1. Il contenuto dell’art. 29 della legge 52/1985
L’articolo 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52 rappresenta una norma fondamentale in materia di pubblicità immobiliare, modificata nel tempo per adeguarsi alle esigenze del sistema catastale italiano.
Il comma 1-bis, introdotto dall’art. 19, comma 14, del D.L. 78/2010 (convertito in L. 122/2010), rappresenta il cuore della disciplina sulla conformità catastale. La norma si articola in due periodi distinti.
Nel primo periodo si tratta della cosiddetta conformità catastale oggettiva: gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti (esclusi i diritti reali di garanzia) devono contenere a pena di nullità: l’identificazione catastale dell’immobile, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto, la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, “sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale”. In alternativa alla dichiarazione, un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.
Il secondo periodo tratta invece della cosiddetta conformità catastale soggettiva: il notaio, prima della stipula, deve individuare gli intestatari catastali e verificare la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari. A differenza della conformità oggettiva, per questa verifica non è prevista alcuna nullità.
La nullità prevista dal comma 1 bis è sanabile. Il comma 1 ter stabilisce infatti che se la mancanza del riferimento alle planimetrie, della dichiarazione di conformità o dell’attestazione tecnica, non dipendono dall’inesistenza delle planimetrie o dalla loro difformità dallo stato di fatto, l’atto può essere confermato anche da una sola delle parti mediante un atto successivo redatto nella stessa forma del precedente e che contenga tutti gli elementi omessi.
2. La natura della nullità: formale o sostanziale?
La questione della natura della nullità prevista dall’art. 29, comma 1-bis, ha rappresentato uno dei nodi interpretativi più dibattuti nella giurisprudenza italiana.
Secondo un primo orientamento, la nullità sarebbe di carattere sostanziale, richiedendo non solo la presenza formale della dichiarazione o attestazione di conformità, ma anche la sua veridicità. In questa prospettiva, il giudice dovrebbe verificare l’effettiva corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e i dati catastali, potendo dichiarare la nullità dell’atto anche in presenza delle prescritte menzioni, qualora queste risultino mendaci o difformi dalla realtà.
L’orientamento opposto, che ha trovato consacrazione nella sentenza in commento, qualifica invece la nullità come esclusivamente formale e testuale, ai sensi dell’art. 1418 terzo comma codice civile. In questa prospettiva ciò che rileva è l’an (la presenza o meno della dichiarazione/attestazione), non il quomodo (la veridicità del suo contenuto).
3. La sentenza della Cassazione n. 27531 del 15 ottobre 2025
La sentenza n. 27531 del 15 ottobre 2025 interviene a fare chiarezza sulla natura della nullità ex art. 29, comma 1-bis.
La vicenda processuale origina da un’azione di esecuzione specifica di un contratto preliminare di compravendita immobiliare. Il Tribunale di Verona accoglieva la domanda e disponeva il trasferimento coattivo dell’immobile. In primo grado, dopo che il giudice aveva sollevato d’ufficio la questione della regolarità catastale, l’attore aveva depositato sia una dichiarazione sostitutiva di atto notorio sia un’attestazione di un tecnico. Tuttavia, una consulenza tecnica d’ufficio disposta successivamente aveva accertato difformità tra lo stato di fatto e le planimetrie catastali.
La Corte d’Appello di Venezia riformava la sentenza, ritenendo che l’accertata incoerenza catastale impedisse l’emissione della sentenza costitutiva ex art. 2932 codice civile. Secondo i giudici di secondo grado il sindacato rimesso al giudice di merito non si limiterebbe alla verifica della presenza delle dichiarazioni, ma si estenderebbe al controllo del loro contenuto, soprattutto in presenza di risultanze istruttorie contraddittorie.
La Corte di Cassazione, con una motivazione particolarmente articolata e approfondita, ha aderito alla tesi della nullità formale enunciando due fondamentali principi di diritto.
In primo luogo “La nullità comminata dall’art. 29, comma 1-bis, della legge n. 52/1985 va ricondotta nell’ambito dell’art. 1418, terzo comma, c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità ‘formale’ e ‘testuale’, con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un’unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti della dichiarazione di parte disponente o dell’attestazione sostitutiva del tecnico circa la conformità catastale oggettiva del cespite. Pertanto, in presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante o dell’attestazione del tecnico, il contratto è valido a prescindere dalla veridicità della conformità dichiarata o attestata, purché la difformità non emerga in modo palese allo stato degli atti”.
