazione da fatto illecito, che sorge per effetto della violazione del diritto di proprietà altrui e si fonda sul combinato disposto degli artt. 2043 (responsabilità per fatto illecito), 1223 (determinazione del risarcimento) e 2056 c.c. (valutazione dei danni).
Per il sorgere del diritto all’indennità di occupazione occorre la presenza dei tipici elementi della responsabilità aquiliana:
- il fatto illecito: rappresentato dall’occupazione senza titolo dell’immobile altrui;
- l’elemento soggettivo: dolo o colpa dell’occupante (nella responsabilità aquiliana);
- il danno: la lesione patrimoniale concretamente subita dal proprietario;
- il nesso di causalità: tra la condotta illecita e il pregiudizio patito.
La questione più dibattuta, come vedremo, ha riguardato proprio la configurazione e la prova del danno, in particolare se questo potesse considerarsi in re ipsa (ossia insito nella stessa violazione del diritto) oppure richiedesse una specifica allegazione e dimostrazione.
Le decisioni sui presupposti dell’indennità di occupazione prima delle Sezioni Unite
Prima dell’intervento chiarificatore delle Sezioni Unite nel 2022, la giurisprudenza di legittimità si era divisa in due opposti orientamenti sulla configurabilità del danno da occupazione sine titulo, con particolare riferimento alla necessità o meno di allegare e provare la concreta possibilità di godimento perduta.
a) Il primo orientamento: il danno in re ipsa
Secondo un primo indirizzo il danno da occupazione illegittima di immobile costituiva un danno in re ipsa, ossia un pregiudizio presunto per il solo fatto dell’occupazione abusiva.
Questo orientamento si fondava sulla teoria normativa del danno, elaborata dalla dottrina tedesca, l’oggetto del danno coincide con il contenuto del diritto violato, donde l’esistenza del pregiudizio per il sol fatto della violazione del diritto medesimo. Il danno è in re ipsa perché immanente alla violazione del diritto. I diritti reali, in quanto diritti su cose, hanno la caratteristica della dissociazione fra contenuto del diritto ed oggetto del diritto. La situazione antigiuridica emerge quindi non solo con riferimento al danno alla cosa, ma anche quando è leso il contenuto del diritto, circostanza che comporterebbe di per sé un danno risarcibile.
Ulteriore argomento richiamato dai sostenitori della tesi del danno in re ipsa era la natura fruttifera del bene immobile. Secondo questa impostazione, il bene immobile è normalmente idoneo a produrre utilità economiche (attraverso il godimento diretto o la locazione a terzi), per cui l’impedimento al godimento comporta automaticamente un danno patrimoniale.
Numerose sentenze affermavano che il danno sussistesse per la violazione in sé del diritto di godere, spettando il risarcimento (con eventuale liquidazione equitativa parametrata sul canone locativo di mercato) a prescindere dal fatto che si denunciasse il mancato esercizio della facoltà di godere in modo diretto o indiretto.
Anche nel caso di preclusione dell’uso da parte del comproprietario ad opera di altro comproprietario si parlava di danno in re ipsa, liquidabile in base ai frutti civili ritraibili dal bene.
Il convenuto aveva la possibilità di fornire la prova contraria del danno in re ipsa allegato, dimostrando che il proprietario si era intenzionalmente disinteressato dell’immobile. Si precisava che non si trattava di un danno la cui sussistenza fosse irrefutabile, posto che la locuzione “danno in re ipsa” rinviava “all’indisponibilità del bene fruttifero secondo criteri di normalità, i quali onerano l’occupante alla prova dell’anomala infruttuosità di uno specifico immobile”.
b) Il secondo orientamento: il danno conseguenza da allegare e provare
Un secondo indirizzo si ispirava invece alla teoria causale del danno, secondo cui il pregiudizio risarcibile non è dato dalla lesione della situazione giuridica, ma dal danno conseguenza derivato dall’evento di danno corrispondente alla detta lesione.
