Con l’ordinanza n. 32696 del 16 dicembre 2024, la Corte di Cassazione ha affrontato una questione di grande rilevanza pratica: cosa accade quando un contratto di locazione è nullo per difetto di forma scritta e registrazione? Il conduttore può ottenere la restituzione di tutti i canoni versati? E quale ruolo gioca l’arricchimento del conduttore che ha comunque goduto dell’immobile?
La pronuncia risolve il delicato bilanciamento tra l’azione di ripetizione dell’indebito, spettante al conduttore che ha pagato in base a un contratto nullo, e la tutela del locatore che ha subito una diminuzione patrimoniale concedendo il godimento del bene.
1. La fattispecie concreta
Il caso esaminato dalla Suprema Corte riguarda la locazione della stanza di un appartamento. Il locatore aveva preteso che il rapporto si svolgesse “de facto”, ossia senza un contratto scritto e registrato.
Il conduttore agiva quindi in giudizio per ottenere la declaratoria di nullità del contratto per difetto di forma scritta e registrazione, nonché la restituzione di tutti i canoni corrisposti fino al rilascio.
Il Tribunale ha respinto la domanda, ritenendo che il rapporto intercorso non potesse ricondursi a una locazione. La Corte di Appello di Roma, invece, ha accolto parzialmente il gravame ritenendo che la fattispecie rientrasse nella disciplina della locazione e che quindi il contratto fosse effettivamente nullo per difetto di forma scritta e registrazione ai sensi dell’art. 4 della legge n. 431/1998. Tuttavia la Corte di Appello ha confermato il rigetto della domanda di restituzione dei canoni affermando che il conduttore aveva goduto dell’immobile e non poteva quindi chiedere la restituzione dei canoni perché altrimenti si sarebbe determinato un arricchimento senza causa in suo favore.
2. Il requisito della forma scritta per la validità delle locazioni abitative
L’art. 1, comma 4, della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (legge sulle locazioni abitative) stabilisce che i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo devono essere stipulati in forma scritta, a pena di nullità.
L’art. 13, comma 1, della medesima legge prevede inoltre che “la registrazione del contratto di locazione è obbligatoria ed è richiesta a pena di nullità”.
La nullità per difetto di forma scritta o di registrazione comporta l’inefficacia ab origine del contratto. Ciò significa che il contratto è come se non fosse mai esistito dal punto di vista giuridico, con tutte le conseguenze che ne derivano in termini di obblighi e diritti delle parti.
Nel caso concreto la Corte d’Appello di Roma ha accertato che il contratto era effettivamente un contratto di locazione, ma che lo stesso era nullo per difetto di forma scritta e registrazione in applicazione dell’art. 4 della legge n. 431/1998.
L’obbligo della forma scritta e della registrazione risponde a molteplici finalità: garantire la certezza dei rapporti giuridici; tutelare il conduttore, parte generalmente più debole del rapporto; assicurare la tracciabilità fiscale dei contratti di locazione; contrastare il fenomeno delle locazioni “in nero”.
3. L’azione di indebito e la restituzione dei canoni versati
La Cassazione ha affermato con chiarezza che, in caso di nullità del contratto di locazione, trova applicazione l’art. 2033 c.c. in tema di indebito oggettivo. Tale norma stabilisce che “chi ha eseguito un pagamento non dovuto ha diritto di ripetere ciò che ha pagato”.
Secondo la Corte, “qualora venga acclarata la mancanza di una causa adquirendi – tanto nel caso di nullità, annullamento, risoluzione o rescissione di un contratto, quanto in quello di qualsiasi altra causa che faccia venir meno il vincolo originariamente esistente – l’azione accordata dalla legge per ottenere la restituzione di quanto prestato in esecuzione del contratto stesso è quella di ripetizione di indebito oggettivo”.
Un aspetto cruciale della pronuncia riguarda il fatto che l’azione di ripetizione dell’indebito spetta anche quando la controprestazione non sia a propria volta ripetibile.
