La prelazione agraria rappresenta uno degli istituti più complessi del diritto agrario italiano, finalizzato alla tutela dell’impresa agricola e alla stabilizzazione dei rapporti fondiari. La recente sentenza della Corte di Cassazione, Sezione II Civile, n. 3313/2024, ha chiarito aspetti fondamentali relativi all’esercizio del diritto di prelazione da parte del coltivatore diretto, con particolare riferimento alla distinzione tra contratto di comodato e contratto di affitto agrario.
1. Il diritto di prelazione agraria: principi generali
Il diritto di prelazione agraria trova la sua disciplina principale in nell’art. 8 Legge 26 maggio 1965, n. 590 e nell’art. 7 Legge 14 agosto 1971, n. 817.
In sostanza quando il proprietario decide di trasferire il fondo a terzi deve comunicare le condizioni della futura vendita al coltivatore diretto titolare del diritto di prelazione (c.d. “denuntiatio”), affinchè questi possa valutare se acquistare, oppure no, il terreno. Se il proprietario omette la denutiatio, il coltivatore diretto potrà esercitare il diritto di riscatto (c.d. retratto agrario): quindi rivolgersi al Giudice afinchè il fondo gli venga trasferito alle medesime condizioni della vendita già perfezionata.
Ma chi è titolare di prelazione agraria?
La normativa stabilisce un numero chiuso di situazioni soggettive protette, che sono le seguenti:
– l’affittuario;
– il colono;
– il Mezzadro;
– il compartecipante.
Le disposizioni che individuano i titolari del diritto di prelazione sono norme di stretta interpretazione, perché introducono specifiche limitazioni al diritto di proprietà e, pertanto, non possono trovare applicazione oltre i casi espressamente previsti. Il principio generale viene ribadito dalla sentenza n. 3313/2024 ed è espressione di un consolidato orientamento giurisprudenziale (Cass. Civ. Sez. III, n. 5072/2007; Cass. Civ. Sez. II, n. 2861/2016; Cass. Civ. Sez. III, n. 4682/2016).
2. La questione oggetto della sentenza n. 3313/2024 della Corte di Cassazione
La fattispecie esaminata dalla Corte di Cassazione riguardava un terreno agricolo venduto senza la preventiva notifica della proposta di alienazione a un coltivatore diretto confinante (c.d. denuntiatio). Il punto controverso concerneva la qualificazione giuridica di un contratto stipulato tra i venditori e l’acquirente: si trattava di un contratto di comodato o di un contratto di affitto agrario?
Nel primo caso (comodato) sarebbe stata esclusa la prelazione agraria; nel secondo caso, invece, il coltivatore diretto avrebbe potuto esercitarla.
Sia il Tribunale di Siena che la Corte d’Appello di Firenze avevano qualificato il rapporto come contratto di affitto agrario, argomentando che la comodataria aveva l’obbligo di migliorare il fondo mediante la realizzazione di vigneti; che tale obbligo costituiva il corrispettivo per il godimento del terreno; che sul fondo si svolgeva un’attività commerciale ad opera di un imprenditore agricolo professionale. Avevano quindi riconosciuto, al coltivatore diretto del fondo, il diritto a rendersene acquirente con preferenza rispetto a chiunque altro.
Di diverso avviso la Suprema Corte. Che ha cassato la sentenza di appello evidenziando diversi profili di illegittimità.
In primo luogo la qualificazione operata dai giudici di merito contrastava con il tenore letterale del contratto. Dal testo emergeva chiaramente che la comodataria era semplicemente “autorizzata” (non obbligata) ad apportare migliorie, inclusi i vigneti. Come precisato dalla Cassazione: “La comodataria, dunque, nella specie non sarebbe obbligata, ma semplicemente ‘autorizzata’ al trasferimento dei diritti di reimpianto ed alla realizzazione dei vigneti”. Le migliorìe non potevano quindi rappresentare il corrispettivo del godimento.
In secondo luogo, perché si possa configurare un contratto di affitto agrario, è necessario un corrispettivo che abbia le seguenti caratteristiche: deve essere in denaro o in utilità di altra natura; deve avere periodicità; deve essere certo od almeno determinabile; deve essere infine correlato al valore di godimento del bene. La mera facoltà di compiere miglioramenti non ha i requisiti del corrispettivo e quindi, anche sotto tale profilo, si imponeva di qualificare il contratto come comodato e non già affitto agrario.
La fattispecie oggetto di giudizio configurava necessariamente un comodato, con la conseguenza che nessun diritto di prelazione poteva essere riconosciuto al coltivatore diretto.
3. Conclusioni
Chi detiene un fondo rustico in virtù di contratto di comodato non può esercitare il diritto di prelazione agraria, indipendentemente dal fatto che sia qualificato come coltivatore diretto, svolga attività imprenditoriale sul fondo ed abbia apportato miglioramenti significativi.
Ciò permette di riflettere anche sulla importanza della due diligence nella compravendita di un terreno agricolo. Stante l’importanza dell’istituto della prelazione agraria sarè infatti determinante verificare la presenza di coltivatori diretti confinanti e l’esistenza di contratti agrari aventi ad oggetto il fondo; procedendo ad una attenta disamina degli stessi, che sia rispettosa dei criteri di interpretazione della volontà contrattuale così come applicati dalla sentenza n. 3313/2024 della Corte di Cassazione.