I capisaldi di questo orientamento erano:
- la distinzione tra causalità materiale e causalità giuridica: l’art. 1223 c.c., cui rinvia l’art. 2056, attiene al danno conseguenza per il quale rileva il nesso di causalità giuridica fra l’evento di danno e le conseguenze pregiudizievoli meritevoli di risarcimento, mentre altro profilo eziologico è quello che connota la causalità materiale fra la condotta (lesiva) ed il danno evento;
- l’obbligo di allegazione e prova: sulla base di questa premessa, il danno conseguente all’impossessamento sine titulo, in quanto danno conseguenza, deve essere allegato e provato, anche a mezzo di presunzioni, per essere risarcito e non può essere confuso con l’evento di danno rappresentato dalla mancata disponibilità dell’immobile a causa dell’abusiva occupazione (Cass. nn. 27126/2021, 26331/2021, 14268/2021, 7280/2021, 11203/2019, 31233/2018, 13071/2018, 15757/2015, 15111/2013, 378/2005);
- il rifiuto del danno punitivo: richiamando un passaggio motivazionale di Cass. S.U. n. 26972/2008, secondo cui il danno in re ipsa “snatura la funzione del risarcimento, che verrebbe concesso non in conseguenza dell’effettivo accertamento di un danno, ma quale pena privata per un comportamento lesivo”, questo orientamento rimarcava come il riconoscimento di un danno in re ipsa avrebbe la valenza di danno punitivo fuori delle condizioni previste da Cass. S.U. n. 16601/2017. Quest’ultima aveva ritenuto compatibile la figura del danno punitivo con l’ordinamento giuridico a condizione che vi fosse una previsione normativa in tal senso, in ossequio all’art. 23 Cost. (Cass. n. 13071/2018).
Il contrasto giurisprudenziale
La divergenza tra i due orientamenti non era meramente terminologica o apparente, ma riguardava la sostanza della questione giuridica, come correttamente rilevato dall’ordinanza di rimessione alle Sezioni Unite.
Il cuore del dissenso riguardava se la violazione del contenuto del diritto di proprietà (e segnatamente della facoltà di godimento) fosse suscettibile di tutela non solo reale ma anche risarcitoria, e se in quest’ultimo caso il danno dovesse considerarsi immanente alla violazione stessa oppure richiedesse la dimostrazione di un pregiudizio concretamente patito.
Tale contrasto generava incertezza applicativa e disparità di trattamento, rendendo necessario l’intervento nomofilattico delle Sezioni Unite.
Le SS.UU. n. 33645 del 2022: i presupposti per l’ottenimento dell’indennità di occupazione
Con la sentenza n. 33645 del 15 novembre 2022, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno risolto definitivamente il contrasto, enunciando principi destinati a costituire il nuovo diritto vivente in materia.
Le Sezioni Unite hanno operato una sintesi tra la teoria normativa del danno e la teoria causale, individuando un punto di equilibrio che salva le ragioni di entrambi gli orientamenti.
La Suprema Corte ha ritenuto che la questione fosse, al fondo, se la violazione del contenuto del diritto fosse suscettibile di tutela non solo reale ma anche risarcitoria, dando a tale quesito risposta positiva.
Le Sezioni Unite hanno ribadito con forza che l’estensione della tutela dal piano reale a quello risarcitorio deve lasciare intatta la distinzione tra le due forme di tutela.
La distinzione fra azione reale e azione risarcitoria riflette sul piano processuale quella sostanziale fra regole di proprietà (property rules) e regole di responsabilità (liability rules).
Mentre la tutela reale costituisce il rimedio per l’alterazione dell’ordinamento formale, la tutela risarcitoria è compensativa del bene della vita perduto, secondo le modalità del danno emergente se la perdita patrimoniale è in uscita, del lucro cessante se la perdita è in entrata.
Ciò significa che il fatto costitutivo dell’azione risarcitoria non può coincidere senza residui con quello dell’azione di rivendicazione, ma deve contenere l’ulteriore elemento costitutivo del danno risarcibile.
Le Sezioni Unite hanno confermato l’importanza della distinzione, acquisita dalla giurisprudenza ormai da decenni, tra causalità materiale (rilevante ai fini dell’imputazione del danno evento (dommage o damnum) a una determinata condotta secondo i criteri di responsabilità previsti dalla disciplina del fatto illecito) e causalità giuridica (di cui sono espressione gli artt. 1223 e 2056 c.c., che in funzione di selezione delle conseguenze dannose risarcibili, attiene al nesso eziologico fra il danno evento ed il c.d. danno conseguenza (préjudice o praeiudicium), costituente l’oggetto dell’obbligazione risarcitoria).
Come chiarito dalla Suprema Corte: “se sussiste solo il fatto lesivo, ma non vi è un danno-conseguenza, non vi è l’obbligazione risarcitoria”.
La fattispecie del fatto illecito si perfeziona con il danno conseguenza: ciò significa che la perdita subita e il mancato guadagno (art. 1223) non sono un posterius rispetto al danno ingiusto, ma sono i criteri di determinazione di quest’ultimo, secondo la lettera dell’art. 2056.
