Introduzione
La Legge n. 182 del 2 dicembre 2025 ha introdotto significative modifiche alla disciplina delle donazioni e della tutela dei legittimari, con particolare impatto sulla circolazione dei beni immobili di provenienza donativa. L’obiettivo principale della riforma è stato quello di aumentare la certezza dei traffici giuridici e facilitare l’accesso al credito bancario, superando le criticità generate dal precedente assetto normativo. Questo documento si propone di analizzare la disciplina antecedente la riforma, commentare l’articolo 563 del Codice Civile nella sua formulazione attuale (post Legge 182/2025) e indicare le conseguenze della riforma sotto il profilo della certezza della circolazione degli immobili di provenienza donativa.
La Disciplina Antecedente la Riforma (Pre-Legge 182/2025)
Prima dell’entrata in vigore della Legge 182/2025, la tutela dei legittimari in caso di lesione della quota di riserva era garantita da un sistema che, sebbene efficace per i legittimari, creava notevoli incertezze nella circolazione dei beni donati. Gli articoli chiave di questa disciplina erano il 561 e il 563 del Codice Civile.
L’azione di riduzione (art. 553 e ss. c.c.) consentiva al legittimario di rendere inefficaci le disposizioni testamentarie o le donazioni che eccedevano la quota disponibile del defunto. Una volta ottenuta la riduzione, il legittimario poteva esercitare l’azione di restituzione per recuperare i beni oggetto delle donazioni lesive. Questa azione aveva una forte connotazione reale, permettendo al legittimario di aggredire il bene anche se nel frattempo era stato alienato a terzi.
L’articolo 561 c.c., nella sua formulazione previgente, stabiliva il principio della cosiddetta “purgazione” dei pesi e delle ipoteche. Gli immobili restituiti in conseguenza della riduzione dovevano essere restituiti liberi da ogni peso o ipoteca di cui il donatario o l’erede li avesse gravati. Questo significava che un’ipoteca iscritta da un donatario su un bene ricevuto in donazione poteva essere cancellata se il bene veniva restituito al legittimario a seguito dell’azione di riduzione. L’unica eccezione era rappresentata dal caso in cui la domanda di riduzione fosse trascritta dopo vent’anni dalla trascrizione della donazione; in tal caso, i pesi e le ipoteche rimanevano efficaci, ma il donatario era comunque obbligato a compensare in denaro i legittimari.
L’articolo 563 c.c. previgente consentiva al legittimario, dopo aver escusso infruttuosamente il donatario, di chiedere la restituzione degli immobili ai terzi acquirenti. Questa azione era esperibile entro vent’anni dalla trascrizione della donazione. Per tutelare i propri diritti e sospendere il decorso del termine ventennale, il coniuge e i parenti in linea retta del donante potevano notificare e trascrivere un atto di opposizione alla donazione. Il terzo acquirente, per evitare la restituzione in natura del bene, aveva la facoltà di liberarsi dall’obbligo pagando l’equivalente in denaro.
Il sistema previgente creava una notevole incertezza nella circolazione degli immobili di provenienza donativa. La possibilità che un bene donato potesse essere oggetto di restituzione al legittimario, anche se alienato a terzi, rendeva tali immobili difficilmente commerciabili.
La Nuova Disciplina (Post-Legge 182/2025)
La Legge 182/2025 ha profondamente modificato gli articoli 561, 562 e 563 del Codice Civile, spostando l’asse della tutela dei legittimari da una dimensione reale a una prevalentemente economica. L’entrata in vigore di queste modifiche è fissata al 18 dicembre 2025.
L’articolo 561 c.c. è stato riformato per garantire la stabilità dei pesi e delle ipoteche gravanti sugli immobili donati. La nuova formulazione stabilisce che i pesi e le ipoteche di cui il donatario ha gravato gli immobili restituiti in conseguenza della riduzione restano efficaci. Il donatario è ora obbligato a compensare in denaro i legittimari in ragione del conseguente minor valore dei beni, nei limiti in cui è necessario per integrare la quota ad essi riservata. Queste disposizioni si applicano anche ai beni mobili, sia iscritti che non iscritti in pubblici registri.
