Introduzione
La Legge di Bilancio 2026 (Legge n. 199/2025) ha introdotto una disciplina rivoluzionaria in materia di rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare, modificando radicalmente un quadro giuridico appena chiarito dalla Corte di Cassazione. Questo approfondimento analizza le nuove disposizioni normative, il loro impatto pratico e le implicazioni per proprietari e professionisti del settore.
La sentenza della Cassazione SS.UU. 23093/2025
Nell’agosto 2025 le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno affermato la piena ammissibilità della rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare nell’ordinamento italiano, qualificandola come legittima espressione del potere dispositivo del proprietario previsto dall’articolo 832 del codice civile.
La Corte ha stabilito tre pilastri interpretativi fondamentali:
1) natura unilaterale dell’atto: la rinuncia si configura come atto unilaterale che non necessita di accettazione da parte dello Stato o di altri soggetti. Il proprietario manifesta autonomamente la propria volontà di dismettere il diritto.
2) acquisto automatico da parte dello Stato: una volta formalizzato e trascritto, l’atto produce l’effetto automatico dell’acquisizione dell’immobile al patrimonio dello Stato ai sensi dell’articolo 827 c.c., che disciplina i beni vacanti.
3) irrilevanza della meritevolezza: la validità dell’atto non dipende dalla qualità del bene o dalla dimostrazione di un interesse pubblico specifico. Anche motivazioni economiche personali, come la volontà di sottrarsi a oneri fiscali o gestionali, sono perfettamente legittime.
La Cassazione ha chiarito che eventuali limitazioni al diritto di proprietà, fondate sulla funzione sociale ex articolo 42 della Costituzione, devono trovare fonte in disposizioni legislative espresse e non possono derivare da interpretazioni giurisprudenziali restrittive.
La Finanziaria 2026
La risposta del legislatore è giunta con estrema rapidità. Il comma 731 dell’articolo 1 della Legge 30 dicembre 2025, n. 199 (Legge di Bilancio 2026) introduce una prescrizione stringente:
“L’atto unilaterale di rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare, cui consegue l’acquisto a titolo originario in capo allo Stato ai sensi dell’articolo 827 del codice civile, è nullo se allo stesso non è allegata la documentazione attestante la conformità del bene alla vigente normativa, ivi compresa quella in materia urbanistica, ambientale e sismica.”
La norma è entrata in vigore il 1° gennaio 2026, segnando uno spartiacque netto tra il regime precedente e quello attuale.
La novità più dirompente della riforma risiede nel passaggio da un sistema basato su dichiarazioni a uno fondato sull’allegazione documentale obbligatoria. Negli atti immobiliari ordinari, come le compravendite, la legge richiede dichiarazioni di conformità rese in atto dalla parte o da un tecnico abilitato. Si pensi alle dichiarazioni sulla conformità catastale o sulla regolarità urbanistica che vengono normalmente rese dal venditore al momento del rogito.
La nuova disciplina della rinuncia abdicativa si distacca radicalmente da questo modello, imponendo l’allegazione di documentazione probatoria completa che attesti la piena conformità dell’immobile. Non si tratta più di dichiarazioni soggettive, ma di certificazioni tecniche oggettive che devono coprire l’intero spettro normativo: urbanistica, edilizia, ambientale, sismica.
La conformità da documentare investe molteplici profili normativi:
Conformità urbanistica: certificati di destinazione urbanistica, permessi di costruire, DIA o SCIA, attestazioni di conformità edilizia, eventuali sanatorie per abusi pregressi.
Conformità ambientale: Certificazioni relative alla presenza o assenza di amianto, attestazioni sulla bonifica di siti contaminati, verifiche su vincoli paesaggistici e ambientali.
Conformità sismica: Attestazioni di conformità alle normative antisismiche vigenti, certificazioni strutturali, eventuali interventi di adeguamento sismico.
Altre certificazioni: Certificazione energetica (APE), conformità degli impianti, rispetto delle normative su abbattimento barriere architettoniche.
L’assenza della documentazione richiesta comporta la nullità dell’atto di rinuncia. Si tratta di una nullità testuale, espressamente prevista dal legislatore, che determina l’inefficacia completa dell’atto: la proprietà non si trasferisce allo Stato e il proprietario rimane titolare del bene con tutti gli oneri e le responsabilità connesse.
La nullità rappresenta il vizio più grave dell’atto giuridico, rilevabile d’ufficio dal giudice e insanabile nel tempo. Questo significa che un atto di rinuncia stipulato senza la documentazione richiesta è destinato a rimanere privo di effetti giuridici in modo definitivo.
L’impatto pratico della riforma
La disciplina introdotta dalla Legge di Bilancio 2026 produce un effetto selettivo paradossale (in realtà, intenzionalmente perseguito dal Legislatore): vengono penalizzati proprio i soggetti per cui l’istituto della rinuncia abdicativa era stato pensato e per cui la Cassazione ne aveva riconosciuto la legittimità: i proprietari di immobili problematici, privi di valore commerciale o gravati da irregolarità.
Chi possiede immobili regolari, ben conservati e commerciabili, raramente ricorre alla rinuncia abdicativa: preferisce vendere sul mercato, ottenendo un corrispettivo economico. La rinuncia viene tipicamente utilizzata per:
- Immobili fatiscenti o in avanzato stato di degrado
- Terreni remoti o improduttivi con elevati costi fiscali
- Fabbricati con abusi edilizi difficilmente sanabili
- Proprietà ereditate indesiderate situate in zone periferiche
- Beni gravati da ipoteche o vincoli che ne impediscono la vendita
Proprio per questi immobili risulta impossibile o estremamente oneroso ottenere la documentazione richiesta dalla nuova legge. Il proprietario si trova così in una condizione di “prigione proprietaria”: non può vendere per mancanza di mercato, non può donare per assenza di soggetti interessati, e ora non può neppure rinunciare senza dimostrare una conformità spesso irrealizzabile.
La finalità è ovvia: impedire che il Demanio si ritrovi titolare (e responsabile) di centinaia di immobili difficili od impossibili da valorizzare, tali da costituire fonte di aggravio per le finanze pubbliche.
Alla luce della cristallina pronuncia delle Sezioni Unite, però, rimangono aperte essenzialmente due questioni, entrambe afferenti la legittimità costituzionale della disposizione recentemente introdotta:
1) la legittimità della compressione del diritto di proprietà individuale;
2) la indeterminatezza del corredo documentale necessario alla stipula di un atto di rinuncia abdicativo valido.