Le Sezioni Unite hanno distinto due ipotesi:
a) Lesione del bene oggetto del diritto
Quando l’azione dannosa attinge il bene (la cosa), l’evento di danno è rappresentato dalla lesione del diritto per il pregiudizio cagionato alla cosa oggetto del diritto di proprietà. Ma affinché un danno risarcibile vi sia, è necessario che al profilo dell’ingiustizia si associ quello del danno conseguenza, ossia la perdita subita e/o il mancato guadagno che siano conseguenza immediata e diretta dell’evento dannoso.
b) Lesione del contenuto del diritto (facoltà di godimento)
Quando l’azione lesiva attinge il contenuto del diritto di proprietà (“il diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo”), viene in primo luogo in rilievo la violazione dell’ordine giuridico, cui si accompagna la tutela reale.
Ma la domanda risarcitoria presuppone che l’azione lesiva del contenuto del diritto sia valutabile anche come evento di danno. In questo caso il nesso di causalità materiale si stabilisce fra l’occupazione senza titolo e direttamente la lesione del diritto di proprietà, senza passare per il pregiudizio alla cosa.
Il danno risarcibile è rappresentato dalla specifica possibilità di esercizio del diritto di godere che è andata persa quale conseguenza immediata e diretta della violazione del diritto di godere della cosa.
Le Sezioni Unite hanno quindi enunciato i seguenti principi di diritto:
“Nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta”.
“Nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato”.
“Nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, quale quello che, in mancanza dell’occupazione, egli avrebbe concesso il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o che lo avrebbe venduto ad un prezzo più conveniente di quello di mercato”.
Le Sezioni Unite hanno operato una netta distinzione tra danno emergente (perdita subita) e lucro cessante (mancato guadagno).
Con riferimento al danno emergente, esso integra la concreta possibilità di godimento perduta, cioè il godimento diretto del bene da parte del proprietario oppure quello indiretto mediante concessione a terzi dietro corrispettivo (locazione al canone di mercato).
Il riferimento alla concreta possibilità di godimento perso stabilisce la discontinuità fra il fatto costitutivo dell’azione di rivendicazione e quello dell’azione risarcitoria, preservando la distinzione fra la tutela reale e quella risarcitoria.
Non è risarcibile il venir meno della mera facoltà di non uso, quale manifestazione del contenuto del diritto sul piano astratto, suscettibile di reintegrazione attraverso la sola tutela reale.
Con riferimento al lucro cessante, esso integra invece le specifiche occasioni di profitto perse, quali la perdita di occasioni di vendere il bene a un prezzo superiore a quello di mercato oppure la perdita di occasioni di locare il bene a un canone superiore a quello di mercato.
Il proprietario intenzionato ad ottenere l’indennità di occupazione dovrà allegare specificatamente la concreta possibilità di godimento perduta oppure lo specifico pregiudizio subito (perdita di occasioni di vendere o locare a condizioni migliori. A fronte della specifica contestazione della controparte, il proprietario dovrà provare lo specifico godimento perso; potrà farlo sia mediante nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza, sia mediante presunzioni semplici.
Entrambi i danni potranno comunque essere valutati equitativamente ai sensi dell’art. 1226 c.c., attingendo al parametro del canone locativo di mercato quale valore economico del godimento nell’ambito di un contratto tipizzato dalla legge.
Il canone di locazione è parametro privilegiato per la liquidazione del danno proprio perché costituente il corrispettivo in un contratto che ha per oggetto il godimento dell’immobile. Il godimento ha un valore economico che può essere il medesimo sia se il godimento è diretto, sia se è indiretto mediante la percezione dei frutti civili.
4) Nel solco delle Sezioni Unite: Cass. Ordinanza n. 2610 del 3 febbraio 2025
L’ordinanza n. 2610 del 3 febbraio 2025 si pone nel solco delle Sezioni Unite, ribadendone il contenuto e richiamandone i principi.
La vicenda traeva origine da un’azione di rilascio di un appartamento proposta dai proprietari (La.Gi. e La.Ma.) nei confronti dell’occupante (Ro.Sa.), qualificato come mero detentore del bene.
Sia il Tribunale di Catania che la Corte d’Appello avevano accolto la domanda, riconoscendo ai proprietari anche il risarcimento del danno da occupazione senza titolo, parametrato al valore locativo del bene.
L’occupante proponeva ricorso per cassazione e la Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, affermando espressamente che:
“La Corte territoriale ha fatto corretta applicazione dei principi recentemente espressi dalle Sezioni Unite di questa Corte, secondo cui ‘In tema di risarcimento del danno da occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito (sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato), di cui, a fronte della specifica contestazione del convenuto, è chiamato a fornire la prova anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza’ (Cass., Sez. Un., Sentenza n. 33645 del 15/11/2022).”
La Corte ha quindi ribadito il principio per cui:
“Se il danno da perdita subita di cui il proprietario chiede il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato (Cass., Sez. Un., Sentenza n. 33645 del 15/11/2022)”.