Il nuovo articolo 563 c.c. rappresenta il fulcro della riforma, eliminando quasi del tutto l’azione di restituzione contro i terzi acquirenti a titolo oneroso. Il testo recita:
«La riduzione della donazione, salvo il disposto del numero 1) del primo comma dell’articolo 2652, non pregiudica i terzi ai quali il donatario ha alienato gli immobili donati, fermo l’obbligo del donatario medesimo di compensare in denaro i legittimari nei limiti in cui è necessario per integrare la quota ad essi riservata. Se il donatario è in tutto o in parte insolvente, l’avente causa a titolo gratuito è tenuto a compensare in denaro i legittimari nei limiti del vantaggio da lui conseguito. Le stesse disposizioni si applicano in caso di alienazione di beni mobili, salvo quanto previsto dal numero 1) del primo comma dell’articolo 2690.»
Questa nuova formulazione stabilisce chiaramente che la riduzione della donazione non pregiudica i terzi acquirenti di immobili donati. L’azione di restituzione in natura contro il terzo acquirente a titolo oneroso è, di fatto, abolita. La tutela del legittimario si trasforma in un diritto di credito nei confronti del donatario, il quale è obbligato a compensare in denaro i legittimari per integrare la loro quota di riserva. Solo nel caso in cui il donatario sia insolvente, l’avente causa a titolo gratuito (ossia colui che ha ricevuto il bene dal donatario senza corrispettivo) sarà tenuto a compensare in denaro i legittimari, ma solo nei limiti del vantaggio da lui conseguito. Le stesse regole si applicano anche per i beni mobili.
Modifiche agli Articoli 2652 e 2690 c.c.
La riforma ha anche interessato gli articoli 2652 e 2690 c.c. L’articolo 2652, primo comma, numero 1), ora include le domande di riduzione delle donazioni, conferendo loro un effetto prenotativo in caso di trascrizione. Per le domande di riduzione delle disposizioni testamentarie (numero 8), se la trascrizione avviene dopo tre anni dall’apertura della successione, la sentenza che accoglie la domanda non pregiudica i terzi che hanno acquistato a titolo oneroso diritti dall’erede o dal legatario in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda. L’articolo 2690 c.c. è stato modificato di conseguenza.
Conseguenze della riforma sulla certezza della circolazione degli immobili di provenienza donativa
La riforma introdotta dalla Legge 182/2025 ha un impatto rivoluzionario sulla circolazione degli immobili di provenienza donativa, aumentando significativamente la certezza giuridica e la commerciabilità di tali beni.
L’abolizione dell’azione di restituzione in natura contro i terzi acquirenti a titolo oneroso elimina il principale ostacolo alla commerciabilità degli immobili donati. I terzi che acquistano un bene proveniente da donazione non dovranno più temere di vedersi sottrarre il bene a seguito di un’azione di riduzione. Questo rende l’acquisto di tali immobili molto più sicuro e attraente sul mercato.
La riforma risolve anche il problema dell’accesso al credito. Poiché i pesi e le ipoteche gravanti sugli immobili donati restano efficaci anche in caso di riduzione, le banche possono ora accettare con maggiore tranquillità tali beni come garanzia ipotecaria. L’ipoteca iscritta su un bene donato è ora solida quanto quella su un bene acquistato, eliminando le riserve che gli istituti di credito avevano in passato. Questo si traduce in una maggiore facilità per i cittadini di ottenere mutui per l’acquisto o la ristrutturazione di immobili di provenienza donativa.
La tutela del legittimario si sposta da un diritto reale sul bene a un diritto di credito nei confronti del donatario. Questo significa che il legittimario leso non potrà più recuperare il bene in natura dal terzo acquirente, ma avrà diritto a una compensazione in denaro dal donatario. Solo in caso di insolvenza del donatario, il legittimario potrà agire contro l’avente causa a titolo gratuito, sempre per una compensazione in denaro. Questa modifica bilancia gli interessi dei legittimari con l’esigenza di garantire la sicurezza dei traffici giuridici.
La maggiore certezza giuridica e la facilitazione dell’accesso al credito dovrebbero avere un effetto positivo sul mercato immobiliare, sbloccando la vendita di numerosi immobili che in passato erano difficilmente negoziabili a causa della loro provenienza donativa. Si prevede un aumento delle transazioni che coinvolgono tali beni e una maggiore liquidità del mercato.