La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 680 del 9 gennaio 2024, ha chiarito importanti aspetti relativi al diritto del mediatore immobiliare alla provvigione, definendo con precisione quando può ritenersi “concluso l’affare” ai sensi dell’art. 1755 del codice civile e quale sia il livello di vincolatività richiesto al contratto preliminare.
1. Quando sorge il diritto del mediatore alla provvigione (art. 1755 c.c.)
Il diritto del mediatore alla provvigione nasce nel momento in cui l’affare può considerarsi concluso per effetto del suo intervento. La Suprema Corte ha precisato che deve sussistere un rapporto di causalità adeguata tra l’attività di intermediazione svolta e la conclusione dell’affare.
L’affare si considera concluso quando tra le parti messe in relazione dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse:
- ad agire per l’esecuzione specifica del negozio, nelle forme previste dall’art. 2932 c.c. (sentenza che tiene luogo del contratto non concluso);
- oppure ad agire per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato.
In altre parole, non è sufficiente un generico accordo tra le parti: occorre che sia sorto un obbligo giuridicamente vincolante, tale da consentire rimedi in caso di inadempimento.
Il diritto alla provvigione sorge anche se l’affare viene concluso dopo la scadenza del mandato conferito al mediatore, purché la conclusione sia riconducibile all’attività di intermediazione svolta. Ciò che conta è il nesso causale tra l’intervento del mediatore e la conclusione dell’accordo.
2. Il “preliminare di preliminare”: cos’è e perché non basta
Uno degli aspetti più rilevanti della sentenza riguarda la distinzione tra un semplice “preliminare di preliminare” e un contratto preliminare vero e proprio.
Il “preliminare di preliminare” (o contratto che genera l’obbligo di concludere un contratto preliminare) è stato riconosciuto dalla giurisprudenza come figura negoziale lecita. Si tratta di un accordo con cui le parti si impegnano a stipulare successivamente un contratto preliminare più dettagliato.
La Cassazione, richiamando le Sezioni Unite (sentenza n. 4628 del 2015), ha chiarito che può configurarsi un “preliminare di preliminare” quando: l’aspirante acquirente sottoscrive una proposta irrevocabile di acquisto, il proprietario accetta conformemente tale proposta e si raggiunge quindi una “puntuazione vincolante” sui profili essenziali dell’accordo.
Tale contratto, seppur valido e vincolante fra le parti, non è sufficiente a far sorgere il diritto del mediatore alla provvigione; ciò perché soltanto i contratti che danno vita ad un vincolo giuridico pregnante, quale l’esecuzione specifica ex art. 2932 c.c. o l’azione di risarcimento del danno per il mancato conseguimento del bene oggetto della compravendita definitiva, sono tecnicamente considerati espressione di un affare concluso (circostanza cui il citato art. 1755 c.c. ricollega appunto il diritto alla provvigione).
3. I requisiti del contratto preliminare per far scattare il diritto alla provvigione
Affinché possa dirsi “concluso l’affare” e sorga quindi il diritto alla provvigione, il contratto preliminare deve insomma presentare le seguenti caratteristiche:
a) vincolo giuridico perfezionato;
b) assunzione di un impegno giuridicamente azionabile: le parti devono aver assunto l’impegno alla futura stipula del contratto definitivo, ed il vincolo deve essere tale da consentire l’azione ex art. 2932 c.c. oppure l’azione di risarcimento del danno.
c) assenza di condizioni sospensive: se il preliminare è sottoposto a condizione sospensiva (ad esempio, l’ottenimento di un mutuo), il diritto alla provvigione sorge solo al verificarsi della condizione; ciò per espressa previsione dell’articolo art. 1757 c.c..
Nel caso esaminato dalla ordinanza n. 680/2024, era stata sottoscritta una proposta di acquisto il 15 maggio 2012 (senza condizioni), dopo quasi tre anni era stato stipulato un nuovo contratto preliminare però sottoposto alla condizione dell’ottenimento di un mutuo e, purtroppo, il mutuo non era stato concesso.
Ebbene la Corte di Cassazione ha affermato che il diritto alla provvigione, ,sorto con la stipula del primo contratto preliminare, non era venuto meno a seguito del mancato avveramento della condizione sospensiva apposta al secondo contratto preliminare; in sostanza con la stipula del primo contratto preliminare, che aveva tutti i requisiti di cui sopra, l’affare doveva dirsi concluso e ciò bastava perché il mediatore immobiliare avesse maturato il diritto alla provvigione.
Senza che potesse rilevare la successiva attività negoziale realizzata dalle parti (che sembrava andare per di più in senso contrario a quanto accade normalmente, cioè verso un impegno meno vincolante di quello già assunto).