In secondo luogo “Nel giudizio di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto di trasferimento immobiliare relativo ad un fabbricato già esistente, la conformità catastale oggettiva di cui all’art. 29, comma 1-bis, della legge n. 52/1985 costituisce una condizione dell’azione e deve formare oggetto di accertamento da parte del giudice, che può accogliere la domanda in presenza della dichiarazione o attestazione di conformità al momento della decisione, senza alcun onere di verifica dell’effettività della coerenza catastale, salvo che si tratti di una falsità conclamata, cioè tale da essere rilevabile ictu oculi anche da un soggetto tecnicamente inesperto, caso nel quale la dichiarazione o attestazione può essere ritenuta inesistente e l’effetto traslativo è precluso”.
Un aspetto particolarmente significativo della pronuncia è l’individuazione di un limite alla validità dell’atto in presenza di dichiarazione/attestazione: quello della falsità conclamata cioè evidente, rilevabile a prima vista anche da un soggetto tecnicamente inesperto. In questo caso, la dichiarazione o attestazione può essere ritenuta inesistente e l’atto è nullo.
Si tratta di un temperamento alla regola generale della nullità puramente formale, che impedisce utilizzi fraudolenti della norma nei casi di palese e manifesta difformità. La soluzione appare equilibrata: da un lato salvaguarda la certezza dei traffici giuridici e la validità degli atti dotati delle prescritte menzioni; dall’altro evita che dichiarazioni palesemente false possano essere considerate equivalenti a quelle veritiere.
4. Le forme della dichiarazione e dell’attestazione del tecnico
La dichiarazione di conformità deve essere resa dagli intestatari degli immobili negoziati, ossia da coloro che dispongono del diritto (alienanti, costituenti di diritti reali, condividenti).
La dichiarazione deve attestare la conformità allo stato di fatto dei dati catastali (classe, categoria, consistenza, rendita catastale, eventuale zona censuaria) e delle planimetrie depositate in catasto
Tale conformità va valutata “sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale”, il che significa che rilevano solo le difformità che renderebbero obbligatorio l’aggiornamento catastale (vedi infra, punto 5).
La Cassazione chiarisce che non è necessaria la forma di “dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà” prevista dal D.P.R. 445/2000. La dichiarazione può quindi essere contenuta direttamente nell’atto pubblico o nella scrittura privata autenticata, con la sottoscrizione del disponente alla presenza del notaio.
In alternativa alla dichiarazione di parte, la norma consente un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale (architetto, geometra, ingegnere). L’attestazione non deve essere giurata né richiede altre formalità specifiche. È sufficiente una relazione scritta, debitamente sottoscritta dal tecnico abilitato. Mutuando la disciplina del certificato di destinazione urbanistica, è opportuno accompagnare l’allegazione dell’attestazione tecnica con una dichiarazione del disponente (riprodotta in atto) che attesti che, successivamente alla data di rilascio dell’attestazione, non sono state apportate variazioni tali da richiedere l’aggiornamento catastale.
5. Le difformità catastali rilevanti
Non tutte le difformità tra lo stato di fatto dell’immobile e i dati catastali impediscono la dichiarazione di conformità. L’inciso “sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale” implica che la conformità debba essere valutata alla luce delle disposizioni che stabiliscono quando è obbligatorio l’aggiornamento catastale.
Sono rilevanti (e quindi obbligano all’aggiornamento catastale, in difetto del quale la dichiarazione non può essere resa) le variazioni che incidono su: modifiche strutturali derivanti da interventi edilizi di ristrutturazione ampliamento frazionamento; variazioni del numero dei vani, della superficie o della cubatura (a seconda della categoria catastale); categoria e classe dell’immobile; rendita catastale. Sono altresì rilevanti le annessioni, cessioni o acquisizioni di dipendenze esclusive o comuni, così come l’importante redistribuzione degli spazi interni.
Non assumono invece rilievo (e quindi non impediscono la dichiarazione di conformità): le variazioni dei toponimi e dei nomi dei confinanti, le lievi modifiche interne e le modifiche interne di modesta entità.
6. L’atto unilaterale di conferma
Come detto, il comma 1-ter dell’art. 29 prevede un meccanismo di sanatoria della nullità particolarmente favorevole: la conferma può essere effettuata anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga gli elementi omessi.
La conferma è esclusa se la mancanza delle menzioni è dipesa dall’inesistenza delle planimetrie, oppure dalla loro difformità dallo stato di fatto.
Questo significa che, al momento della stipula dell’atto originario, dovevano esistere planimetrie conformi allo stato di fatto. Se le planimetrie non esistevano o erano difformi, la conferma non è ammessa.
Un aspetto di particolare favore è la possibilità che la conferma sia effettuata anche da una sola delle parti. Questo consente di superare situazioni di stallo derivanti dall’inerzia o dall’indisponibilità di una delle parti a collaborare per la sanatoria dell’atto. La parte interessata (tipicamente l’acquirente) può quindi procedere unilateralmente alla conferma allegando le menzioni omesse nell’atto originario.