Nel caso di locazione, il conduttore ha pagato i canoni ma ha anche goduto dell’immobile. Il godimento del bene, per sua natura, è una prestazione non ripetibile: una volta fruito l’immobile per un certo periodo, non è possibile “restituire” tale godimento.
La Corte chiarisce che questa circostanza non preclude l’azione di ripetizione dell’indebito. La ragione risiede nell'”eccezionalità delle ipotesi legislative in cui, nonostante il venire meno del vincolo contrattuale, è prevista l’irripetibilità delle prestazioni eseguite”.
La Cassazione richiama l’art. 1458 c.c., che disciplina gli effetti della risoluzione per inadempimento nei contratti a esecuzione continuata o periodica, sottraendoli all’effetto retroattivo. Questa norma, però, “proprio per la sua eccezionalità, non è suscettibile di essere estesa all’ipotesi di insussistenza ab origine della causa adquirendi, per nullità del contratto”.
Un altro esempio di irripetibilità eccezionale è contenuto nell’art. 2126 c.c., che prevede la conservazione degli effetti del rapporto di lavoro prestato in esecuzione di un contratto nullo. Anche questa norma è dettata “in funzione di precise esigenze di tutela dei diritti fondamentali dei lavoratori” e costituisce un’eccezione non estendibile.
Nel caso concreto, la Corte d’Appello aveva negato al conduttore il diritto alla restituzione dei canoni, ritenendo che ciò avrebbe determinato un arricchimento senza causa a suo favore. La Cassazione ha censurato tale conclusione.
3. L’azione di ingiustificato arricchimento quale possibile limite
Pur affermando il diritto del conduttore alla restituzione dei canoni ex art. 2033 c.c., la Cassazione ha riconosciuto che il locatore può far valere una difesa fondata sull’arricchimento ingiustificato del conduttore.
Il principio enunciato dalla Corte è il seguente: “in caso di nullità del contratto di locazione, il conduttore ha diritto di ripetere, a norma dell’art. 2033 cod. civ., i canoni versati al locatore in esecuzione del contratto, ferma restando la facoltà di quest’ultimo di eccepire, ex art. 2041 cod. civ., la sussistenza di un ingiustificato arricchimento”.
La Cassazione ha specificato i criteri di liquidazione del credito indennitario spettante al locatore.
Tale credito “va liquidato nei limiti della diminuzione patrimoniale subita nell’erogazione della prestazione e non in misura coincidente con il mancato guadagno che esso avrebbe potuto trarre dall’instaurazione di una valida relazione contrattuale”.
In altre parole il criterio applicabile è quello della diminuzione patrimoniale effettivamente subita dal locatore, mentre non si può pretendere il mancato guadagno (lucro cessante) che il locatore avrebbe potuto ottenere se avesse stipulato un contratto valido.
Il valore della prestazione fruita dal conduttore (il godimento dell’immobile) deve essere oggetto di “una valutazione oggettiva dell’utilità conseguita”, che non coincide necessariamente con il canone pattuito dalle parti nel contratto nullo.
L’indennità prevista dall’art. 2041 c.c. deve essere determinata “entro i limiti della diminuzione patrimoniale subita dall’esecutore della prestazione resa in virtù del contratto invalido”, tenendo conto sia dell’arricchimento effettivamente conseguito dal conduttore sia dell’impoverimento realmente subito dal locatore.
La Suprema Corte ha quindi enunciato il seguente principio di diritto, al quale il giudice di rinvio dovrà uniformarsi:
“In caso di nullità del contratto di locazione, il conduttore ha diritto di ripetere, a norma dell’art. 2033 cod. civ., i canoni versati al locatore in esecuzione del contratto, ferma restando la facoltà di quest’ultimo di eccepire, ex art. 2041 cod. civ., la sussistenza di un ingiustificato arricchimento, facendo valere un credito indennitario che va, però, liquidato nei limiti della diminuzione patrimoniale subita nell’erogazione della prestazione e non in misura coincidente con il mancato guadagno che esso avrebbe potuto trarre dall’instaurazione di una valida relazione contrattuale”.
Spetterà la giudice del rinvio individuare il punto di equilibrio e quantificare l’ingiustificato arricchimento del conduttore (e conseguentemente l’importo dei canoni che dovrà essergli restituito).
4. La riconduzione della locazione verbale alle condizioni della legge 431/1998 (art. 13 comma 6 Legge 431/1998)
Un ulteriore strumento di tutela previsto dall’ordinamento per i casi di locazione priva di forma scritta o non registrata è rappresentato dalla possibilità di riconduzione del rapporto alle condizioni previste dalla legge n. 431/1998. Tale istituto non è stato invocato dal conduttore nella fattispecie oggetto della ordinanza n. 32696 del 16 dicembre 2024 e proprio tale scelta difensiva aveva condotto la Corte di Appello a rigettare le domanda avanzate dal conduttore.
L’art. 13, comma 6 (già comma 5) della legge n. 431/1998 stabilisce che il conduttore può chiedere che la locazione venga ricondotta alle condizioni di legge (il riferimento è quello alle locazioni agevolate) e che gli vengano rimborsate tutte le somme versate in eccesso a titolo di canone. L’azione può esser proposta, si legge nella disposizione di legge, anche tutte le volte in cui il contratto non sia stato registrato.
La riconduzione alle condizioni legali rappresenta uno strumento di riequilibrio del rapporto locativo, finalizzato a contrastare il fenomeno delle locazioni “in nero” (offrendo al conduttore un’alternativa alla dichiarazione di nullità del contratto, che potrebbe esporlo al rischio di dover lasciare immediatamente l’immobile), tutelare il conduttore (tendenzialmente la parte debole del rapporto che spesso subisce la pretesa del locatore di non formalizzare il contratto o di non registrarlo) favorendo l’emersione dei rapporti irregolari (perché consente la prosecuzione del rapporto ma a condizioni eque e legali).
La riconduzione del contratto alle condizioni legali può essere richiesta quando:
- Il contratto non sia stato registrato: si tratta del presupposto esplicito previsto dalla norma.
- Anche in caso di mancata sottoscrizione: la norma si applica quindi sia alle locazioni verbali (prive di forma scritta) sia a quelle scritte ma non registrate.
- Durante la vigenza del rapporto: trattandosi di uno strumento volto a regolarizzare il rapporto in corso, la riconduzione può essere richiesta solo finché il rapporto è ancora in essere.
La riconduzione determina la riduzione del canone al livello previsto dall’accordo territoriale applicabile (il cosiddetto “canone agevolato” o “concordato”) stabilito con sentenza del tribunale. Il rapporto quindi proseguirà ed il conduttore avrà altresì diritto alla restituzione dell’eccedenza: il conduttore ha diritto alla restituzione delle somme pagate in eccedenza rispetto al canone agevolato.
L’azione di riconduzione della locazione verbale alle condizioni di legge è diversa da quella di nullità (che invece è stata proposta dal conduttore nel caso esaminato dalla Cassazione con l’ordinanza n. 32696/2024.
Infatti l’azione di nullità:
- produce l’inefficacia retroattiva del contratto
- comporta il diritto alla restituzione integrale dei canoni fatta salva però l’eccezione di arricchimento, come abbiamo potuto vedere;
- può essere esercitata anche dopo la cessazione del rapporto;
- determina la fine del rapporto locativo.
L’azione di riconduzione, invece:
- non produce la nullità del contratto;
- comporta solo la restituzione dell’eccedenza rispetto al canone agevolato;
- può essere esercitata solo durante la vigenza del rapporto;
- consente la prosecuzione del rapporto a condizioni eque.